小濤愛吃肉
先說結論：一濟南、二青島。
濟南：山東省會；目前強省會的大形式下，濟南的潛力有目共睹；除了省會的發展潛力外，濟南最讓人感到舒服的是作為老大哥的海納百川的胸懷，濟南目前大力發展的東部新城區，80%居民都不是濟南人，在這裡能感受到年輕人的蓬勃向上。而且濟南人見面互相稱呼：“老師”，讓人心裡暖洋洋的。
青島：山東省最發達的城市，沿海城市，環境宜居，經濟省內最發達。但是青島比濟南差了兩點，一是省會加成大家都知道就不用說了，二是青島的老居民有一小部分，比較排外和自大，對於外地人過去定居，看見這些居民說實話挺影響心情.（實話實話，不是黑哈）
為什麼排除煙臺呢，因為和上面這倆不是一個檔次的，無論是從現狀還是發展潛力上來看。
笑一笑66666
看到上面有個網友說海邊能被淹了，我濟南人看到也想笑哈哈，我客觀的說幾句，跟我是不是濟南的沒關係，我完全中立的分析下。既然是投資，（單論宜居那總的來說是煙臺青島更好），但不排除不少內陸人在海邊生活會不習慣。這三個城市，首先最次選煙臺，除非你在青島買不起，你可以去煙臺，都是沿海城市，他們比較相近，能買的起這兩個城市肯定首選青島，發展水平特別是未來的發展潛力上，煙臺和濟南青島不在一個層次，工作機會上也是，有些煙臺網友看到肯定會不服氣，5年前濟南不敢這麼說，這五年濟南的變化不用我多說啥吧，濟南的發展大家都看在眼裡。我媳婦就煙臺的我每年去好幾趟，說實話這五年煙臺有啥變化和發展？（修了幾條地鐵？建了幾棟新的摩天？建了多少高架橋？引進多少好企業？多了幾個新的綜合體？5年前啥樣基本還啥樣，這都是事實吧？）不展開了煙臺人自然懂我說的，只是理性討論。山東的未來肯定最重要的肯定是要看青島和濟南，青島是沿海城市中心，濟南市內陸城市中心，各有使命安排，都會有很好的發展機遇和空間，都可以選擇去投資，我個人是在青島工作，但是最後我房子買在濟南CBD裡面了，我最開始是考慮在青島買的，但是青島的問題是，你可以去投資的，是價格窪地的地區主要在城陽或者黃島，但是黃島不方便城陽也是偏，而且他們各自都搞各自的，市裡面也沒個明確的意思，都等著市政府搬遷，可也沒個音訊。嶗山市南建的是好，我很喜歡嶗山，但均價3萬多4萬多這還怎麼投資，還有多少上漲空間？然後再看濟南，濟南和青島的策略就不一樣，集中全市資源打造東部新城區，打造濟南CBD，現在濟南東部的建設水平已經非常高大上了，萬象城開業地鐵通車東站運行，未來CBD明顯會成為濟南的新經濟核心，周圍的房價不敢說漲多少，但地理位置確實太好了，2輪地鐵4條地鐵經過，4、5個大綜合體在附近，各種高大上辦公樓，鉑爾曼利思卡爾頓這種酒店在裡面，這片區域以後會成為山東省新的明星地區。最關鍵的是，很多城市都會吹，做規劃，濟南這個是實實在在的在建設，看看新聞看看視頻就清楚了，所以我最後選擇了回濟南買，不是青島不如濟南，我很喜歡青島，只是對於我買房子的想法和投資打算來說，我最後選擇了濟南CBD片區。這是我個人的理解和一些分析，希望對你有幫助。
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朋友想在山東買房，又不知選擇青島、濟南、煙臺。做為煙臺人，我談點個人觀點:一、論發展前途，屬山東前三。
二、論氣侯環境，青島、煙臺冬暖夏涼，濟南不行(冬冷夏熱)。
三、論房價，青島最高，濟南次之，煙臺較便宜。
四、人文景觀，生活條件。青島和煙臺都屬沿海城市，海鮮品種繁多，味美價廉。特別是煙臺蘋果、大櫻桃、萊陽梨、葡萄等都很出名。因此，我覺得煙臺是首選。
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買房是一個人生活中的大事情，山東雖然GDP號稱全國第三，可是你到魯西南北農村去看看，真不是很富裕，山東就是人多。濟南是山東省會城市，根據近水樓臺先得月的原則，當地政府會把一些投資優先放在濟南。
如果你是一個年輕人，建議還是在濟南買房子，濟南畢竟是山東政治經濟文化醫療中心，是山東的心臟，重要性不言而喻。現在看濟南的西面房價是最低的了，西客站附近房價在1.5萬左右，東部地區房價炒作的太厲害，沒有低於2萬的房子。
