撰文 | 優秀
來源 | 選址960
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2019年，北京的甲級寫字樓市場極不平凡。新增供應量超過100萬平方米，成為繼2007年以來，第三個供應「大年」。空置率持續推升超過10%，觸及十年以來的階段性高點。年度淨吸納量僅為39.9萬平方米，租賃市場表現平平，租金進入調整期。另一方面，北京大宗交易市場活躍，交易額突破750億元，有望創造歷史最高交易紀錄。
北京的商業地產市場健康嗎？2020年將走向何處？高力國際認為，2019年北京甲級寫字樓市場各項指標均出現現象級的變化，預示著北京甲級寫字樓市場進入又一個新的發展階段。
全年新增供應超百萬方
從供應量來看，2019年北京甲級寫字樓市場新增供應量創高峰。
中信大廈（中國尊）、亞洲金融大廈、麗澤SOHO等優質項目在今年集中入市。戴德梁行數據顯示，2019年北京全市甲級寫字樓年度供應量繼2007年和2016年之後又一次超百萬，達101.8萬平方米，全市甲級寫字樓總存量攀升至1,114萬平方米。
租金首現十年最大降幅
縱觀2019年全年，北京寫字樓租賃市場則表現平平。戴德梁行錄得北京全市寫字樓市場年度淨吸納量為39.9萬平方米，是近十年來年度平均淨吸納量的73.1%。北京寫字樓市場租金繼續下調，四季度北京全市、寫字樓有效淨租金按建築面積計算達每月每平方米人民幣382.4元，同比下降4.4%。
高力國際認為，2019年度平均租金達4%的降幅，是北京甲級寫字樓市場十年來首次出現的最大租金降幅。北京甲級寫字樓租金市場自2009年起整體呈上揚趨勢。
北京租金和空置率走勢（來源：高力國際）
空置率觸及十年來高點
據高力國際統計，截止到2019年底，北京甲級寫字樓的空置率達到15.9%，也是從2010年以來的最高值。
空置率高企主要就是因為從2018年開始，整體市場就進入了又一個供應高峰期。預計本輪供應高峰將在2020年底基本結束，整體空置率水平也將在2020年觸及最高值後逐步回落。
外資持續加碼北京
儘管新增供應多、空置率高，然而北京甲級寫字樓市場依然堅挺，其中外資成為一支不可忽視的力量。
在深化對外開放的背景下，外資機構的租賃需求正在不斷增加，這一趨勢將在2020年延續，為整個去化週期提供強有力的需求支撐。
北京大宗交易市場外資佔比接近30%。戴德梁行數據顯示，2019年北京大宗交易市場成交金額突破750億元，其中境外投資額達到194億元。境外投資者從2017年開始，明顯加大在中國的資產佈局。至2018年，境外機構投資者在大宗物業成交額的佔比達到了37.8%的歷史高點。
2009-2019年10月中國大宗物業交易內外資佔比（來源：戴德梁行）
外資受政策、匯率、市場利好疊加
伴隨中國金融開放的廣度和深度的增加，境外金融機構將不斷進入。戴德梁行中國資本市場副董事總經理劉兵表示，外資對中國的關注不斷上升，偏好商業地產發展相對穩定的北京市場。同時，2019年自用買家「剛需」保持強勁，除選擇通州、豐臺科技園等新興區域外，自用買家亦在核心區域尋找城市更新機會，參與存量市場的爭奪。
高力國際華北區資本市場及投資服務部副董事閆寒認為，北京大宗交易市場外資活躍的原因有二：一為現金人民幣匯率政策對外資有利；二為當前北京商業地產市場環境正是抄底好時機，當兩三年後北京甲級寫字樓市場進入去化週期，趨於穩定時，恰逢外資撤出週期。
城市更新項目受追捧
「城市更新」成為2019年北京商業地產的關鍵詞之一。盤活存量資產，核心區部分老舊商場、酒店通過城市更新改造重新煥發生命力。
老舊商場更新方式主要有3種：
•商業改辦公：低層和地下做商業，二層以上做辦公。
•商業改綜合：低層做商業+中間層做辦公+高層做公寓或商務酒店。
•商業改定向服務：醫療健康為主，旅遊服務+出入境簽證，教育培訓為主，展廳體驗等。
城市更新為外資機構、自用買家提供進入核心商圈的機會。2019年迄今為止，21%的大宗交易為城市更新項目，比如翠宮飯店、中坤廣場、中關村鼎好大廈、船舶重工酒店、愛琴海購物中心等。
總體來看，預計2020年北京商業地產市場繼續迎來大量新增供應，空置率在2020年達到高點後回落。鑑於北京市場堅挺的表現，內資剛需強勁，外資投資活躍，未來北京大宗交易市場將持續活躍。
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