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央行發佈公告，宣佈從明年3月1日開始，推動存量浮動利率貸款的定價基準，從貸款基準利率向貸款市場報價利率LPR轉換，原則上這一轉換應於2020年8月31日前完成

此次央行新政主要影響的是2020年前購房，使用商業貸款，並且參考貸款基準利率定價的購房者。

房貸利率定價方式二選一

選擇一,選擇固定利率。

按照規定,商業性個人住房貸款轉換後利率水平應等於原合同最近的執行利率水平。也就是說,選擇固定利率後,就一直維持當前利率水平不變。

選擇二,選擇“LPR+加點”利率。

LPR是貸款市場報價利率,LPR每月公佈一次,可升可降。也就是說,選擇“LPR+加點”利率,你以後的房貸利率也是可升可降的,月供也是可能變多或變少的。

總結：貸款量較大，貸款期限較長，那麼這個時候我們認為，按照LPR加點的方式來選擇，可能最為有利。

武漢信貸員

我只說3點，是選固定利率還是LPR浮動對自己有利，大家看後心中自會有答案。

1.銀行的盈利模式是什麼，靠什麼賺錢？存貸利差！即放貸和攬儲(存款)利率差額產生的利息差收入。

2.在經濟增長放緩大背景下，未來銀行盈利壓力是大還是小？

3.未來銀行想繼續盈利是該提高LPR報價還是降低報價？

牛PLUS

前面已經回答過類似的問題，這次利率調整，我個人傾向選擇跟隨lpr調整。

為什麼這樣選擇呢？道理其實很簡單，因為只有兩種方式供選擇，我們分別來看一下就知道了。

一、如果選擇固定利率

根據人民銀行的規定，如果你選擇固定利率，對商業住房貸款來說，要保持原來的利率水平。

比如，你原來的房貸利率是6.13%，那麼今後你就永遠按照這個利率支付利息，無論將來LPR利率怎麼變化，都和你沒有關係了。

現在來看，Lpr推出5個月了，5年期貸款利率從4.9%下降到4.85%，又從4.85%下降到4.8%，這種趨勢是下行的。

從國際上看，2019年有20多個國家下調了利率，日本和歐美已經接近零利率。

這樣看來，短期內lpr會是下降的，如果你選擇固定利率，就不能享受利率下調帶來的優惠。

二、如果選擇浮動利率

如果你選擇利率跟隨LPR進行調整，那就要先確定你的利率加點是多少？

比如你原來的房貸利率是6.13%，在2020年3月到8月期間調整時，LPR仍然是4.8%，那麼你的利率加點是613-480=133點，今後你每年的房貸利率就是LPR+133點，這個加點數是固定不變的今後的利率主要是跟隨lpr變化。

如果將來lpr變成3.5%，你的房貸利率就會變成4.83%，這樣就比6.13%的固定利率低多了。

有人說，如果利率上漲了怎麼辦呢？確實，如果lpr上漲了，按這種方法，你的房貸利率也會跟著增加，比如lpr上升到5%，你的房貸利率就會變成6.33%，比6.13的固定利率提高了。

我們選擇浮動利率的主要原因，就是預期將來lpr會下降，而且現在的趨勢是這樣的，至於更長的時間以後會怎樣，現在誰也無法做出肯定的判斷。

這種情況下，我們寧願選擇跟隨市場調整，也不願意去賭一把，再說，現在的lpr是4.8%，整體感覺下跌的空間要大於上升的空間，利率跌倒2%是正常現象，利率上升到6.8%，就有點超乎想象了，這也是選擇浮動利率的一個考慮。

總之，如何選擇是個人的自由，可以基於自己對未來利率的判斷，這裡只代表個人的觀點，並不是說這個觀點就一定正確，僅供參考。

互金直通車

我會選擇浮動利率，對於那些在猶豫選擇哪種利率方式的人，最糾結的就是擔心未來的利率變化，吃不準未來的走勢，所以寧願是選擇不變，最好沒有當前的這場變化，其實，這次利率定價基準的變化是給了我們一個多項選擇，第一是你可以選擇固定利率，這是給了我們多的一個選擇；對於那些擔心未來通貨膨脹的人來說，你選擇固定利率即可。

第二就是你可以選擇按照最新的定價基準來繼續採用浮動利率的形式，雖然LPR和原來的貸款基準利率有本質不同，但是對於我們這些個人住房貸款的人來說，不必要了解那麼深，其實都是一樣的，定價基準從貸款基準利率轉換為LPR並不會改變未來的利率走向以及利率的絕對值的高低。既然是這樣，為什麼不換呢？

