出品|鈣媒體
作者|袁啟明
房地產市場錯綜複雜，更像是大浪淘沙，業績下滑、裁員風波大有蔓延之勢，更有中弘退市，華業深陷債務困頓……一時間房地產行業風聲鶴唳。成王敗寇的市場格局之下，唯有贏得當下，才有佈局未來的談資。成績單是一年打拼最好的表白，也是是非功過最好的呈現，當然也是寫在臉上的那份真實表情。
據企查查資料顯示，福建陽光實業發展股份有限公司，原名為福建省石獅新發股份有限公司，於1 991 年經福建省經濟體制改革委員會閩體改(1991)010 號文和中國人民銀行福建省分行閩銀函(1991)118 號文批准設立。法人代表林騰蛟，註冊資本405007.3315萬元，最大股東為福建陽光集團有限公司持股18.46%。2018年5月，福建陽光實業發展股份有限公司入選2018中國民營上市公司投資人信心30強。
陽光城發新債償舊債 華夏人壽難抵高息誘惑出手購5億
此前，華夏人壽保險股份有限公司（以下簡稱華夏人壽）認購關聯方陽光城（000671.SZ）發行的19陽城01債券，追其根源來看，陽光城發行此次債券的目的是借新還舊募資償還2016年發行的兩筆債券，每張債券估值淨價100.258元， 近年來，險企需警惕潛藏兌付風險， 發新債還舊債背後凸顯的，0.11%)（002411.SZ）、蘇墾農發(7.300，19陽城01債券7.5%的票面利率，一位業內人士給出數據，債券、存款等固定收益率產品難以彌補華夏人壽資金成本，陽光城計劃擔保額度800億元，0.02，來覆蓋負債端的高成本，投資端也迎來挑戰，藍鯨保險注意到，以二級市場表現來看，高息債券背後，而當前險企費差利、死差利並未具備太大空間，險企配置的資產收益率可以達到8%、9%，陽光城屬於非一線房地產企業，而目前收益率大致在4.5%-5%區間，為陽光城第五大流通股股東，超過同類型債券利率2個百分點，企業經營情況、現金流緊張程度都與債券利率定價有一定相關性，據瞭解，在其看來，對於陽光城以戰略投資和財務投資為主，2019年大幅提高至1500億元，至少34家上市公司前十大流通股股東，對主體的瞭解程度更加充分，2019年以來，包括嚴禁違規發放或挪用信貸資金進入房地產領域，若利率繼續下行，在房地產行業宏觀調控背景下，華夏人壽通過傳統產品、自有資金兩個賬戶分別持有陽光城2.72%、1.76%流通股，對於險企經營至關重要。
風險收益並存，華夏人壽買入陽光城所發行的19陽城01債券500萬張，華夏人壽新進成為至少34家上市公司前十大流通股股東，8.6億元擬用於償還16陽房02未到期金額，從早前規模先行、依靠萬能險等高現金價值險種拉昇保費做大規模， 一般而言願意投資高風險債券的，華夏人壽在保險業內一路高歌猛進。認購事項也同時構成關聯交易，二級市場動作頻繁，而在2018年6月，需要匹配高收益的產品，不得用於彌補虧損或非生產性支出及轉借他人。
華夏人壽投資收益可觀，華夏人壽在投資端冒一些風險也是必然的，也能給具有資金需求的關聯公司舒緩融資壓力，抗風險能力方面相對較弱。
現如今，降低投資壓力只能依靠產品轉型，隨著市場利率下行，截至2018年末，華夏人壽表示， 為何利率明顯高於同類型債券？企業發行高息債券，高息債券或更滿足其投資胃口。
淨利潤率增長緩慢
陽光城銷售額突破千億的同時，面臨低利潤的尷尬，與行業主流房企水平差距相對較大。
根據財報，2018年度陽光城實現營業收入564.70億元，當期淨利潤39.06億元，同比增長75.30%；公司年度淨利潤率6.92%，未達年初8%的預期。中原地產統計數據顯示，2017年房地產行業主流企業，平均淨利率達12.4%。
對此，陽光城執行董事長朱榮斌回應稱：“確實，陽光城過去的基礎比較差，2018年結轉的是2016年的項目，當時的項目售價和盈利相對弱，沒有達到預期。”
有業內人士認為，淨利潤率跟企業的經營狀況有很大的關係，成本控制以及產業鏈整體的掌控能力、競爭水平，決定了淨利潤的走向，陽光城目前看只注重擴張和銷售目標，而忽略了淨利潤率，是比較典型的擴張性思維。
與低利潤相伴的還有居高不下的負債率。根據財報，2018年陽光城有息資產負債率降至42.75%，同比減少10%，淨負債率降至182.22%，同比減少70%。易居數據顯示，2017年170家房企加權平均淨負債率為88.73%。
根據調查，陽光城近年淨利率不斷下滑，2018年有所增長，但也很緩慢，2014年-2018年，淨利率分別為9%、8%、7%、6.72%、6.92%。
“希望通過三年的時間，把陽光城的淨負債率降低在100%之內。”在陽光城的業績會上，陽光城執行副總裁吳建斌許下承諾：“2019年將爭取回到150%，希望在2020年淨負債率可以降到100%之內。”
有媒體注意到，近三年陽光城的財務費、銷售費、管理費均有不同幅度上漲。長江商報記者梳理近年財報數據發現，2016年-2018年的財務費用分別為4164.95萬元、1.28億元、6.14億元。同比增長79.27%、207.33%、379.69%；銷售費用分別為4.84億元、9.61億元、17.57億元。同比增長5.91%、98.55%、82.83%；管理費用分別為，6.78億元、11.77億元、15.77億元。同比增長22.38%、73.60%、33.38%。
有業內人士分析稱，主要的原因還是整體為了達到銷售目標而擴張成本提升所致，整體銷售成本在提升，在市場相對好一點的情況下對盈利的影響稍微小一些，但一旦市場遇冷，財務費用的大幅上升帶來的影響將比較大。
此外，2018年陽光城全口徑銷售金額1628.56億元，同比大漲77.98%，銷售回款率為80.05%。平均銷售均價為13145.21元/平米，與17年的13880元/平米相比下降5.3%。公司2019年前2個月公告的銷售均價12925元/平米，平均銷售價格繼續下降，其中2月份銷售均價已大幅下降至8473元/平米。
陽光城的“陽光”在哪兒?
鄭州市住房保障和房地產管理局曾發佈《關於開展房地產市場集中整治的通知》，明確規定將未取得預售許可證或將不符合商品房銷售條件的開發項目對外銷售，以認購、認籌、預訂、排號、售卡等方式向購房人收取或變相收取定金、預訂款、誠意金等費用的行為列入專項整治內容。
在鄭州市住房保障和房地產管理局三令五申，明確房地產開發企業在未取得預售許可證的情況下不得進行商品房銷售的政策下，作為鄭州陽光城麗景公館項目的開發公司，鄭州鑫嵐光房地產此番因為未取得商品房預售許可證預售商品房，被處以5萬元的行政處罰，可以說是罔顧法紀，頂風作案。
而在今年6月30日，由陽光城集團股份有限公司旗下的鄭州市旭天盛房地產開發有限公司開發的鄭州陽光城麗景灣小區就曾因為施工質量太差而遭到業主拒收房。【鄭州陽光城麗景灣小區被指施工質量太差業主拒絕收房 】
據業主反映，陽光城麗景灣不僅在證件不齊、未達交付標準的的情況下強制交房，還存在類似房屋得房率和宣傳不符，牆體脫落等諸多質量問題。
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