慢碎步

對大部分中國百姓來說，買房“按揭貸款”這個詞並不陌生。“按揭貸款”的意思就是購房者以所購住房做抵押並由其所購買住房的房地產企業提供階段性擔保的個人住房貸款業務。所謂按揭是指按揭人將房產產權轉讓按揭，受益人作為還貸保證人在按揭人還清貸款後，受益人立即將所涉及的房屋產權轉讓按揭人，過程中按揭人享有使用權（來源於百度詞條）。那中國人這麼鍾情於房屋貸款，咱們就聊聊房貸的這些事兒，也順便分析一下，房貸買房合適嗎？

一、先研究一下中國房貸“剛出生的樣子”

買房按揭貸款雖然這些年的逐步被廣大百姓認可，年輕人買房首先考慮的就是使用房貸，但每個人很難說出最早什麼時候開始有房貸的。在我國20世紀90年代後期才開始有買房按揭貸款這麼回事，2000年以後才盛行起來，2008年達到顛峰後國家出臺了一系列的限購政策。這些政策中大部分都與房貸有關，因此房貸的“松與緊”也成了中國樓市的晴雨表！

1997年央行頒佈《個人住房擔保貸款管理試行辦法》，規定貸款年限最長為20年，貸款比例最高限額是房價的70%，這時商品房和個人住房貸款開始走近普通百姓。

1998年，建行北京分行率先推出個人住房貸款業務，允許購房人貸款10年、首付三成。之後其他三大國有銀行和商業銀行陸續進入住房貸款領域，銀行間的競爭刺激了優惠，2000年出現貸款30年、首付二成的政策。

以上就是中國房貸剛起步時的樣子，雖然不是敲鑼打鼓的走入中國房地產市場，但慢慢的卻在我們每個人心中根深蒂固下來。

二、咱們看看“房貸”是怎麼成為國家調控房地產市場的“抓手”的

我們分析一下2008年至2014年房地產調控的相關政策及成效：

2008年：住房貸款利率下限擴大為基準利率0.7倍

政策背景：深圳、北京、上海一些地區，房價一度比2007年最高點下跌了30%以上，國家維穩出臺上述政策。

政策成效：大量剛性需求釋放，產業及股市的資金大量轉移向房地產市場，房地產市場回暖。

2009年：首付款比例調整到30%及以上，貸款利率不低於基準利率1.1倍

政策背景：2009年11月份，全國70個大中城市房價同比漲幅創年內新紀錄，環比漲幅也出現大幅上升的趨勢。

政策成效：二套房首付及利率政策減少投資投機性購房，抑制部分地方房價上漲過快，但房價還在上漲。

2010年：非改善二套房首付比例最低40%

政策背景：由於2009年地王頻出、通脹明顯、各地成交量持續攀升，造成房地產的市場價格上漲過快，購房恐慌。

政策成效：2010年全國70個大中城市新建商品住宅銷售價格全年平均漲幅在13.67%，在四月份的時候達到17.3%的高點，在年末的時候回落到8.5%。

2011年：國八條出臺，“限購”、“限價”、“限貸”等政策全面升級

政策背景：消除之前房價上漲過高產生的隱患，政策加碼

政策成效：2011年調控效果在限購城市顯現，成交量下降，百城價格指數連續三個月下跌。

2012年：二套房首付比例改為60%，央行兩次降準

政策背景：受2011年國八條影響，2012 年的1-2月份，成交量延續之前的斷崖式下跌，房地產市場仍處於深度調整期。

政策成效：2012年1-11 月份，全國房地產開發投資64772 億元，同比增長16.7%，這說明房地產行業的冬天已經過去。

2013年：“新國五條”頒佈，出售自有住房按轉讓所得20%計徵個稅（開始在賣房上做文章了）

政策背景：為防止過渡回暖，打擊炒房客，國家出臺了上述相關政策。

政策成效：2013年，全國商品房市場總體運行平穩，但部分熱點城市和區域中心城市房價上漲幅度很大，少數城市房地產市場萎縮，交易量下滑。

2014年：限購逐步鬆綁，調整首套房認定標準

政策背景：2014年8月70成新房價格平均環比下跌1.2%，不僅創下了2008年以來的歷史新高，同時也創下了近十年的最大。

政策成果：一線城市的樓市並未因央行出手而使成交有所改善，但是已鬆綁限購的城市大都在黃金週看到了回暖的曙光，如南京黃金週商品房認購同比上漲48.44%。

三、2019年我國房貸政策有什麼樣的變化？

我們先看看央行的最新公告：自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成，加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求，合同期限內固定不變。首套房貸款利率不得低於相應期限LPR，二套房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點。

