要麼趕超，要麼掉隊。
房地產行業的冬天才剛剛開始？
據時代週報新媒體從人民法院公告網查到，截至2019年12月12日，今年以來宣告破產的房企已經增加到492家。
克而瑞研究中心分析師房玲表示，從2018年下半年開始，破產房企數量開始明顯增多。主要以三四線城市的中小型房企為主，這些房企實力較差，抵禦風險能力較弱。今年前三季度，三家龍頭房企權益金額集中度達10.2%，同比提升0.4個百分點；TOP4-10及TOP11-20梯隊房企權益金額集中度較去年均有一定幅度的提升，規模房企競爭優勢進一步擴大。在馬太效應下，頭部房企將會佔據更多的市場份額。
這是一場“贏者通吃”的遊戲，困境的房企難逃變賣資產的命運。對於龍頭房企來說，剛剛過去的11月並不“寒冷”。雖然恆大在收割完“金九銀十”後出現銷售下滑，但很多中型房企仍在加速衝刺。根據易居克而瑞的統計，今年前11月，百強房企的銷售金額達到10.3萬億元，同比上漲17.7%。其中，11名到30名的中型房企銷售增速為26%，為最迅猛的一個群體。
經濟學家馬光遠曾斷言，“未來中國將只有20%的開發商活下來，
80%的開發商都會死掉！”。這也意味著，這張房企破產名單裡，還會添上更多名字。 弱房企破產仍加速
在人民法院公告網中，輸入“房地產破產”字樣，將跳出一大串法院公告。每一條公告背後，都是一家房企倒下的證明。截至2019年12月12日，這個數字已經增加到492家。這也表明今年以來，平均每天有1.4家房企倒閉。
根據2018年全國工商局的統計，在工商局註冊登記的房地產開發商一共9.7萬家。按照此總量數據來計算，破產房企佔我國房企的總量僅僅為0.46%。中原地產首席分析師張大偉表示，相比2014年2000多家房企倒閉的慘烈歷史，當下的數據並不值得吃驚。
不可忽視的事實是，遭遇資金和債務問題、融資困難的房地產企業，正在面臨著一輪巨大的洗牌潮，越來越多的房企可能在這一輪洗牌中淘汰出局。
今年7月13日，中國國際經濟交流中心副理事長黃奇帆在上海列舉數據稱：“根據2018年全國工商局的統計，在工商局註冊登記的房地產開發商一共9.7萬個。”而且，他還認為今後十幾年，中國房地產開發企業數量會減少三分之二以上。
房地產企業關門背後是監管部門對房地產資金的持續規範。近期，多部門密集發聲劍指房地產，不僅是信託，銀行、債券等房企融資全方位收緊。5月份，銀保監會發布的23號文中提出，銀行機構需整治表內外資金直接或變相用於土地出讓金融資以及未嚴格審查房地產開發企業資質，違規向“四證”不全的房地產開發項目提供融資等亂象。
此外，銀保監會主席郭樹清在6月中旬召開的陸家嘴論壇上表示，必須正視一些地方房地產金融化問題；7月12日，發改委發文要求房企發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務。
據新京報記者統計，年內已有超過30家銀行因房地產業務違規吃到罰單，覆蓋國有大行、股份行、城農商行和農信社等。就在上個月11日，渤海銀行北京分行因理財資金違規用於房地產開發企業繳交土地出讓價款、違規投向“四證”不全的房地產項目等事由受罰120萬元。
終成巨頭遊戲
據新京報報道，從破產的房企來看，多為三四線城市的小微房企，這些房企的銷售額和銷售面積相對整個房地產行業的影響較小，並不能撼動房地產行業的大格局。反觀百強房企，其銷售額和銷售面積仍然在持續增長中，頭部銷售額排名TOP10的房企市場佔有率進一步攀升，銷售額也在今年保持著穩定的增速。
和中小房企相比，大房企的境況可以用“滋潤”來形容，強者恆強的邏輯在房地產領域體現得淋漓盡致。在剛剛公佈的財富世界500強中，碧桂園、恆大、萬科等中國房地產巨頭再次入選，而碧桂園更是從2017年的467名上升到了177名，成為今年排名上升最快的500強企業。
今年11月份，萬科實現合同銷售面積364.5萬平方米，合同銷售金額545.4億元，繼續維持穩定。今年以來，萬科的月度銷售規模維持在430億至670億之間。如果拋開今年2月春節因素的影響，萬科的銷售數據基本沒有出現大起大落。
房地產業的“銷售之王”仍是碧桂園。今年以來，碧桂園不再公佈全口徑銷售數據，而改為發佈權益銷售金額。根據易居克而瑞的統計，今年前11月，碧桂園的全口徑銷售數據已經達到7515億元，同比增長13%。
恆大曾在8月末啟動大範圍的價格優惠策略。受此影響，“金九銀十”期間，恆大接連刷出831.3億元、903億元的行業月度銷售記錄。到11月，隨著促銷措施逐漸退出，恆大的銷售額大幅下滑至370.6億元。即便如此，今年前11月，恆大仍然憑藉5805.6億元的銷售規模反超萬科，升至行業次席。
“一些房企破產是因為房地產主業經營不善，力圖轉型，但轉型失敗導致房企破產。”房玲表示，以今年破產重組的銀億股份和2018年退市的中弘股份為例，前期房地產主業盲目擴張，加上經營不力，導致出現項目結轉過慢毛利率降低等問題。在主營業務沒有進展的情況下，又將重心放在了與房地產主業相關度甚低的多元化上，不能反哺房地產主業，最後導致經營不利轉型失敗。債臺高築引發的一系列債務危機，成為壓倒企業的最後一根稻草。
部分業內人士表示，“房地產業最終會變成‘巨頭的遊戲’。”如果樓市調控不出現根本性的鬆動的話，未來行業有可能出現一波破產潮，其中以小房企為主。中型房企則會出現分化，“要麼趕超，要麼掉隊。”
【華夏商訓】系今日頭條簽約作者，連續三年位居今日頭條財經自媒體年度榜單前列。歡迎通過私信、留言等方式提供新聞線索）
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