"北京做不了迪士尼、環球影城那種大型遊樂度假園區"，旅遊業曾有人如此斷言，給出的理由是氣候不合適，“試想如果在莫斯科開一家迪士尼，秋冬季節客流會嚴重減少，北京同理，情況並不會有多大改善。”
但向困難妥協，似乎從來不是國人的性格特徵。只要條件成熟，時機到了，克服困難達成目標自然會成為主題。
2019年10月，北京環球度假區首次發佈了品牌願景與創意理念，並正式公佈將入駐中國的七大主題景區，分別為功夫熊貓蓋世之地、變形金剛基地、小黃人樂園、哈利波特的魔法世界、侏羅紀世界努布拉島、好萊塢、未來水世界。北京環球度假區總裁兼總經理苗樂文在接受採訪時指出，北京環球度假區規劃在規劃時充分考慮了北方的氣候條件，整個園區中65%的設施為室內項目或者有遮蓋，其中功夫熊貓蓋世之地就是園區最大的室內場館之一，有四個標準足球場那麼大。
北京環球影城概念效果圖
參考總投資達到340億的上海迪士尼項目，如此大片區的開發建設，其前期建設與開業後的運營成本都十分龐大。提高室內設施佔比，勢必在龐大的開發規模上又額外增加不少建設成本。規劃佔地4平方公里的北京環球主題公園及度假區，預計總建設投資超過1000億元。其中將於2020年竣工的一期工程佔地1.6平方公里、投資約460億元，將於2021年正式運營，屆時將成為世界上規模最大的環球影城主題公園。如此大手筆的投入，背後是明確的政策規劃導向與強有力的開發資金入場形成的合力，而它們共同望向了對未來的清晰判斷。
1 北京環球度假區
不僅僅是個度假區
環球影城是一個度假區，但如果僅作為一個普通的度假區項目來看，它背後的推動力又強到有些奢侈。
政策導向層面，在環球影城背後是兩份戰略級的規劃。即2017年經國務院批覆的《北京城市總體規劃（2016年－2035年）》與《北京城市副中心控制性詳細規劃（街區層面）（2016年－2035年）》。
其中北京城市總體規劃確定了北京市域範圍內的城市空間結構為“一核一主一副、兩軸多點一區”，“一主”指原有的北京中心城區，而“一副”即指北京城市副中心。北京城市副中心的規劃範圍為《北京城市總體規劃（2004年－2020年）》中確定的原通州新城規劃範圍，總面積約155平方公里；外圍控制區為通州區全境，面積955平方公里。
在北京城市副中心控制性詳細規劃中，則明確指出了北京城市副中心的主導功能是行政辦公、商務服務、文化旅遊。其中，行政辦公功能的落地已以北京市級黨政機關及市屬行政、事業單位的遷移為示範，商務服務功能則以運河商務區為代表，而文化旅遊的落地，毫無疑問北京環球影城是重要一環。
在開發層面，一般大眾所理解的北京環球影城，是指包含環球主題公園及由配套酒店、餐飲、購物街區組成的度假區。度假區由北京環球影城由首都旅遊集團聯合美國康卡斯特NBC環球公司，共同建設運營。
作為涵蓋“食宿行遊購娛”全旅遊產業鏈的六大板塊、資產超千億的大型旅遊企業集團，首旅旗下擁有王府井、首商股份、首旅酒店、全聚德4家上市公司，2018年全年營業收入753億元，利潤總額27億元。
2013年11月，首旅牽頭，與其它三家北京公司註冊成立首寰文化旅遊投資有限公司，註冊資本33億元。首寰投資作為項目平臺公司，又與美國環球公司成立兩個合資公司，共同開發運營環球影城。
2016年7月，首寰投資以底價87億元在通州拿地用於環球影城的建設。該地塊位於通州文化旅遊區內，建設用地面積約207萬平方米，規劃建築面積約164萬平方米。如前文所述，規劃佔地4平方公里的北京環球主題公園及度假區，預計總建設投資超過1000億元，其中將於2020年竣工的一期工程佔地1.6平方公里、投資約460億元。