青島是新興城市，因為地理位置的原因近幾年發展的較快，這幾年房價也不低了。
如果你是老年人，去煙臺買房養老還是不錯的，相對於上述兩個城市物價低，生活節奏慢，氣候宜人，是養老的好去處。
總之，當今中國的房價沒有低的了，只要是人口集中的城市房價會只漲不降，衣食住行是每個人都需要的基本要素。隨著貨幣投放的越來越多，貨幣貶值的速度會越來越大，如果是為了自住，還是早買為好。
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首先，提出這個問題的人必須先挨80大板，為什麼？一看就知道，99.99%提問的人是投資客。因為真正的購房剛需，一般提問的形式是這樣的：我想到山東打工/生活，請問青島、濟南和煙臺這三個城市，哪個最好？或者問得更細一些：這三個城市，哪個城市工資最高、哪個城市某某行業發展前景最好……之類。
剛需如果買房的話，剛需一般會這麼問：想在濟南買房，在歷下買小一些的呢，還是在長清選大一些的？或者是：青島西海岸新區和藍色硅谷選哪個好？上來一把就直接問“在山東買房，選哪個城市”這樣的問題，一看就是濃濃的投資客的風格。
既然是題主是投資客，那就必須按照投資客的標準思路來回答這個問題。
在山東選一個城市買房投資，首先排除煙臺。畢竟青島、濟南都是副省級城市，一個是省會、一個是計劃單列市，而煙臺只是普通地級市。另外，煙臺看似GDP高，但是仔細捋一下煙臺的經濟分佈，會發現煙臺是沾了面積大、人口多的光，縣域經濟很發達，但是市區的人口、經濟都很弱勢。因此除非打算投資養老房——其實也沒有必要現在投資，等老了再選房不遲——否則不考慮煙臺。以下自行忽略煙臺，只考慮濟南和青島。
至於濟南和青島的比較，先給大家看一張表，青島市各區縣和濟南市各區縣的房價對比。
從這個表裡可以得出一個很有意思的結論和一個很有意思的推論：
結論：青島市市南區、嶗山區的房價在這個表裡顯得很突兀，但是整個青島市的均價和整個濟南市（不含萊蕪，下同）的均價幾乎相同，300元的差距只有紙面上的意義，實際可以忽略不計。
很明顯，青島市的高房價是被前海一線動輒七八萬，甚至十幾萬、幾十萬的海景房、別墅、度假村抬拉起來的。實際上青島房子不比濟南貴，甚至可以說摳掉這些海景別墅以後，青島房價比濟南還要低。
推論：青島市“高房價、低工資”不是事實。或者說，是那種坐井觀天除了市南、嶗山哪裡都覺得不是青島，搬到城陽黃島就跟要了親命似的——的觀點。我們無視就好。
這裡問題出在哪裡，四個字，旅遊城市。也就是說，青島是全國為數不多的市區直面大海的城市，很多城市如上海、天津、廣州、深圳等等，雖然有港口，但是市區和大海並不沾邊或者基本不沾邊。放眼全國，城市市區直面海濱，推開窗戶就能面朝大海、春暖花開的城市，青島是為數不多的選擇之一，也是這些城市裡人口最多的、GDP唯一超過萬億的……
這就決定了一點：畢竟每年夏天都有大批京津遊客來青島度假，號稱“北京後花園”，那青島海濱的海景房、別墅、度假村實際上是面向全國人民甚至全國富人的，它們的稀缺性導致八大關、麥島一帶的這些濱海度假房子得按照北京四合院、上海陸家嘴的價格來對照，而不能用青島市市民的工資收入來對照。
但是，拋去前海一線的天價房之後，青島的房價就迅速被降低到和濟南相當、甚至比濟南更低的水平。這也是正常的。畢竟青島的經濟水平，是撐不起如此高的房價的。像武漢、南京、成都、蘇州、杭州這樣和青島級別相同的非旅遊度假的新一線城市，儘管均價比青島要高一些，但是並沒有像青島海濱這樣，出現一片動輒十幾萬的超豪宅區域，也是我文章論點的明證。
然後再看一下青島和濟南的工資收入、人均可支配收入，最重要的是要看一下歷年雙十一青島和濟南兩個城市的剁手金額和人均剁手金額（青島人均剁手金額幾乎是濟南的1.5倍，很明顯青島人更有錢），可以很輕鬆得出一個結論，那就是：
只要買房避開青島市內三區（市南、市北、嶗山），那麼，在青島工作生活，要比在濟南工作生活要舒坦得多。青島房價比濟南更低，青島收入比濟南更高。這就是我文章中的結論：投資買房，在青島和濟南之間，優先選青島。如果青島，優先選擇城陽、紅島一帶，濟南可以考慮東西兩側發展的“下風向”，譬如奧體中心再向東，或者西面的長清新城。
