愛琴海：我也沒想搬
“愛琴海搬走之後我想的第一件事是，未來我要去哪兒買那些日用品，因為他家樓下的永輝對我而言地位宛如小賣部。”家住北京芍藥居附近的小陳在獲知太陽宮愛琴海購物公園即將搬離這座建築後如是說道。
在小陳看來，對於太陽宮和芍藥居附近的居民而言，去哪兒購物一直是個尷尬的問題。這裡周圍除太陽宮愛琴海之外，周邊大型超市就只有瀕臨北四環的物美超市和華堂商場。
“另外兩座的業態都很老舊，購物體驗和愛琴海差距挺大。”小陳還說，位於愛琴海內的某電影院是這一片區內的唯一一家大型電影院，是周圍居民看電影的唯一選擇，所以他們“離不開”愛琴海。
值得注意的是，小陳的住處並不緊挨著愛琴海，而是在北四環附近，但他寧願每次都開車穿過三公里的距離來愛琴海購物，而不去其他地方。“愛琴海要是撤了，周圍居民買東西和看電影就真太不方便了。”
與現在相比，幾年前的情況則大不相同。百盛與愛琴海“臉對臉”緊挨著的兩座購物中心都緊鄰居民區，他們從來不愁沒地方買東西。由於位置“臉對臉”，兩家商場的競爭之激烈可以想見。
對年紀不大的小陳來說，愛琴海毫無疑問是競爭中的勝者。百盛最終將整棟樓宇及相關物業轉賣他人，而愛琴海依舊火爆的結果也符合小陳的心理預期。“說實話我都沒去過百盛，我只逛愛琴海。”小陳告訴PropTech研習社。
愛琴海的“新零售”在與百盛的“舊零售”競爭中大獲全勝。百盛的業態偏傳統百貨公司，以賣服裝為主，但愛琴海卻很多元，除服裝外還有電影院、體驗式的親子樂園和DIY工坊，以及各種“網紅”序列裡的餐飲店。2016年12月，百盛集團將太陽宮百盛物業出售給深圳前海圖藍投資中心和上海長昆投資管理。
2016年的百盛百貨可謂是流年不利。彼時傳統百貨業倍受電商衝擊，2012到2015 年，百盛在上海、貴陽、石家莊等城市陸續關閉了 10 家店，2016年6月起又關閉了西安東大街、重慶大坪和重慶萬象城店 3 家門店。
百盛改造前後的樓宇外立面對比
但誰能料到3年後，當年的老對手也步了後塵。2019年11月，太陽宮愛琴海對外宣佈了關店計劃：2020年2月29日前正式閉店，2019年12月31日起商鋪陸續撤離。
至於閉店原因，愛琴海方面表示是業主決定將物業收回。
愛琴海絕非“表面繁華”
從地理位置上，愛琴海和百盛都不適合聚攏人氣。
如果坐地鐵，距此處最近的地鐵站是13號線上的光熙門，但該站位在北三環東路以南，與愛琴海相隔一條寬達百米的三環路；除光熙門站外，10號線上的芍藥居和太陽宮兩站都在愛琴海五百米開外，愛琴海的交通條件並不具備購物中心所需的“緊鄰地鐵”和“公交直達”。
但就在這個“憋死牛兒”的位置，誕生了在人氣和好評度上都名列前茅的商業綜合體。
隔著三環遠眺“綠油油”的愛琴海購物公園
在大眾點評的朝陽區購物中心“人氣”排名中，愛琴海位於第11位，在“好評”排名中，愛琴海則排在第14位；如果搜索範圍縮小至太陽宮商圈，愛琴海在“好評”和“人氣”上都是第一。
在經濟實力和商業氛圍都極高的朝陽區，以如此逼仄的地理位置獲得這樣的排名，愛琴海絕非“表面繁華”。
從交通條件來說，愛琴海吸引不到太多遠距離的顧客，對它流量貢獻最大的是附近幾個小區的居民。然而，家住北四環的小陳甘願克服將近三公里的交通距離，“情定”愛琴海，“拋棄”百盛，也折射出了這座商場的輻射範圍之遠。
PropTech研習社瞭解到，高和資本參與了愛琴海的改造，方向是寫字樓。PropTech研習社向高和資本資本市場部董事總經理毛躍暉詢問具體的改造計劃，毛躍暉表示暫時不便透露任何信息，請等待官方消息。
在北京寫字樓空置率上漲的背景下，太陽宮商圈的寫字樓空置率似乎樂觀得多。
根據好租曉樓數據平臺提供的數字，當下太陽宮區域的辦公樓價格約在10-12元/㎡/天之間，空置率普遍在10%和15%以下，該區域內的冠捷大廈和太陽宮大廈空置率分別只有9.5%和10.8%。較遠處的另外兩座甲級寫字樓佳程廣場和鳳凰置地廣場的空置率甚至只有5.3%和2.7%。
只看數字，愛琴海的“商改寫”看似是個不錯的選擇。
跑贏了百盛，卻沒跑贏時間
門庭若市的愛琴海為什麼搬走？
和碩機構首席分析師郭毅對PropTech研習社表達了她的意外感受：“絕大多數商業中心撤出樓宇並改造成寫字樓都是因為商場做不下去了，但愛琴海目前顯然不是這個情況。”
愛琴海方面給出的官方答覆是：業主提出收回物業，愛琴海只能搬離。