政策有點兒晦澀難懂，咱們翻譯成白話是這麼個意思：我們以前商業性個人住房貸款利率是以銀行基準利率為定價基準的，如今我們改了，按照上個月貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。房貸新政落地後，這些銀行都必須調整自己的房貸利率水平，進而可能會帶來部分城市房貸利率平均水平的上漲。從目前數據看，上海的首套房貸款利率，廈門、天津的二套房平均利率都面臨上漲壓力。

自2015年10月24日以來，我國個人住房商業貸款5年及以下的基準利率為4.75%，5年以上為4.90%。

央行新政明確，首套房貸利率應不得低於5年期以上LPR，即4.85%，二套房貸利率不得低於增加60個基點後的5.45%。對比來看，定價基準轉換後，全國範圍內新發放商業性首套個人住房貸款利率下限與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當，變化不大。

當然國家調控的時候是可以在基點基礎上進行加點的，也就是提高房貸的利率標準。未來，不乏會出現加點下限為零的城市，也會出現房價上漲過快加點數較高的城市，實際按揭利率變化將因城而異。

四、2019年房貸利率改革的意義是什麼？

首先這是房貸利率市場化改革的一次進步，以往我們商業銀行發放住房貸款的時候就應該由市場起決定作用，但之前我們都是參照基準利率上下浮動，而基準利率是行政部門確定的，為了國家經濟穩定這個基準利率是相對穩定不變的。這樣就導致一些一二級城市炒房者買房的時候感覺利率不高，從而導致房地產市場過熱的現象發生。改革後我們參照上月貸款報價利率，自然就能很隨應市場經濟的相關變化。

其次，這次利率改革總體上沒有太大變化，這樣就沒有增加廣大百姓的房貸負擔。改革後可以更好的精準調控，因城施策，這樣從中長期看房貸利率跟隨LPR水平波動，可以反映出金融服務實體經濟的能力。而且第二套房不得低於LPR加60基點這一政策，可以結合不同城市、銀行來自由裁量，最終可以實現不同城市的差異化管理。

再次，我們“房子是用來住的，不是用來炒的”這一總基調是不變的

五、這麼多人有房貸，那房貸買房合適嗎？

一個老掉牙的故事大家都聽過：

雖然是一則小故事，但足以折射出消費理念對我們生活所產生的影響。中國老太努力攢錢，說明中國的房價確實高，在一些城市普通百姓傾家蕩產一輩子也未見買的下一套房。同樣也反映了中國銀行業的現狀，本來老太這種勤懇的人應該鼓勵，卻把錢貸給各種信用不良的公司，最後貸款壞掉變成爛賬。

那房貸的出現，讓我們知道了買房是大事，但生活依舊需要我們活的更精彩。在生活的各層面分配好我們手中的資源，該省的省，該花的花，才能讓我們的生活品質得到保障。通過房貸，讓我們住上了大房子，也使得我們手中有足夠的錢來做其它的事。比如來學學習，充充電，讓我們變得更全面，提高工作技能的同時，才能讓我們賺得更多的財富，事業進步的同時資產也有了保障，比起我們天天省吃儉用，斤斤計較要好的多。

說在最後：中國房地產市場這些年起起伏伏，最終還是要“以人民為中心”為發展思想。房地產市場的調控也要緊緊圍繞共同富裕的目標來展開。目前我們人均住房面積不斷增大，這足以說明國家改革開放這些年取得了很大的成就。人民富裕，國家繁榮，依靠國家科學規劃、合理引導、審慎監管，我們實現住有所居的目標就一定會實現！

我是“熱心的小張”，房產這些事兒，我來出出招兒，希望能幫到需要的朋友！

熱心的小張

建議貸款買房，

如果還款能力強建議選擇等額本金，例如銀行貸款100萬30年，等額本息還款，月供5276元，每個月還的本金只有1235元，而剩下的4041元全部是利息，選擇等額本金還款，月供6819，每個月還的本金是2777元，利息同樣是4041元，兩者還款的本金每個月相差1542元，一年就是18000，十年就是18萬，千萬不要算總利息都是一樣的，等額本息還的少就選等額本息，因為大部分家庭都會在選擇五到十年一次性還完剩餘貸款，如果選擇等額本息，同樣的貸款金額提前還款時就要多還18萬。

除非你保證貸款30年期間房子不會賣，可以選等額本息，如果不能保證就選等額本金，否則如果選擇等額本息還款，期間賣房而房價漲的不明顯，你就是虧的。而現實告訴我們，很少有人30年之內不賣房；置換、工作變動、需要資金等都是不可控因素，因此：貸款買房的最佳還款方式是等額本金，然而等額本金的還款壓力相對於等額本息會大一些，適合家庭收入高且穩定的人群。所以銀行一般默認的還款方式是等額本息，並且銀行的工作人員會告訴你等額本息比較划算。

