關於收房時開發商未提供三書一證一表時的物業費承擔問題
案例
開發商通知業主收房，卻提供不了交房必備的“三書一證一表”（即《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《建築工程質量認定書》、《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》、《竣工驗收備案表》）；業主要求開發商支付逾期交房違約金，開發商卻要求尚未收房的業主先交一年物業費……與開發商多次協商無果後，江西省南昌市的李先生等業主向中國消費者報投訴。李先生對記者說：“由於看不到‘三書一證一表’，擔心房屋存在質量問題，我和其他業主決定，等到開發商能夠提供相關文件後再收房。讓我們沒想到的是，3年過去了，‘三書一證一表’始終杳無音訊。”李先生說，由於一直沒有見到“三書一證一表”，小區幾百名業主都不敢收房，自己也一直在外租房住。前不久，他和其他業主一起去找開發商協商逾期3年未交房的違約金時，開發商卻拿出了一張物業繳費單，稱業主“要領賠付違約金可以，但必須先繳納一年的物業費2380元”。李先生等業主感到疑惑不解，自己明明還沒收房，為何要繳納物業費?
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一、什麼是三書一證一表？
先驗樓再繳費、辦理入住手續是收樓的正常程序。業主在驗樓收樓時，要認真查看“三書一證一表”。所謂“三書”，指的是《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《建築工程質量認定書》；“一證”，指《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》；“一表”，則是《竣工驗收備案表》。
《住宅質量保證書》是開發商針對房屋質量及保修期限、範圍的承諾；
《住宅使用說明書》是針對房屋設計、施工及驗收中的各項具體技術指標；
《建築工程質量認定書》是房屋通過有關部門質量驗收的憑證；
《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》是房產項目通過有關部門綜合驗收憑證；
《竣工驗收備案表》是樓盤向主管部門上報驗收備案的詳細資料。
根據建設部門相關規定，房地產開發項目竣工後，經驗收合格，方可交付使用。也就是說，“三書一證一表”齊全，是樓房質量經過國家有關部門權威認可的標記，是開發商交房的必要條件，沒有按期提供三書一證一表，就算交了鑰匙，也算逾期交房。
提醒各位業主，可以要求開發商出示上述書面文件，如果不全，則可以以此為依據主張開發商交付房屋不合格的責任，要求維修或者退房。如果齊全，業主則需要自行委託權威部門對房屋做出檢測和評估，確屬質量問題的，向開發商主張違約責任並要求賠償損失。根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
二、逾期交付房屋，開發商將承擔相應違約責任，履行交納物業費的義務
在商品房買賣合同關係中，開發商的義務是按時向買方交付符合合同約定質量的房屋。只有出現“因不可抗力或者當事人在合同中約的其他原因”且開發商及時履行告知義務時，才構成開發商延期交付的法定免責條件。
既然房屋未實際交付，業主未收到房子，根據國務院《物業管理條例》第四十一條“業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用……已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。”物業公司向業主主張物業費的，業主可拒絕交納。交納物業費的義務仍在開發商。
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