大家都很熟悉“木桶效應”。
一隻木桶想盛滿水，必須每塊木板都一樣平齊且無破損，如果這隻桶的木板中有一塊不齊、某塊木板下面有破洞，這隻桶就無法盛滿水。
比如，一輛車造的再高級奢華，變速箱、發動機等任何一個零部件出現問題，就意味著產品的失敗。
比如，一個曾經在國內叱吒風雲的手機廠商，幾年前因為一款手機出現安全問題，如今市場份額消失殆盡。
大廈的崩塌，往往是從木桶中不起眼的那塊“短板”開始的。
樓市現在就出現了“木桶”效應。
表面上看，銷售額、銷售面積、投資、施工，一切數據都是那麼完美。
房產研究機構克而瑞近日發佈報告指出：參照2018年及2019年各月銷售增速，我們預計2019年全年商品房銷售面積與銷售金額將分別達到17.2億平方米和16.1萬億元。
也就是說，今年房地產的規模依然會創出歷史新高。
還有投資額，今年一直保持了10%以上的增速，上半年的小陽春，一度衝到接近12%的新高。
與此同時，從7月份開始，房企搶工期的意願大大加強，發電量增加，水泥賣斷貨，上下游行業全力開動，房地產拉動經濟的威力可見一斑。
其實，樓市那塊最短的“木板”仍然沒有填補，它的名字叫“供需錯配”。
是的，17億平米，16萬億成交額，10%以上的投資增速，千億房企成批湧現，這些數字確實說明了房地產已經變成了龐然大物。
但是，這些房子都蓋到哪了？大部分都是小城市。
數據顯示，近年一線城市施工面積佔全國的比例不到6%，二線城市佔比在28-29%左右，三線及以下城市佔比在65%-66%。
此外，一線城市施工面積佔全國的比例不到6%，二線城市佔比在28-29%左右，三線及以下城市佔比在65%-66%。
問題是，小城市根本不缺房子住。
根據銀河證券房地產團隊的統計，2006-2010年，一線城市每年常駐人口增長約300萬人，三線城市增長850萬人。
2011年後，人口增量明顯下降，2018年一線城市人口流入不足30萬人，同比下降72%，三線城市從2017年起，人口變動已轉為淨流出。
京滬人口流出，是城市規模控制的結果。而三線以下的人口流出，則是近幾年杭州、南京、武漢、成都、西安、鄭州等強市加速虹吸的表現。
也就是說：沒人買房的城市，房子越蓋越多。反之，人人擠破頭想佔據一席之地的大城市，因為舊城改造成本高企，住宅供地有限，新房的供給和施工面積，卻持續徘徊在低位。
誰敢說自己在老家和縣城裡沒房？只不過大家都想去大城市罷了。
這塊“短板”會造成什麼影響？
顯然，房地產整個“木桶”都會“漏水”。
上文提到，今年銷售額可能會突破16萬億，銷售面積突破17億平米，而有六成以上的銷售和施工，都是三線以下城市貢獻的。
今年8月份，恆大開展了“搶收”行動，隨後，碧恆萬等龍頭房企在9月、10月連續斬獲歷史最佳單月業績。
一個個光鮮的數字背後，恰恰是中小城市降價促銷的開端。
加蓋的房子卻越來越多，從2020年開始，房地產的整體規模必然會走下坡路。
這幾天還看到了一個數字，據住建部官網12月18日消息，2019年全國棚改計劃新開工289萬套。1-11月，已開工315萬套，佔年度目標任務的109%，完成投資1.16萬億元。
離2019年底只剩11天了，現在很多北方城市都開始停工，315萬套應該就是全年的棚改總量。
不說2016-2017這樣的棚改大年，對比2018年，315萬套的總量也降低了近50%，這也就意味著，想靠拆遷戶買房的“老套路”，已經行不通了。
對地產從業者來說，要適應人員優化、薪酬降低、福利減少的局面。對購房者來說，準備好降價促銷樓盤增多的事實。
12月19日，經濟學家李迅雷發了一篇報告，其中提到一組數字：我國商品房銷售面積有望連續三年維持在17億平米附近，如果對應到住宅銷量，每年銷售出去的房地產面積，大概能夠容納4000多萬人居住，而且這一水平維持了3年。
也就是說，3年時間，賣出去的房子就足夠1.2億人居住了。
從2017-2019，同期的進城人口有多少？還不到2000萬人。
顯然，我們蓋了太多“無用”的房子，這些房子確實拉動了行業擴張，也造就了千千萬萬個工作崗位，卻丟失了房子的本質：供人居住。
李迅雷還提到了一個觀點：現在的樓市，正在向“2014年”過渡。
一方面，住宅庫存經過2018-2019年的大幅攀升後，現在已經迴歸到了2013年的水平。
另一方面，今年前10個月，房企土地成交面積下滑了16%。各線城市房價漲幅也在回落，百城中房價環比下跌城市數量達到了40個，接近2014年初的水平，70城中有一半城市出現環比下跌。
按照這樣的“推理”，2020年，房價也會向“2014年”去過渡。
5年前，開發商庫存積壓，房價同比增速由兩位數逐步轉負，房地產的整個“木桶”開始“漏水”，隨後才有了限購全面放開、利率打折、融資寬鬆、高槓杆資金入市、棚改貨幣化。
今時不同往日，但歷史總是相似的。
唯一不同的是，“全面落實因城施策”的前提下，明年調控雖然大概率會繼續寬鬆，卻不可能重蹈曾經的覆轍。
比如，明年1-3月份，依然會有城市以“搶人”旗號找年輕人接盤，首套房貸利率也可能只加幾十個基點，房企融資也會重回單月千億的水平。
而這些措施，在勢不可擋的市場規律面前，卻顯得有點蒼白無力。
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