未來的利率會如何走？其實如果未來的利率如果是上行的

反之，未來的利率下行也是如此，所以，對我們來說，不管是定價基礎是貸款基準利率，還是LPR其實都是一樣的，我們都承擔未來利率上漲的風險，或者是享受利率下行的紅利。

壹號股權

未來LPR下降利於折扣客戶，未來LPR上升利於上浮客戶，上下浮動1%時上漲幅度大於下降幅度；上浮10%以上選浮動，4.9%以下選固定，4.9%至5.39%之間的人靠賭大小。

來自下巷街的小浣熊

作為理智的選擇，應該是浮動利率。

我認為銀行利率的長期走向是降低利率，這是世界的大趨勢。

日本的負利率已經很多年，歐洲負利率，低利率比較普遍。美國搞QE後想通過加息收回放出去的貨幣，路走到一半，又縮回去，現在重新開始回到降低息時代，向歐日靠弄。

負利率的形成原因是資本過剩，發達國家依賴的服務業，對資金需求低。搞工業，因為勞動力成本高，競爭不過勞動力成本低的發展中國家。企業不僅無資金需求，自己的資本都找不到用錢機會，所以銀行的資金難貸出去。我們知道，銀行是依靠息差生存的，銀行資金如果難貸出去，這資金就生不了利息，銀行儲蓄資金就沒有利益。不僅無利，還增加了管理費。於是，拿管理費幫你存錢，就成了蕭條的銀行保命的機會。

那麼，中國呢？銀行利率會發展成歐日的低利率負利率時代去嗎？

不要慌，中國的體制雖然有特殊性，政府可以通過強大的基礎設施建設，推動資金需求，但是，中國的基礎設施建設也已經過了巔峰時刻。中國的基礎設施建設的邊際效用已經逐漸下滑，許多高速公路上半天都沒有一輛車在跑，再瘋狂投資就是浪費錢財，所以，基礎設施建設對資金的需求也在逐漸降低，或者失去再增長。

中國與歐美日有三種情況是一樣的，一個是工業化已經成熟，已經過去了大規模投資生產產能的時代，工業固定資產投資在下降，工業增加值增長水平逐漸放慢，這些都影響資金的需求放慢。工業一直是資金需求的大頭，大頭不再需要資金了，自己的資本都足夠了，你說會怎麼樣？二是中國經濟已經在依靠發展服務業再續增長，而服務業對資金的需求量並不強。第三是中國的勞動成本在上升，我們在國際產業分工中間的地位需要重構，就是要轉移低端產業到發展程度低勞動成本低的國家，自己發展高附加值產業和服務業。此外，資本輸入要轉化為資本輸出，資本只有成本廉價才有利於輸出，所以，降低利率是必須的。

而且，在國際普遍低利率時代，中國銀行的高利率會引起國際熱錢大量湧入套利。熱錢來的容易，但是逃起來也飛快，有損國家金融穩定。國際上許多次金融危機都是國際熱錢惹的禍，我們絕對不會當傻夫，給別人把利息賺走，又損你的金融。

蓉城草根財經

我會選浮動利率

區別

浮動利率和固定利率的區別在於是不是會根據市場的情況來調整利率，如果採用固定利率，不會跟隨市場波動進行變化，但是如果採用浮動利率，情況就不一樣了，會根據市場的實際利率來進行變化。

降息

全球降息潮的大背景下，未來利率會越來越低，特別是中長期的利率來說，會逐步下降，這個跟實體經濟的發展有很大的關係，雖然我們還沒有降息，但是一些主要的地區已經降息了多次，美聯儲也在多次加息之後，開始降息了。全球經濟下滑的風險很大，為了刺激經濟，很多地方都已經開始採取了降息的貨幣政策，目前歐洲已經有一些地區出現了負利率。如果考慮到中長期利率下行的概率大，那麼現在買房採取固定利率，明顯不合算，會額外支出不少的利息。

總結

考慮到經濟下行風險大，而且我們的利率還處於一個較高水平，有很大的下調空間，全球利率下行趨勢的已經很明顯了，所以買房的時候選擇浮動利率，對購房者更加有利。

大寶的股事

12月28日，央行發佈公告，進一步推動存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR。

今年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成，或者轉化為固定利率，原則上要在8月31號之前完成。