文章似乎寫完了，但是，站在題主投資客角度，青島還有一個Bug級的存在，那就是西海岸新區。
為什麼我說這個地方是Bug級的存在？剛才說了，青島市的房價，實際上是被前海一線的動輒十幾萬、幾十萬一平米的大量海景房、別墅、度假村抬拉起來的。理解到這一點，大家不難抓住這個Bug，那就是：
同樣是前海一線，傳統青島市區的海景房價格超高，甚至高不可攀，但是青島西海岸新區的海景房、別墅、度假村，相比它們的定位，目前的價格低得不正常！
雖然西海岸濱海大道一帶，相比市南區缺了那麼點歷史底蘊，但是同樣沒有底蘊的麥島“富人區”，並不能說明任何問題，小珠山南麓的東方影都一帶，相比浮山南麓的麥島同樣可以滿足“依山觀海”的定位，同樣能夠招徠大批遊客，在青島市市區的海景房已經動輒十幾萬、幾十萬的情況下，西海岸新區旅遊景點附近的海景房，同樣可以滿足北京天津高端商務人士休閒度假的需求。也就是說，這裡的住房依然是面向全國，未來稀缺性依然是可以預見的。
或者這麼說一句，站在星光島上回頭看一下靈山衛沿海遍地別墅的風光，和站在小麥島公園上面回頭看一下海信君匯那動輒十幾萬的超級豪宅的風光，會發現，二者風景極其相似，但是價格卻天差萬別。
從圖上可以看到，青島西海岸新區目前平均房價才1.5萬左右，拋開王臺、鐵山、泊裡、柳花泊等“扯後腿”的內陸板塊，金沙灘、唐島灣、靈山衛、這些地方也不過是2萬+的價格，相比八大關、麥島，都是座山觀海，風水相似；而且定位相同，都是別墅區，度假區，價格卻要差很多。
既然題主是投資客，那麼我在很多回答裡都寫得很明白的“西海岸新區的濱海板塊要趕緊上車”、“靈山衛一帶是青島跑不了的下一個富人區，這地方將來漲不到10萬別說透支”的論調，就不妨再給題主吹點耳邊風了。相信也應該能不言自明。
雖然在很多青島保守人士眼裡，“黃島不是青島”，但那和20年前“寧要四方一張床，不要麥島一套房”同理，屬於思想還沒擰過來的落後觀念罷了。未來怎麼樣，可以走著瞧。
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青島更具發展前景。
濟南雖為省會，但房價高低歷來跟省會與否無關，只注重地理位置和經濟。
這裡借用其他區域來做個對比。
成都、武漢、長沙這些城市哪個實力不比濟南強，但為什麼房價低於濟南？因為其實力強在自身，而區域實力較弱，且位於中西部地區。
但為什麼長三角、珠三角一些非主流城市房價高？因為區域經濟強、自身經濟強、區位優勢好。
說直觀點，高房價城市都是“抱團式”發展，也就是現在所說的城市群模式。而且目前三個高房價區域都是位於東部沿海區域。比如京津廊、滬杭寧、廣深莞，皆是如此。
所以濟南相比青島，既沒有經濟優勢，也沒有區位優勢，房價潛力值自然低於青島。
有人說濟南是交通樞紐，青島是交通末端，怎麼說濟南區位優勢不如青島？這樣的問題就是老眼光看發展了。濟南是樞紐，但卻是陸路樞紐，而青島是航空和海上樞紐，未來是航天時代，是海洋經濟時代。青島的航班起落架次比全省15個城市加起來還多，濟南的陸路樞紐有這麼大優勢嗎？何況青島還擁有亞洲最大郵輪母港和世界第六大港口。
青島所處的膠東地區，自古以來就是山東最富庶的區域，青煙威一體化進度更是比濟南都市圈領先至少十年。這是前邊提到的抱團式發展。
根據規律來看，只有多個經濟強市存在的都市圈，才有可能出現一兩個高房價城市。
居住屬性。
濟南是副省級省會，基礎配套設施有優勢；青島是副省級計劃單列市，硬件條件也是高標準打造。目前唯一不及濟南的就是醫療，但目前的醫療體系建設速度之快是很多人此前沒想到的。
青島在過去十年社科院評選的宜居城市排名當中，9次躋身前十，2次問鼎冠軍。這是濟南望塵莫及的優勢。
青島是著名旅居城市，很多外地企業家和明星在此置業，每天外地的大巴成群結隊來青島海邊拍婚紗照，這充分說明青島的環境優勢非常明顯。
