崔雨鍇
評論員門寧：
你說的這個產品類似於開發公司把酒店式公寓抵押給你，每年給你7%的回報，10年還本再給額外20%的利息，所以本質上講這屬於一個金融產品，並非酒店式公寓。
我使用excel計算了一下這個投資的內含報酬率，剛好是8%，收益率馬馬虎虎，勉強可以接受。不過這個投資也有風險，就是不確定7%的返息和最後的回購能不能兌現，萬一最後沒有兌現，那這就真成了買公寓了。
你透露的信息不多，所以我不確定這個項目的真實情況，我按照自己的理解說一下我的看法。
首先需要關注的是項目主體，會開發不代表會運營，一個沒有運營經驗的開發商做酒店式公寓運營大概率要賠錢，那麼未來回購的可信度很低；如果是一家酒店運營公司，且運營很成功，他們使用8%的長期債券融資擴張是很划算的，那麼這個項目就可信。
另外我把錢借給項目主體，這個公寓就等同於抵押物，還需要考慮抵押物的覆蓋率有多少。如果價值100萬的公寓，需要投資80萬，那麼大概率是合適的，借款方將來如果沒有能力還本付息，收了公寓也不錯；如果100萬的公寓，需要投資200萬，那麼擔保比只有50%，是有可能違約的。
所以這個項目值不值得投，要具體問題具體分析，只看回報率遠遠不夠，畢竟哪怕簽了白紙黑字，到還錢時沒有錢，也夠你糟心的了。
首席投資官
30萬的資金，每年的回報率達到了7%，10年後以120%的價格回購公寓，值得投資嗎？其實算一筆賬就知道了！
第一筆，每年7%的租金回報率，30萬的資金，10年裡的總租金收益就是30*(1+7%)^10=59，59-30=29萬元；
第二筆，也就是30萬十年後以120%的價格回購公寓，30x120%=36萬，36-30=6萬！（不把買賣的手續費計算在內）
那麼10年的時間，你總共獲得的收益就是29萬+6萬=35萬！實則就是你把30萬借給了別人，每年獲得一個8%的回報率！！
這樣算的話，是划算的，因為目前的通貨膨脹率在7.5%-8%左右，而市面上低風險的理財在4%-5%左右，所以說，你的這筆租金回報率是能夠抵抗通脹，戰勝市面上大部分的理財！
但是，有一點我需要提醒你的是：
1）這個7%的回報率是開放商承諾你的，還是你自己分析出來的？
2）10年後的回購能夠確定嗎？
3）真的有那麼好的事嗎？？
我和你說一個真實的例子，我的朋友曾經投資了一套商鋪300萬，當初開放商以包租的形式出售，並且承諾每年有一個8%以上的租金回報率。當時我朋友認為非常合算，於是定下了！
開始1-2年裡確是達到了8%的收益，但是後來生意越來越不好，租客不斷地更換，不斷的降價，最後，我的朋友得到手的收益僅有3%出頭，連理財都不如！
更可恨的是，後來開放商當了甩手掌櫃，把盤子賣給了別人，我的朋友更是無處訴苦！！
所以說，不要相信包收益，包回購的謊言！世界上沒有那麼絕對的事，如果有那麼好的回報率，早就輪不到你了！萬事留個心眼吧！對於酒店式公寓來說，能夠達到7%-8%左右回報率的寥寥無幾，價格也絕對不會那麼便宜！
更別談10年以後回購的問題了，如果發展的好，人家當然願意回購，因為120%的價格不貴，還大賺！但是如果不景氣，發展不當，他們一定會拍拍屁股一走了之，更別說回購了！2-3年後的事情都沒人敢保證有沒有意外，更何況10年？？
所以，買商鋪，酒店式公寓的投資，都不要相信包租的協議和約定，因為裡面貓膩太多了！
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琅琊榜首張大仙
1 題主的描述明顯是承諾式收益，不寫進合同，固定資產投資的回報不是開發商可以決定的，如果我們把他當做理財產品看，30萬買理財，每年固定回報7%，，10年後贖回，再多給本金的20%回報 ，總的收益35萬。整體接近8%的回報了，目前的銀行保本理財存款，最高也就大額存單5%以上，這種8%的收益的理財，都是不保本，帶有高風險的。而且比起理財產品，，固定資產風險更大。
2我們都知道，住宅是剛需，一二線穩定保值，然後才是公寓，作為次選，公寓投資依靠租金的現金流收入，如果不是一二線城市，在辦公區域或者 商業環境較好的地段，租金很難持續穩定，更別提7%以上的回報了，現在的資本入局的長租公寓，租金回報都是不高的，依靠巨大的盤子和現金流來維持穩定，而且比起住宅，公寓的變現時間週期長，也容易出現折價。存在很大不確定因素，如果是自己住是一回事，投資的話要考慮風險。回報週期長，不確定因素多。依靠固定資產投資增值已經是過去式了。需要評估好風險。
路人蟻
此項投資中總收益為30×7％×10+30×1.2=57萬，10年間的總收益為本金的90%，按照一般人的掙錢水平，以及參照房價的漲幅，10年前買套房子，到現在賣掉都不止這點收益，所以這項投資不值！
易宇
我這裡就有投資的公寓呀，3年回本，後面每年都是20%~30%的利潤，還好，現持有4套。
中國餘生
這裡要看個人本身的投資初衷，世面上的投資產品非常多，有穩定型，有收益型的。穩定型的以存款、低收益率為主，主要是保值為主，不以高回報為目的，7%的年化收益率，不高，可以作為保值投資。
如果自己手上只有三十萬，全部用於公寓投資的話就不是一個明智之舉了，太不划算。現在整個大環境不好，但也不至於那麼低，半年到一年回本的投資項目大把。
如果你有幾百萬，花三十萬做一些保值投資，這也無可厚非。核心是看自己的錢是怎麼樣的！
錢習社
這是可以的，而且是比較好的項目。相當於年化8.4%。
不過，我總覺得這不是真的。
現在房租約為房價的2.5%上下，大城市稍低。商業地產的租金在5%以下，個別地方能夠超過6%。那麼這個項目為何能有8%以上的收益呢？
是否有可能10年後你就找不著他了，也就是沒有回購。這就是這個項目的風險。如果沒有回購，你的本金都虧損了，7%能補償多少？
海螺008
不咋樣，現在有產品，年化10%的，也是深圳酒店項目，8%相比並不算好的