要想搞明白這個政策以及如何選擇，我們要先搞清楚幾個概念。

什麼是LRP？

LPR全稱Loan Prime Rate，即貸款基礎利率，是金融機構對其最優客戶執行的貸款利率。

LPR的數值多少目前是由18家銀行共同報價，去掉一個最高價和一個最低價，然後算術平均值。最新的LPR可在CFETS或央行網站上查詢。

那麼這18家銀行各自的報價是如何而來的呢？

根據最新公告，新的LPR報價方式改為按照公開市場操作利率加點形成，這裡的央行公開市場操作利率主要指1年期和5年期中期借貸便利（MLF，俗稱麻辣粉）。

也就是，LPR=MLF+加點（加點是各家銀行根據自身情況，比如各自的資金成本、貸款需求、風險溢價等來定）。

什麼是公開市操作？

公開市場操作就是央行和商業銀行之間的業務關係，這涉及到基礎貨幣的投放與收回。

逆回購：逆回購就是商業銀行把資產賣給央行，央行把錢給到商業銀行，然後兩者約定一個利息，約定某一天商業銀行再把資產買回來。這種操作是在一定期限內向市場投放貨幣，釋放流動性，比如7天、14天、28天等。而正回購就是反過來，收回流動性。

酸辣藕SLO：簡單說就是超短期的逆回購，央行相機操作，期限在7天以內；

酸辣粉SLF：常備借貸便利，商業銀行把資產抵押給央行，央行放款給商業銀行，期限1-3個月為主；

麻辣粉MLF：中期借貸便利，與SLF相比主要是期限長，包括3個月、6個月、一年、5年；另一個是定向投放，最終資金用途要向三農和小微企業傾斜；

披薩藍PSL：抵押補充貸款，主要是向政策性銀行（比如國開行等）提供成本比較低的抵押貸款，資金用途主要是為特定政策或項目建設提供資金（比如棚戶區改造），期限一般為3到5年。

可以看到，不管名稱如何，本質上公開市操作都是為了市場流動性，只不過期限和資金用途等有所差別。

什麼是央行基準利率？

央行基準利率是央行公佈的存貸款、貼現等業務的指導性利率，存款利率可以在此基準上下浮10%，貸款利率上下浮20%。

這次的最新政策又是怎麼回事？

我們以大家最關心的房貸來舉例。

之前的房貸利率是基準利率+上下20%內的浮動。

新規後，對於新購房的客戶來說，新的房貸利率=LPR+加點（這個加點根據每家銀行和自身情況不同，一旦確定在整個貸款合同期內是不變的）。

LPR可以變也可以不變，要看你自己選擇。

如果選擇不變，就以簽署合同時最近一個月公佈的LPR為準，比如12月20號公佈的5年期LPR為4.8%；

如果選擇變，就可以和銀行約定一個重新定價週期。比如約定一年（最短也是一年），你每年的房貸利率就根據簽訂合同後重新定價時最新公佈的LPR來定價。

比如你是2020年1月1號簽訂的，一年定價週期，2020年的房貸利率就是19年12月LPR4.8%+固定加點；2021年房貸利率就是20年12月LRP+固定加點；以此類推。