以今年為例，青島主城區前海沿線的夏季最高溫是32度，並且只出現過兩次。整個7月份三伏天當中均溫只有29度。而著名四大火爐之一的濟南，三伏天均溫是33度。有人說青島也很熱，這裡插一句，青島熱的地方只在李滄區以北的地方，海邊即使夏天最常見的高溫也就30度。
有趣的是，濟南夏天這麼熱，理論來說應該冬天比青島暖和。事實卻恰恰相反，濟南冬天的均溫低於青島，青島的冬天只要不颳風，一件厚秋衣加一件普通外套出門一丁點都不冷。而在濟南無論有沒有風，基本都得穿羽絨服。
此外，綠化面積、空氣質量、景點數量等等，青島都更具優勢。所以經濟、環境、區位都更具優勢的情況下，哪一個樓市前景更好也就不言而喻。
城市發展報告
買房子不能只看經濟地位啊，這有點片面了，既然是投資性購房，首先要看的是發展後勁和升值潛力。
其實目前經濟增速最快的是日照，重新規劃的日照正在騰飛，根據目前的發現趨勢，日照市北開發區,山海天旅遊度假區房價正在高速增長，靠近大海的獨特資源，環境又好，未來潛力巨大。
再拿經濟和房價的對比來看，目前房價整體偏低的是濰坊（臨朐除外），作為排名第四的經濟人口大市，房價竟然比不上西部落後地區，隨著大開發商的介入，貨幣化拆遷補貼全面鋪開，未來應該還有很大增長空間。
大雷教育雜談
如果你是為了度假，選擇煙臺吧！
煙臺夏天還是很涼快的，吹海風，吃海鮮，沙灘🏖也很美，生活成本也不高。
最主要的！！！煙臺是渤海灣了！你買的房子不會潮溼！不會被海風侵蝕！青島是黃海，海邊的房子很潮溼！！！
居住：濟南就算了，亂糟糟的，夏天又熱。青島房價貴，生活成本也不低，夏天旅遊的人太多，沙灘人擠人的。
煙臺不一樣，有蓬萊閣，有養馬島，有長島有金沙灘，海鮮便宜的很，煙臺的蘋果，大櫻桃，萊陽的梨，龍口的粉絲，還能吃到碼頭直接漁民賣的海鮮～想怎麼吃就怎麼吃，吃的不想吃了也花不了多少錢！
小老虎的媽1996
想在山東買房，也就是說是投資不是居住，那建議買青島和濟南。
青島作為老牌工業城市，都說是工資低房價高消費高，有句話怎麼說的，你住在底層，看到的全是眼前遍地的垃圾，你住在高層看到的遠處全是美麗的風景。身邊有一兩套房的算是普通人家，少的三四套，多的幾十套。即墨市是個商業氛圍很濃的縣級市，當然現在也成即墨區了，也是全國百強區江北第一區。這裡適合年輕人創業，外貿服裝和童裝及視頻平臺賣貨成就了很多90年代前後的年輕人，年收入過百甚至上千的不在少數。
別說青島排外，去過這麼多城市，也就感覺廣州和深圳不排外，北京上海南京，呵呵。青島怎麼走都方便，城陽兩個高鐵站，國際機場相對來說走哪都方面，吃的也不全是以海鮮和麵食為主，那些網傳坑遊客的商家，不是我們當地人開的，而且，除了38元一隻的海捕大蝦，其他的純屬網黑，你七八百吃個三四斤的龍蝦就是我們宰客？你花二三百吃條海魚就是我們宰客？最次的鱸魚一斤都58或68一件，更不用說其他的什麼野生黃花和舌頭魚什麼的了。
青島交通確實不錯，高鐵，機場隨便走，說走就走的旅行也走了好幾次，機票還都不貴。你要在煙臺，不一定有合適的航班。這個濟南佔優，高速網和機場動車感覺只比青島好。不好的地方就是長途自駕遊費勁，你要出個省，至少得跑三四個小時才能出去。
青島房價確實不低，在樓市低迷的情況下，好的樓盤開業那也是一房難求，而且還是全款，買房建議買優質房，商業中心旁邊或者是前有區域內最好小學後有區域內最好中學的那種小區，房市低迷也保值，房市大火增值幅度也大。這個青島濟南都行，感覺濟南要比青島好。
起個破名想半宿
濟南、青島、煙臺三個地方，如果要買房子，主要看您的購房用途；如果您是想住，那哪裡都行，主要根據後續的工作生活情況匹配區域！如果您是重點考慮發展、潛力與增值保值，那青島毋庸置疑；南深圳、被青島是目前青島發展的基調，也是對標深圳發展具體；青島市是副省級，且目前的基礎建設在整個山東都是屈指可數的；跨海大橋、海底隧道、4F級機場、上合示範區、三灣三城規劃發展；結合目前一帶一路建設，海關署的成立等等。現在買房子不能看區域，主要看國家、政府的發展方向，青島面對韓日貿易、經濟，結合一帶一路無縫對接。新時代必須用新思維衡量；國家都投入那麼多錢，有完不成的事？所以，選擇青島是必須的；接下來是如何選擇小區域與樓盤了。