康文龍

普通人買房這件事上不管什麼時候都是能貸款絕不全款，能公積金貸款就不要商業貸款。公積金貸款、商業貸款是目前最便宜的錢，貸款買房就是普通人唯一的槓桿財富積累。

先看一個段子笑話：

王思聰問王健林，我們家裡有多少錢？王健林說夠你花幾輩子；

王思聰又問那欠債要還多久？王健林說夠你還幾十輩子。

看的我樂死了，但這個段子確實又說出一個真相。富人因為加槓桿投資，所以收益會放大。普通人投資都是保守型，看著風險很小但是收益也很少。年輕有收入預期，財務安排就可以激進一些。

買房是否貸款是一個財務槓桿問題，如果未來預期有穩定現金流可以支持還貸款就需要上槓杆貸款。買房貸款看的是預期與房子的保障作用，先解決剛需才是最關鍵的。

貸款還是全靠糾結起來的人基本也是沒有首付的人，世界就這麼魔幻。操心的都是沒有能力的人，有能力的人利息成本根本都不用考慮。利息看著30年貸款都要比本金貴了，感覺非常不值得。

有能力全款的人在大多數地區都是有一定經濟能力的人，只要不是天降橫財都會有一定的資產管理能力。錢是任何時候都不夠花的，只有把資產盤活管理起來才有增收的可能性。

剛需購房需求很多時候根本無法等，不是房價漲不漲的問題。房子什麼時候都是家庭和睦，孩子健康成長的保障。等到有能力全款再去買，我看交的房租也不必利息少哪裡去了。

鄉下老白菜

朋友們好！

2020年，如果你是剛需買房，那麼就是合適的。如果你要是投資買房子，現在要看房產位於的城市的經濟發展如何了，還有就是房子在城市裡面的具體位置等。

1

2020年的房產走勢

2020年，房產市場的走勢可能整體上還是一個調整的態勢，但是有些已經調整比較充分的城市，可能房產價格會又一個小幅度的上漲。

現在整體上來說，房產市場仍然是處於白銀時代，未來十幾年房產價格肯定不會像過去十幾年那樣暴漲了，但是未來還是會緩慢上漲的。

未來城市之間的房產走勢將出現分化，一些經濟發展較快，人口增長較多的城市，未來房價上漲的空間可能更大一些，而經濟發展慢，人口增加少的城市，可能房價增長會慢一些。

因此，從2020年的走勢來看，大多數城市可能還是會維持一個比較穩定的態勢，但是有些城市有可能會出現一個小幅度的上漲。

2

剛需可以在2020貸款買房子

如果是剛需的話，在2020年是可以貸款買房子的。現在的房產市場仍然是處於白銀時代，而現在的房產仍然具備很好的保值和增值的功能。

2020年，如果你沒有房產的話，那麼在經濟增長較快的城市裡面貸款買房子就是一個很好的選擇，不僅能夠讓你安居樂業，而且還能夠享受到未來房產增值的好處。

因此，如果是剛需的話，那麼可以在經濟增長較快的城市買房子，這些城市未來房產價格的升值空間還是比較大的，也是值得投資購買的。

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投資房產需要謹慎

如果你是投資房產的話，2020年買房子還是要謹慎一些。未來城市房產價格的走勢可能會出現分化的走勢，一些經濟發展較快的城市，可能未來房產價格上漲的會多一些，但還是有些經濟發展較慢的城市房價上漲的可能就會少一些。

2020年投資房產，一定要謹慎選擇城市，也要謹慎選擇房產的地理位置，這些可能都會決定未來房產價格是否能夠上漲更多。

4

結論

2020年房產市場可能還是會呈現出調整的態勢，有些城市可能會出現小幅度的上漲。如果是剛需，那麼貸款買房子是比較合適的。如果是投資房產，那麼還是要謹慎一些，可能選擇經濟發展較快的城市的房產可能未來房價漲幅會高一些。

睿思天下

如果有能力的話全款支付比較合適！

貸款購房的話，按目前普通首付30%，貸款70%這個比例，以一套總價100萬的房為例，貸款70萬，銀行目前幾乎全部默認等額本息法，貸款30年，按目前首套上浮15%利率，月供57.63✘70=4034元，貸款到期後等於還了1452240，加上首付的30萬，等於一共支付了1752240元。

銀行貸款提前還款可以，但一般都有違約金，各個銀行規定不同，基本違約金都有，尤其四大行！房價如果在兩年前，肯定合適，畢竟這兩年房價翻了幾番，但目前房價在國家和地方調控政策下，維穩的大環境下，儘量不貸或者少貸！不要進入低首付的套路！就拿剛才的例子，一年還利息2.5萬元，你覺得合適嗎？【下面是萬元還款利率表，僅供參考！】