而之前的老客戶，在這次可以有兩個選擇。

一是選擇固定利率，就是跟之前的一樣，但是一旦確定就不能在變，沒有第二次選擇機會。

二是選擇浮動利率=LRP+加點。LRP的確定跟上邊介紹的一樣，而老客戶的加點則有一個計算公式。

老客戶加點=之前合同的最新執行利率-19年12月發佈的LPR（加點數值可以為負）

比如之前的的房貸利率是4.9%加上20%的上浮，也就是5.88%，再減去4.8%，加點數值為1.08%。

最新的房貸利率=LPR+1.08%。

至於該如何選擇，主要是如何看待未來LPR是上行還是下行。

LPR走勢圖

如果是上行選擇LPR不變或者固定利率更好，這樣可以提前鎖定風險。如果是下行選擇浮動利率更好，以後還款會享受到下行紅利。

關於LPR未來趨勢，目前網上更多的看法是下行，所以更建議選擇浮動利率。

為何要更改政策？

主要是為了推動利率市場化，之前的貸款利率=貸款基準利率+浮動，而基準利率長期相對穩定，不能反映市場實際情況。

因為，不管上游公開市場操作利率如何，下游貸款利率始終參照相對固定的央行基準利率，這樣利率市場比較固化。

而最新參照的LPR是由18家銀行根據MLF和自家情況共同報價形成的，更能反映市場。

PS：首套房最低貸款利率不得低於相應期限的LPR，二套房、商業用房等則不得低於相應期限的LPR+0.6%，公積金個人住房貸款利率則不變。

早讀打卡

28號，雙休的週末央行放了一個大招：

房貸存量合同全部切換成LPR模式。

之所以引起市場關注，一方面是推出時間超過了市場預期，另一方面受眾面太廣，畢竟現在讀文章的你可能就是“房奴”大軍中的一員。

核心問題是怎麼變？還貸是增加了還是減少了？

01哪些合同需要切換

如果你的房貸合同是按現有LPR方式簽署的，那麼本次不在受影響範圍。

房貸存量合同是哪些呢？

指2020年1月1日前，金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的，參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款（不包括公積金個人住房貸款）。

簡單說就是非LPR方式之外的都需要進行切換。

02何時切換、何時生效

根據此次央行公告，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式改成新LPR定價方式。

轉換時間上是2020年3月1日到2020年8月31日。

而房貸的週期絕大部分是5年以上，這也就意味著該項政策實質影響是在2021年才會顯現，基準則是2020年12月公佈的LPR5年期以上數據。

03如何選擇

根據此次公告，切換後的貸款模式有兩種方式：

一是定價基準轉換為LPR，定價模式由原來“基準利率×上浮(下浮)倍數”改為“LPR+銀行加點(減點)”。未來每個重定價週期結束都按最新一期LPR重新定價，加點數值則在合同剩餘期限內固定不變；

二是定價基準轉換為固定利率。轉換後的利率水平由借貸雙方協商確定，其中個人商業房貸轉換後的利率水平應等於原合同最近的執行利率水平。

兩種方式只能選擇一種，機會也只有一次。

不過處於最後一個重定價週期的存量浮動利率貸款可以放棄轉換權。

目前國際上很多國家和地區已經是負利率時代，如歐洲多國、亞洲日本等。

而國內隨著經濟供給側結構改革的持續推進，利率趨勢長期看也必將是向下。

LPR+加點模式可能更划算。

04聽不懂？來個例子

假如你目前房貸合同是上浮10%，實際承擔的利率為：

4.9%*（1+10%）=5.39%。

按切換後選擇LPR加點方式：

重新定價日2019年12月5年期以上LPR利率是4.8%，2020年的實際利率依然是5.39%，但被切換成兩個部分：

4.8%+0.59%（5.39%與4.8%的差額部分）。

這麼切換有意義麼？

很有意義。

上面我們說了，對房貸的實際影響2020年是沒有的，但2021年可能就會顯現。

利率的趨勢是下降的，假如2020年12月份新一期LPR5年期以上利率變成4.6%，那麼實際的房貸利率就變成了：

4.6%+0.59%=5.19%。

LPR會降麼？

肯定會！

05結論

房住不炒是核心。

但目前對很多家庭來說房貸壓力還是很大，新的貸款方式切換讓政策調控更加精確。

未來趨下的利率走勢也會進一步降低“房奴”們的供房壓力。

Tooz説

房貸存量合同向LPR過度，這是大勢所趨，此前央行改革LPR，就是為了最終實現LPR和貸款實際利率並軌，讓貸款利率不止停留在銀行間系統，逐漸實現貸款利率實際化，此番房貸利率LPR化，就是一個重大的推進。

那麼我們作為貸款購房的買房人，到底選擇哪一種對我們來講核算呢？固定利率很容易理解，就是房貸利率固定，以後的房貸都按照這個進行還款。所謂浮動利率，就是貸款利率水平並不固定，會根據市場實際的貸款利率水平改變，當市場利率增加，貸款利率也會相應的增加，每月還款房貸利息就增加，反之利率降低，貸款利率也會相應的降低，每月還款房貸利息也會減少。

LPR一般每月更新，每月20號公佈當期利率水平，通常包含1年期和5年期以上，第二種就是針對房貸，因為房貸通常長期貸款，動輒十幾二十年，後期房貸利率就會根據LPR調整。整體來看，LPR呈下降趨勢，國家減稅降費，降低貸款利率水平，緩解中小企業融資壓力。後期房貸利率LPR化，就意味著房貸利率浮動化，只要LPR下調，貸款利率就會跟著下調。

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關鍵字: 銀行 利率 國內宏觀