環球影城投資關係示意圖
除了環球影城本身的建設外，這一區域周邊優質的交通配套也非常值得一提：在度假區外部，環球影城地鐵站及兩條地鐵線路——地鐵七號線東延線和八通線南延線預計將於今年年底建成開通；距離項目僅有6公里的位置，北京城市副中心站綜合交通樞紐也開工在即，該站為京唐城際鐵路、京濱城際鐵路、城際鐵路聯絡線、市郊鐵路副中心線的共用站，與周邊區域現狀及規劃的多條城市軌道交通線路銜接，根據建設規模估計，這一交通樞紐將成為華北地區最大的交通樞紐。
無論項目自身投入，還是外部發展的條件，環球影城在北京東部的文旅項目中獨此一份，“環球影城不是北京的環球影城，而是中國的環球影城，它的輻射面積勢必將基於國內，跨出國境”，有業內人士如此評價，實際看來，並不誇張。
有上海迪士尼首年營收551.4億美元的成績在前，環球影城自身的經濟效益已經無需額外證明。而作為一個北京城市副中心三大主導功能其一文化旅遊的“代表作”，同時也是一個能吸引全國遊客，甚至能吸引跨境遊客的“超級IP” ，它無疑將為區域商業帶來不容忽視的發展機遇，這種機遇絕非像普遍意義上的文旅資源一般，在環球影城附近多開些酒店民宿、餐飲娛樂就可以把握的。
那麼環球影城將為北京城市副中心乃至更大範圍的商業發展起到什麼作用？在分析這個問題之前，我們不妨先從國內外類似的經驗入手進行一般規律的解讀。
2 以規劃為先導從零起步的旅遊目的地
通過多層次規劃，從零建設旅遊目的地，帶動城市新區商業發展的成功案例，在國內外都有跡可循，諸外如東京臺場與臨海副都心的規劃以及上海迪士尼的建設運營等，都與北京環球度假區有近似性。
A. 東京臺場：從垃圾填埋場到“世界的臺場”
東京臺場區域圖示
江戶時代末期，幕府為抵禦入侵，在日本全國各地海濱所設置的炮臺，其中“品川臺場”即為今日臺場之前身。1940年東京港開港後，為了解決大規模發展產生的大量垃圾，政府在原來的臺場附近設置垃圾填埋場。這是臺場“填海造陸”的最初形態。後來，經歷了不斷填海與修整，臺場漸漸形成有一定規模的土地，並開設了臺場海濱公園以服務周邊居民。
東京臺場所處方位
1990年代起，此地成為被規劃為東京臨海副都心的核心地帶，進入了高速開發的時期。
作為東京未來的都市核心區功能疏解的目的地，臺場佔地4.42平方公里，規劃居住人口4.2萬，工作人口7萬，區域內陸續遷入許多大型企業的總部，並且修築了許多采用現代規劃造景的地標性建築與商業、娛樂設施，近年來已成為東京都內最受國內外遊客歡迎的旅遊目的地。
東京臺場風景
以日本知名建築師丹下健三所設計的建築富士電視臺本社大樓為代表，臺場目前建成的著名地標設施有彩虹大橋、臺場海濱公園、富士電視臺本社大樓、日航東京酒店、自由女神像、調色板城大摩天輪、海洋城、日本科學未來館等三十餘處。據統計，臺場年均接待外來遊客已超5000萬人次，在世界都享有極高的知名度。
富士電視臺本社大樓
另外，雖是填海造陸的人工島，只能通過大橋與陸地相連，臺場的交通仍然十分方便，距離東京都兩大交通樞紐之一的品川站僅有2公里，距離成田機場50公里，距羽田機場5公里。軌交包括動靜臨海高速鐵道臨海線、東京臨海新交通臨海線。水上交通有東京都觀光汽船水上巴士。臺場的交通線路與東京都整體線路高度融合，能極其便利的通達銀座、新宿、澀谷等傳統商業區。
B. 上海迪士尼：一個度假區盤活遠郊
上海迪士尼所處方位
上海迪士尼指上海市浦東區川沙新鎮的上海迪士尼度假區。度假區包括已完成的佔地91公頃的世界最大的經典神奇王國型主題樂園——上海迪士尼樂園，和一個迪士尼商業小鎮、一個巨大的心願公園、兩間共提供1,220間房間的主題酒店、佔地14.6公頃的零售餐飲娛樂區、及公交車的停車場等配套設施。上海迪士尼度假區是世界第6座、亞洲第3座、中國第2座迪士尼樂園度假區，其面積在世界迪士尼度假區中位列第3。
