12月16日上午，統計局公佈了前11月份全國房地產開發投資和銷售情況，總體來看，1-11月行業數據，銷售持穩，1-11月銷售面積同比增0.2%，維持正值；開發投資額同比增速雖維持降勢，但依舊保持著兩位數的高增長，房企新開工意願略有不足，土地購置面積累計增速穩步回升，房企拿地態度依舊謹慎。
結合上週中央經濟工作會議對於部署2020年住房領域的相關提法以及近期部分城市的政策變化，我大致有以下幾點想法：
01 大力發展租賃，市場空間較大
首先，中央經濟工作會議上重申了過去幾年對房地產的相關要求：要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造，大力發展租賃住房；要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。
總體來看，對房地產大方向沒有變化，但是有幾個點，我認為還是有必要關注一下：一是“全面落實因城施政”的提法，實際上是讓各城市根據自身市場的實際情況來進行政策方面的調整，當然最終的目標還是“三穩”，但這裡的“三穩”既包括不要讓地價、房價和預期上漲，也包括不要讓地價、房價和預期下降，我覺得這個“穩定”是相對的。
二是提及“大力發展租賃住房”，租賃市場其實有段時間沒談了，而且這兩年租賃市場確實在發展過程中出現一些問題。這次重申租賃市場，和前兩年剛剛提出租賃市場，我認為還是有顯著差異的。實際上從反覆重申中也可看出，未來租賃市場仍有比較大的空間。在“房住不炒”之後，居民購房的迫切性會顯著下降，那麼租房的佔比，特別在年輕人中的佔比還會進一步的提升，購房的年齡也會隨之緩慢上升，租房市場仍需要進一步的規範發展，這一次強調租賃市場，還是別有深意的。
綜上，當前中央經濟工作會議的各項提法，其實也說明了之前對房地產調控也取得一定的成效，那麼接下去，我認為，更重要的是要保持房地產穩定、健康的發展，然後也要保證其對經濟的貢獻度，主要還是要發揮壓艙石的作用。
02 西安預售資金全監管過猶不及
隨著中央經濟工作會議的結束，12月13日，西安市住建局和西安住房公積金管理中心共同擬訂了《西安市商品房預售資金監督管理辦法 (徵求意見稿)》《西安市商品房預售資金監管協議書(徵求意見稿)》，對商品房預售資金實行全程、全額監管。這個政策在全國各城市中，其實也算是比較少見的。
從政府的角度，肯定是擔心年末將至，開發企業挪用資金，造成工程款延期，農民工工資拖欠等一系列支付問題，甚至會出現項目爛尾。當然這樣的顧慮也和當前市場有一定關聯，在樓市下行壓力逐步增大之後，政府有這樣的擔心，其實也在情理之中。
但從另一個角度來講，至少目前沒有看到所謂的大面積爛尾情況的發生，這樣“一刀切”的操作模式，實際上會對企業現金流產生比較大的影響，因為每個企業預先都會有現金流的計劃和安排，而政策突然的變化無疑會打亂房企原先的節奏，從某種程度上來說，也可能會加劇房企現金流的壓力。
那麼對於房企而言，也許保住了西安的部分項目，但是可能會對全國其他城市的其他項目，產生意想不到的影響。
總體來看，西安資金監管政策的出臺，的確有些極端和讓人始料未及，如果其他城市跟進的話，對企業的影響無疑是巨大的。
因而政府還應具備一定的全局觀，更應該從穩定市場的角度去思考，而不應該從管頭，管腳，管錢，管細節這些方面，把企業全部束縛住，這個實際並非是經濟工作會議的初衷。
03 1-11月銷售面積同比增0.2%
從剛公佈的前11月份銷售情況來看，“銀十”持穩後，11月銷售面積、金額環比增幅均超10%，銷售面積累計同比增速維持正值：單11月數據來看，與10月相比穩步回升，表現略好於去年同期，銷售面積15654萬平方米，環比增11%，同比增1.1%；銷售金額14589億元，環比增13%，同比增7.3%。
而從1-11月累計數據來看，面積、金額同比增速保持小幅增勢，整體趨穩，商品房銷售面積148905萬平方米，同比增長0.2%，增速比1-10月份加快0.1個百分點。其中東部和東北地區銷售面積雖同比齊降，但降幅均有收窄趨勢，西部地區購房需求依舊堅挺，1-11月商品房銷售面積為41238萬平方米，增長3.8%。考量到年末將至，房企業績衝刺在即，供應放量也會一定程度上帶動12月成交的穩步增加，同時受去年基數較低的影響，全年銷售面積、金額這兩項指標高於去年基本已成定局。
04 1-11月開發投資額仍將保持兩位數增長
從11月單月開發投資額來看，本月全國房地產開發投資額小幅增長，為11662億元，環比上升0.59%，同比增長8.4%。從累計數據來看，開發投資額增速高位維持，不過降勢已定：2019年1—11月份，全國房地產開發投資121265億元，同比增長10.2%，增速比1—10月份回落0.1個百分點，維持下行趨勢。就目前的市場情況來看，預期年內的開發投資額增速仍將維持兩位數增長，不過介於整體金融環境趨緊的背景下，房企資金層面相對緊張，一定程度上抑制了其拿地投資的積極性，12月預期開發投資額累計增速仍將維持小幅微降或與本月持平。
05 房企新開工意願略有不足
而從新開工這塊來看，11月新開工面積為19560萬平方米，較上月小幅回落1.84%，同比下降了2.88%，房企新開工動力略有不足。從累計數據我們也不難看出端倪，1-11月房屋新開工面積205194萬平方米，增長8.6%，增速回落1.4個百分點，保持降勢，這點也符合預期，隨著年末將至，房企的重點主要聚焦於銷售業績和資金回籠，新開工意願難免不足。
1—11月份，房地產開發企業土地購置面積21720萬平方米，同比下降14.2%，降幅比1—10月份收窄2.1個百分點，自7月以來，房企的拿地積極性還是有了穩步回升，降幅不斷收窄，總體好於2019年上半年。不過隨著樓市轉冷，房企的拿地態度還是比較謹慎的，預期這樣的趨勢還將延續至12月。
06 下行壓力仍在，但今年略好於去年
綜合來看，可以發現，當前市場一方面銷售整體趨穩，上漲動力略有不足；另一方面，年末將至，房企投資開發熱情不高，新開工速度放緩，拿地態度相對謹慎，轉冷跡象顯著。預判2019年全年，我大體有如下幾點結論：
一是按歷年規律，12月都將有一輪放量，2019年全年銷售面積、金額這兩項指標高於去年基本已成定局，不過介於去年四季度銷售情況並不樂觀，即便今年略好於去年，整體行業下行壓力仍然是比較大的。
二是房企開發投資額累計同比增速仍將逐月回落，不過仍處於10%以上高位。
三是下月新開工量有望與本月持平或保持小幅微增，土地購置面積增速維持增勢，不過介於房企資金面趨緊，增速仍將保持負值，房企年末拿地態度還是較為謹慎的。
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