2019年廣州優質寫字樓“成績單”出爐！
空置率再創新低，僅約5.4%，
是國內四大一線城市中空置率最低的城市，
北、上、深三城的數據均在10%以上。
分析認為，廣州優質寫字樓市場的年度成績，受益於城市高質量發展、營商環境改革不斷深度等多重因素疊加效力。
空置率創歷史新低，優質寫字樓含金量高
國際商業地產服務和投資機構世邦魏理仕的統計顯示，2019年廣州優質寫字樓新項目理想的預租表現帶動全市吸納，年末空置率為5.4%，同比下降0.3個百分點，繼2018年後，再一次創下自2000年以來的新低記錄，特別是在琶洲商圈，空置率從2018年年底19.6%降至6.9%。
國際房地產服務商戴德梁行《2019年廣州房地產市場回顧與展望》的統計數據顯示，在租賃成交上，2019年珠江新城及琶洲分別以42.5%及40.2%的面積佔比，名列前茅。TMT行業、以及以律師事務所為首的專業服務業租賃表現活躍，主導了甲級寫字樓的租賃成交。值得關注的是，金融業租賃佔比較2018年提高10.9個百分點，保險公司及證券公司動作頻頻。
珠江新城商圈作為天河CBD的核心組成部分，含金量不容小覷。
戴德梁行華中區研究部助理董事及主管袁雪玲認為，憑藉高度集中的經濟資源、優越的地理位置及成熟的商務配套，廣州珠江新城商圈最受金融企業青睞。2016年至2019年前三季度，新租和搬遷至珠江新城商圈的金融企業成交面積佔比逾七成。
天河CBD匯聚了142家世界500強企業設立的201家項目機構、13家跨國公司總部、20家境內500強企業以及廣州市認定的470家總部企業中的109家，總部效應和財稅貢獻在全市首屈一指。據統計，2018年天河CBD建成區每平方公里GDP高達265億元。截至2018年，天河CBD年稅收超億元的大廈有62棟，佔比超過該區域甲級寫字樓的一半。
近年崛起的新興商圈琶洲，以11%的租賃成交佔比位居第二。與珠江新城不同的是，金融企業在琶洲的成交面積普遍較大，2016年至2019年前三季度單宗成交的平均租賃面積逾2000平方米，是珠江新城的1.5倍。
宏觀上看，2019年市場整體供需平衡，2019年廣州共三個新增甲級寫字樓項目入市，分別為位於琶洲的廣州報業文化中心、位於國際金融城的金融城綠地中心和位於珠江新城的天德廣場，共計新增寫字樓面積約25萬平方米。截至2019年末，全市甲級寫字樓總存量同比上升5%至524萬平方米。
分析：廣州2019年GDP增速喜人，消費能力強
廣州寫字樓市場表現為何如此亮眼？有分析指出，廣州去年甲級寫字樓空置率較低與宏觀環境有關。2019年，廣州經濟形勢良好，前三季度廣州GDP增速為6.9%，跑贏其他三個一線城市，同時前三季度社會消費品零售總額高達7347億元，增速8.2%。高端專業服務業加快發展，活躍了寫字樓市場，全年需求持續旺盛。
在粵港澳大灣區發展框架下，廣州向著全球重要交通樞紐邁進，規劃並投入建設多個關鍵交通樞紐，大幅拉開城市發展格局。未來隨著包括廣州南站、白雲站、廣州北站及南沙等多個樞紐的成熟與崛起，將為片區協同發展提供強勁動力。而在帶動區域升值、優化產業結構、加速人口導入及完善城市功能上大有可為的TOD，或將成為下一個“掘金”熱。
全國大宗物業投資市場（單宗成交金額1億元以上）中，2019年錄得廣州商業地產市場共16宗大宗交易，成交總額為111億元。在成交的物業類型中，寫字樓以成交金額佔比逾7成，衛冕投資者最喜愛的物業。新興區域被看好，黃埔區去年迎來大爆發，共錄得八宗成交，交易總額佔全市的57%。產業實力雄厚的黃埔作為全市經濟體量第二大的行政區，對產業載體的需求保持旺盛，寫字樓及工業物業都是投資者關注的重點。如緊靠未來發展核心國際金融城的魚珠港，2019年共錄得四棟寫字樓易手，成交金額共39億元。
對於金融行業來說，廣州作為一線城市及大灣區核心城市之一，金融業發展水平較成熟，並擁有良好的營商環境，成為眾多外資金融機構進入中國市場的選擇。當下，廣州已吸引130多個國家和地區的投資者前來投資興業，301家世界500強企業在廣州投資發展。
從2018年10月被稱作廣州營商環境改革1.0版的《廣州市營商環境綜合改革試點實施方案》印發，提出8個方面43項改革措施；到2019年4月被稱作廣州營商環境2.0版的《廣州進一步優化營商環境的若干措施》出臺，再到《廣州市推動現代化國際化營商環境出新出彩行動方案》，廣州在不到1年的時間，大動作連連，為不斷推動營商環境綜合改革注入新動能。2019年12月，中國社科院發佈《中國營商環境與民營企業家評價調查報告》，廣州營商環境綜合評分在全國排名第一。
營商環境改革紮實推進，對激發市場活力發揮了積極作用，也同時帶動了優質寫字樓的需求。
展望：新供應入市釋放需求，總體租金將保持平穩
2019年12月1日，廣州實施《商務樓宇等級評定規範》，超甲級、甲級商務寫字樓評定工作開展在即，將促進商務樓宇規範化、品質化、高端化，發揮商務寫字樓作為招商載體的重要作用，推動廣州市樓宇經濟的發展。
2020年1月，廣州制定《廣州市對標國際先進水平 全面優化營商環境的若干措施》，啟動營商環境3.0改革，構建適宜開放和創新的國際一流營商環境，打造全球企業投資首選地和最佳發展地。
……
在規劃及政策利好下，第一太平戴維斯認為，廣州將繼續是投資者佈局灣區的主要關注城市之一。預計2020年，廣州寫字樓投資市場仍將保持活躍。
萊坊董事及上海&北京研究及諮詢部主管楊悅晨在談及2020甲級寫字樓表現時表示：“預計2020年市場租賃需求將集中在少數傳統熱點行業和受政策和財政支持的新興產業，例如高端金融、先進製造業以及前沿科技的人工智能、新能源開發等。”
世邦魏理仕華南顧問及交易服務辦公樓部主管程志文表示：“展望2020年，預計將有接近90萬平方米的新供應入市，供應分佈在琶洲、金融城等新興區域。新增的辦公面積有利於釋放蟄伏的升級、擴張需求，促進吸納，支撐總體租金保持平穩，供應稀缺、進駐率高位的核心商務區租金或有回暖。”
戴德梁行預測，未來5年廣州甲級寫字樓新增供應共318.9萬平方米，將集中在琶洲及國際金融城商圈，兩者佔比分別高達62%及23%。戴德梁行華中區研究部助理董事及主管袁雪玲表示，長期看來，利好政策不斷，寫字樓租需求穩中有升，租戶結構在行業調整洗牌後，更趨健康，現代服務業、新興產業將成為優質寫字樓背後的強大支撐力。
廣州日報全媒體文字記者：陳白帆、申卉、何濤、曾衛康、 趙方圓、秦松
廣州日報全媒體圖片記者：楊耀燁、李波、喬軍偉、駱昌威、莫偉濃
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