宣城小地主

單純從金錢上計算，貸款買房然後拿餘錢理財肯定比全款划算，而且貸款越多時間越長越划算。事實上，鼓勵年輕人在條件適宜的情況下儘量選擇貸款買房，不僅僅是從理財角度進行計算，而且適度的壓力也可以催人奮進。

貸款的時間越長，需要支付的利息總額就越高。另外，在貸款時間相同的情況下，選擇等額本息還款比等額本金需要支付的利息更高。這樣算下來，很多人是不是覺得選擇期限短的等額本金貸款最划算？

如果單純按照需要支付的利息總額來算的話，的確是貸款年限越短的等額本金最划算。但是，貸款年限還可以選擇10年，甚至5年的，再比較的話，當然是一次性付全款不用貸款才最划算。但是，又有多少人能夠付全款呢?因此，並不能簡單地認為需要支付的利息總額越少，貸款就越划算。還要考慮當前自己能夠承受的月供額度，以及人民幣的貶值速度。

所以強調也鼓勵大多數人貸款買房，也鼓勵大多數年輕人努力奮鬥給自己壓力，但不是百分之百對每個人都適合。賺錢的目的是為了生活得更愜意，而不是為了一邊看著銀行卡上冰冷的數字一邊往嘴裡塞安定。

努力賣房的韓飛

如果有能力的話全款支付比較合適！

貸款購房的話，按目前普通首付30%，貸款70%這個比例，以一套總價100萬的房為例，貸款70萬，銀行目前幾乎全部默認等額本息法，貸款30年，按目前首套上浮15%利率，月供57.63✘70=4034元，貸款到期後等於還了1452240，加上首付的30萬，等於一共支付了1752240元。

銀行貸款提前還款可以，但一般都有違約金，各個銀行規定不同，基本違約金都有，尤其四大行！房價如果在兩年前，肯定合適，畢竟這兩年房價翻了幾番，但目前房價在國家和地方調控政策下，維穩的大環境下，儘量不貸或者少貸！不要進入低首付的套路！就拿剛才的例子，一年還利息2.5萬元，你覺得合適嗎？

Tina141213

貸款購房的話，按目前普通首付30%，貸款70%這個比例，以一套總價100萬的房為例，貸款70萬，銀行目前幾乎全部默認等額本息法，貸款30年，按目前首套上浮15%利率，月供57.6370=4034元，貸款到期後等於還了1452240，加上首付的30萬，等於一共支付了1752240元。

2020年，房產市場的走勢可能整體上還是一個調整的態勢，但是有些已經調整比較充分的城市，可能房產價格會又一個小幅度的上漲。

現在整體上來說，房產市場仍然是處於白銀時代，未來十幾年房產價格肯定不會像過去十幾年那樣暴漲了，但是未來還是會緩慢上漲的。

除非你保證貸款30年期間房子不會賣，可以選等額本息，如果不能保證就選等額本金，否則如果選擇等額本息還款，期間賣房而房價漲的不明顯，你就是虧的。而現實告訴我們，很少有人30年之內不賣房；置換、工作變動、需要資金等都是不可控因素，因此：貸款買房的最佳還款方式是等額本金，然而等額本金的還款壓力相對於等額本息會大一些，適合家庭收入高且穩定的人群。

最後，以上兩種情況比較極端，不太符合我國實際情況，我國有強大的外匯儲備和調控能力做基礎，不太可能發生滯漲或長期通貨緊縮，所以我判斷通貨膨脹是我國未來長期存在的一種狀態，貸款買房是划算的。不只是貸款買房，貸款、借錢開公司買車買手機哪怕你是借錢做慈善都好，只要是借錢做任何事都是划算的，因為未來你的收入會增加，還錢不是問題。

樓市小月

每年年底是最適合買房的時候，房東在這個時候還在賣房，都是有必賣理由或者很誠意出手的！一般這個時候房東都不賣了，或者跳價了，或者等過了年金三銀四的時候再賣！按目前市場成交量和許多政策導向來看，2020年，房價會有小幅上漲！

那麼一支菸

這個問題怎麼說！只要你買房都是看經濟承受能力，全款，資金壓力大。對於剛需人群來說在沒有外力的支持下很難實現！

銀行利率下調了或者上漲了怎麼辦？

貸款買房，房貸利率根據國家發佈的基準利率來的，各個銀行在國家允許的範圍內有上調，一般15%但20%之間吧（各地不一樣）！

只要首付款夠付，貸款20到30年，每年的月均還款不影響正常的生活就行，一般月均還款是不超過家庭月收入的一半為準，國家利率上調，下浮也是根據大數據來的，所以不用太擔心！

關鍵字: 房產 貸款 按揭