卷首語
滴墨為字，時間為紙。
記錄城市的變化，留住時光的片段，鎖定記憶的像素，國際化成都正行進在世界城市的快車道，正在建設“人、城、境、業”高度統一的世界公園城市，這裡宜居宜商宜業宜人。
樂居“記錄2019”系列，從紛繁複雜的成都樓市中，概括提煉出了“變、新、澀、開、越、餘、破、瞻”八個特徵漢字，為你我親歷的城市留下一幅年度畫像。
前段時間，在樂居舉辦的一場活動上，多位業內人士寫出了他們認為的年度關鍵字，某位在成都樓市沉浸多年的大佬在思考許久後，重重的在紙上寫下了“澀”字。
澀，苦澀，艱澀，對於很多房企和購房者來說，2019年不容易。
業績降速年
據克而瑞數據統計，今年前11月，成都TOP10房企整體銷售規模較去年同期下降了25.51%。
在2017年，成都頭部房企的銷售業績天花板是半年破百億，全年破兩百億，2019年，這個數字基本上打了個半折。
於很多開發商來講，2019年在成都賣房，並不輕鬆。
2019年是房企“痛並快樂著”的一年，一方面，高價地項目入市的口子被全面打開，但另一方面，很多高價地項目的市場接受度並不高。
雖然，高價地項目成為市場主流，低地價項目越來越少的確提高了購房者對新盤的價格的接受度。但這是有選擇性的提高。“剪刀差”是購房者購買新房的最大動力，當價格不再是樓盤的最大優勢時，購房者買新房開始從“搶著買”到“挑著買”，這時候，就要考驗樓盤位置、品質等硬實力了。
成都的購房者又重新開始“挑剔”起來，“無人報名搖號終止”、“僅6人報名”、“超過7成購房者棄選”、“開盤去化率僅1%”等情況開始出現。
除了少數性價比高、位置極佳的樓盤能夠實現開盤售罄，開盤後有剩餘房源，引入渠道銷售，在順銷期逐漸去化成為成都多數樓盤的歸宿。打折銷售的新盤在2019也年開始湧現出來。
二手房的“掙扎”
國家統計局發佈的《2019年11月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，11月成都二手住宅價格指數，環比下跌了0.2%。這已經是2019年第五個月下跌，某些區域的二手房已經開始橫盤。
今年春節後，成都二手房的成交量開始明顯上升。與此同時，某些熱門區域的二手房的成交價格，已經逼近5.15之前成都二手房價格最火熱之時的水準，但這波二手房的小陽春並沒有蔓延開。
來看幾個成都二手房的整體情況的數據。
今年，成都二手房的市場價呈現出整體下行的態勢，直到10月份和11月才有所回升，但依舊處在低位。
二手房在售房源的報價持續走低。
圖據：擼房價
在售房源中降價房源的數量遠高於漲價房源的數量，並且降價房源數量呈現出增多的趨勢。
圖據：擼房價
一年時間將過，5.15之前二手房市場的全面火熱的態勢並沒有再現，二手房市場的冷熱不均的狀態明顯。在非熱門區域，二手房的掛牌價格到了年底和年初相比相差無幾，有的甚至在暗跌。
剛需的憂愁
據克而瑞數據統計，2018年成都90㎡以下小戶型產品供需佔比僅約20%。2019年截至10月，90㎡以下住宅產品供應僅佔比約17%。
又是那個老生常談的現狀：成都新房市場小戶型越來越少，剛需買小戶型新房越來越難。但剛需在新房市場中的“憂愁”，僅僅是因為小戶型稀缺嗎？
事實上，在近兩年出讓的地塊上，也開始出現打造以小戶型產品為主的產品，但從市場反饋來看，這兩個以小戶型為主的項目，並沒有受到剛需購房者的熱捧。
歸根結底，還是價格的問題。剛需對價格是最敏感的，他們購買小戶型的最初始動力，是因為小戶型往往意味著低總價，其本質還是對低價格的追求，並不是因為看重小戶型產品本身。
剛需購房者最青睞的“剪刀差”新盤，正在消失於市場。隨著高價地項目成為市場主流，首次開盤的項目基本沒有了存在巨大剪刀差的可能。
對於絕大多數樓盤來說，限價已經無法產生剪刀差。小面積、低單價、低總價的剛需標配房源，或許只有在二手房市場中才能找到了。
會苦盡甘來嗎？
12月，成都“分區限購”政策微調。
此前高新南區和成都天府新區的購房資格只能在各自區域以及三圈層購房，如今這兩個區域都可以去五城區和高新西區購房。
購房區域得到了擴大，購房者的選擇餘地也更大了。特別是被“鎖在”高新區，面臨房少、價高的購房者終於有了買其他區域的機會。而且五城區和高新西區有資格的購房者還可以去成都天府新區購房，天府新區的“房票”快速增長。
毫無疑問，部分購房者和部分區域在政策微調後，被“激活”了。政策微調後的當周天府新區多個樓盤到訪人數明顯增加，與此同時，五城區有剪刀差的樓盤，也會被高新南區和成都天府新區的購房者追捧。
12月舉行的中央經濟工作會議會上確定，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。
“穩”，依舊是樓市明年的大基調。對於成都樓市來說，全面火熱的情況或許很難再見到，冷熱不均可能會是接下來很長一段時間的市場狀態。對於部分房企和購房者來說，“苦澀”或許還將持續。
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