上海迪士尼
相對於東京臺場的規劃，上海浦東迪士尼與市中心的交通距離要遠上不少，通過11號線與上海軌道交通網相連的迪士尼，前往上海南京路等傳統商圈，需要超過1小時的車程。在迪士尼建設之前，此地曾為“連一條完整的路都沒有”的遠郊，而在迪士尼投入建設後，此地住宅均價從1.2萬/㎡上漲至4.9萬/㎡，並修通了高速、軌道交通能快速抵達城市核心區及浦東機場。
據華特迪士尼公司的財報，上海迪士尼開業首年的2017財年，營收即達到了551.4億美元。上海迪士尼第一個運營年度就實現了財務收支平衡，這在同等規模的主題樂園中尚屬首次。而它對區域經濟帶來的驅動價值也不容小覷。上海市信息中心在迪士尼運營一年後發佈的《上海迪士尼項目對經濟社會發展帶動效應評估》報告顯示，度假區開園首年遊客接待數超過1100萬人次。2016年國慶和春節黃金週，上海市旅遊收入比往年的平均增速分別提高了7.1和12個百分點；此外，上海迪士尼項目也帶動了上海本土知名景點遊客的上升，如東方明珠接待人數顯著增加高達465.86萬人次，比2015年增加了67.49萬人次，同比增長16.9%。
3 他們有什麼啟示？
a.大型旅遊目的地對區域內外的業態影響
由於其旅遊目的地屬性極強，臺場與迪士尼度假區的內部及周邊區域消費呈現出遊客屬性傾向，與普通的商業區在商業業態上有明顯不同。
據旅遊管理機構給出的數據，因區域內部面積較大，無論東京臺場還是上海迪士尼，遊客的平均遊逛時間都超過了8小時。遊客的遊樂體驗目的較強，對特色餐飲、觀光遊覽、文化體驗、住宿等需求旺盛，對零售的需求相對受到了壓縮。這點不難理解，遊玩的時間尚且有限，能安排給購物的時間就短了許多。
臺場區域的業態相對複合，總商業建築面積在130萬㎡以上的臺場，有十多處商業物業，包含了餐廳、遊樂中心、室內運動館、豐田主題樂園、教會廣場、溫泉、保健等以體驗為主的業態功能，零售佔比相對傳統商圈較低。以代表性的商業項目臺場購物
廣場為例，其商業建築面積4.5萬㎡，其中餐飲與休閒體驗佔比超過60%，零售部分也有很高比例以紀念品售賣為主。雖然零售業態佔比降低，但遊客對特色餐飲與住宿的需求卻帶動了旅遊目的地周邊相關業態的發展。臺場區域內外不乏知名的酒店與餐飲品牌，有臺場希爾頓、日航大酒店、大江戶溫泉物語、貝殼博物館、都會農園廣場等或高檔、或別具一格的酒店及餐廳，此外連續十年被評為米其林三星，被譽為日本排名第一的法餐廳Quintessence也開在臺場附近的品川站外。位於遠郊地帶的上海迪士尼，也帶動了周邊大量主題酒店及民宿的開業。
位於臺場附近的Quintessence餐廳
b.與傳統商圈的交通線路中間點位產生的新機會
龐大的遊客數量帶來巨大的消費需求，除了被傳統商圈滿足外，項目到傳統商圈的交通路線中間點位也產生了的新機會。一些延著這些點位分佈的商業，從社區商業向著更加高端的方向進行調整。
東京臺場所屬的東京港區，在二戰後日本經濟騰飛的進程中，壓過日本上流階層聚居的千代田區與中央區，成為東京都23區人均收入水平最高的區域，除了作為企業總部為港區吸引了大量的人才定居外，位於臺場與銀座、新宿的交通路線中間的重要換乘站，如品川、新橋等區域的消費層級受到了拉動作用，併成為新品牌首店選址的熱門區域。
c.對“第二日目的地”奧特萊斯項目的引流作用