PropTech研習社向愛琴海所在建築的業主方雙全房地產公司詢問了該建築未來“商改寫”的具體計劃和方案，該公司辦公室的一位負責人表示不知情，“目前沒有可以對外發布的消息。”
種種跡象表明，雙全房地產收回物業是突然為之，愛琴海方面接到通知後再通知入駐商戶，愛琴海和商戶方面都有些措手不及。
小劉是一家名為“金蘭郡”的南洋菜餐館店長，餐館在2016年與愛琴海簽了5年合約，在2019年10月突然接到了愛琴海方面的閉店通知，這時離合同結束還有將近兩年的時間。
突然的通知使小劉措手不及，“我一方面要與愛琴海協調提前解約事宜，另一方面要忙著給已經辦理會員卡的顧客協商退款退卡辦法，這次突然解約給金蘭郡造成了一些被動。”
PropTech研習社在太陽宮愛琴海實地走訪發現，已經有一些餐飲類企業從鋪位中撤離，上述金蘭郡就是其中之一。
金蘭郡是在合同期內搬離，雲南菜館“滇草香”則是合同到期後不再續約。
“滇草香”的關店通知
“滇草香”的薩店長告訴PropTech研習社，“滇草香”租用了面積300平米的鋪位，每月租金七八萬元，加上水電及其他成本為10萬元，也就是說愛琴海的月租金不到9元/每平米/每天，算上其他成本，也不到12元。在商業氛圍濃厚的朝陽區，這個價格很有競爭力。
值得注意的是，從太陽宮撤離之前，愛琴海已經在位於大興區舊宮商圈的世界之花項目上建起了北京第二處購物中心，目前處於整體改造和招商中，明年正式開業。
世界之花項目的招商負責人王先生告訴PropTech研習社，世界之花項目的招商任務現已完成一半，十分歡迎老商戶搬來大興繼續與愛琴海合作，“世界之花與太陽宮項目一樣，由同一個管理團隊操盤，經營思路和理念也會延續下去。”
商戶們願意跟著愛琴海去大興麼？
“滇草香”薩店長表示與愛琴海的合約已經結束了，所以不考慮去大興；倒是身上還有不到兩年合同的金蘭郡有這個意向。
小劉告訴PropTech研習社，他正在與愛琴海方面協調此事，希望合同能夠繼續履行下去，“大興的情況我不瞭解，但太陽宮這個項目的運營情況使我對愛琴海還比較認可。”但他同時表示，餐飲企業開新店需要花至少半年來“養養店”，以培養新的穩定客群，這對金蘭郡來說也是不小的時間成本。
世界之花項目位於北京城南，舊宮商圈在商業氛圍和租金水平上遠不能與太陽宮相比，即便金蘭郡願意搬到大興，租金價格顯然也無法按照之前的合同走。
愛琴海方面一位孫姓負責人告訴PropTech研習社，愛琴海十分歡迎老商戶搬到世界之花項目，但在租金問題上不會直接降價，而是會籤一份新約。
“與太陽宮項目的合同中本來就有提前解約的補償條款，這次的確是愛琴海方面提前解約，我們在這份合同上會對老商戶依法補償，然後與願意搬到大興的老商戶按照舊宮商圈的租金水平再簽訂一份新的合同。”
世界之花項目的平均租金為10元/每平米/每天，根據樓層、鋪位位置以及面積還會有浮動。儘管10元的價格仍有下降空間，但與太陽宮項目不超過9元每平米每天的租金相比，世界之花的租金著實不低。
百盛改造後已變身為大眾汽車中國總部
“商改寫”是否都會成功？
這座建築未來的命運如何？
一座城市改造業內人士告訴PropTech研習社，商業建築和辦公建築對結構的要求有很大差別：
商業建築的中心在四周，也可以理解為有多個“核心筒”，而辦公類建築的中心在中央，一般只有單個“核心筒”。
從採光來說，商業建築不喜大量自然光進入，會干擾樓內的燈光效果，所以會將建築四周封閉，儘量凸顯室內的人工光；辦公類建築正好相反，希望多納入自然光。在“商改寫”過程中肯定少不了將四周“打開”的過程，並且將“核心筒”的位置移至建築中央，形成辦公建築青睞的中央大堂。
此外，購物中心的縱深很大，即使兩個方向的盡頭處都增加了窗戶，中央位置的採光問題也需要解決。
與其他傳統百貨公司相比，太陽宮愛琴海所在的這座建築先天就擁有適合辦公用途的某些元素。該建築在一進正門的位置就是一處陽光中庭，走向建築深處，又見一處非採光式中庭，這兩個中庭就是該建築被當做商業用途時的兩個“核心筒”。這兩處中庭基本符合辦公建築中央大堂的先天要求。
和碩機構首席分析師郭毅告訴PropTech研習社，即便在建築格局上存在這種先天優勢，中庭手法在坪效上卻無提供什麼幫助。
“中庭所覆蓋的空間有大量面積都是租不出去的，只能用作公共空間，這對單位面積產生的租金收益並無益處。只能考慮將一整層整租給某一家企業，但中央大堂的面積仍舊只能被用作公共空間。”郭毅說。（文/銀昕 來源/投中網）
閱讀更多 投中網 的文章