“旅遊時會安排專門時間用於購物”，在一份關於旅遊消費的調查報告中，有74.6%的受訪者選擇了這一選項。雖然臺場也好，迪士尼也好，都要花不少的時間來玩，遊客當日的購物時間很少，但在結束遊玩並在當地過夜後，奧特萊斯往往會成為之後購物行程的必選目的地。
“毗鄰迪士尼項目，靠近浦東國際機場”，幾乎成為作為上海浦東首家奧特萊斯項目的佛羅倫薩小鎮，這兩個區位關係幾乎成為其媒體報道的標籤，上海佛羅倫薩小鎮在開業之初，即被視為上海迪士尼產業外延輻射的重要項目之一。在迪士尼度假區正式開園後，幾乎所有的相關迪士尼度假購物攻略，都會把佛羅倫薩小鎮視為重要的目的地之一。2018年上海佛羅倫薩小鎮以22億元的年銷售額位列中國奧特萊斯年度銷售前十強。這一成績，有迪士尼度假區遊客的一份功勞。
上海迪士尼與佛羅倫薩小鎮的交通關係
4 環球影城
北京環球影城與東京臺場、上海迪士尼的各有異同點：環球影城與臺場同屬於城市副中心的規劃範疇，相對上海迪士尼周邊配套更具整體性；環球影城與迪士尼皆為專門的度假區，作為旅遊目的地的作用十分明確，臺場則更側重城市新區域的價值，是許多企業的新辦公地址，而不是單純的旅遊目的地。對於環球影城帶來的新機遇，可以根據兩個對標案例的情況加以預測：
a.對周邊商業業態的影響
以前文臺場與迪士尼的遊逛時長數據預測，環球影城如此大規模的建築面積，決定了其遊逛時間不會低於一天。項目內部的商業無疑有較好的生存空間，但在項目一牆之隔的外圍，投建一家商場並不是一個好主意，畢竟遊玩結束後，商業的營業時間也已接近尾聲。
但在與環球影城距離不遠的位置，高於當地消費需求的特色餐飲與住宿集群有很好的發展機會。它們將成為遊客遊玩前後的重要目的地。如能形成遊客的跨夜停留，零售業態也將
大大受益。b.對通州不同區域商業帶來的拉動作用
運河商務區大致範圍
在環球影城以北，是同為北京城市副中心三大功能區的運河商務區，以五河交匯處向外輻射的區域有望成為城市副中心奢侈品牌及高端品牌進入市場的第一站。如遠洋集團早已佈局此地，打造的高端綜合體北京遠洋新光中心就代表了開發商對這一區域的判斷。
從環球影城至核心城區傳統商圈之間的位置，如即將開通的七號線東端及八通線南端站點至城六區之前多個站點沿線，一些較為低端的社區商業將迎來調改升級的機會。
c.為奧萊項目帶來新的增長空間
燕莎奧特萊斯與北京環球影城的交通關係，圖中虛線為即將開通的地鐵7號線東段
如前文所述，與旅遊目的地交通關係緊密的奧特萊斯，往往會成為遊客在遊玩計劃中重要的消費節點。同為首旅旗下首商集團物業燕莎奧萊，在地鐵7號線東段修通後，與環球影城的直達通行時長在20分鐘以內，與上海佛羅倫薩小鎮距離迪士尼20分鐘車程的交通關係高度相似，有望成為環球影城遊客整個行程中的消費目的當地之一。
已經在2016年進行過一次擴容的燕莎奧萊，其營業面積及品牌構成甚或仍不足以完全滿足如此大量且層次複合的客群需求。從環球影城到首都機場、大興新機場的交通幹線北京6環路沿線，以及通往主城區的北京地鐵7號線、八通線沿線，奧萊業態或將迎來新的增長機遇。
-結 尾-
金風玉露一相逢，便勝卻人間無數。在此前的《激流勇進的通州商業》一文中，我們從通州商業發展的全局梳理了以北京城市副中心為核心的商業發展現狀及未來機遇，政策的引導，開發商的佈局，無不預示著通州商業已處在爆發的前夜，而北京環球影城則無疑是這場大潮浪起之時的點睛之筆。
以環球影城為代表的文化旅遊區域，將通州的商業的影響輻射面積從區域能級提升至跨城甚至跨境能級。這對於撬動更多人才與資本入場，拉動通州商業發展，乃至推進城市副中心的城市化建設、京津冀協同發展的戰略大方向來說，無疑是一手妙著。
閱讀更多 商業地產觀察 的文章
