這兩天錫師附小本部學區房成交價衝破56000元/平的消息傳的沸沸揚揚。
大多數人的反應是震驚。畢竟，從今年4月錫師本部封頂3.3萬/平，到現在的5.6萬/平，不過7月多月的時間。
更多房東放話出來，房價還要漲，“現在不賣了，捂著，等破6萬！”
一堆漲聲中，我注意到有人在為另一所名校的學區房價“太低窪”抱不平。
這所學校是連元街小學。
連元街小學和錫師附小本部校區一樣，都是無錫第一梯隊的名小學，甚至，在大部分無錫人心中，連元街的美譽度和認可度要比錫師更好些。
但這種美譽度、認可度、好評度的差別並沒有在房價上有直觀的體現。
據不完全統計，目前連元街小學學區房的掛牌價在1.5-4.4萬元/平，成交均價在3.2-3.3萬元/平，歷史最高成交價約3.9萬元/平。
相比，錫師附小本部學區房的掛牌價在2.7-6.19萬/平，絕大多數都在4.4萬/平以上，成交均價超4萬/平，歷史最高成交單價超5.6萬元。
對比任意一項數據，差距都不小。於是問題來了，為什麼，更好的學校，房價卻更低？
1
在討論連元街小學的學區房價之前，我們先來看下這7個多月裡錫師附小本部學區房價是怎麼漲起來的。
個人認為主要原因有二：
一是實驗幼兒園的加持。
錫師本部的學區房既有優勢是小學和初中的資源較好，幼兒園相對普通，但今年5月20日實驗幼兒園公告錫師施教區為其服務區之後，等於
可以一步到位享受實驗幼兒園、錫師附小本部、江南中學共計12年的優質教育，含金量頓時提升不少。二是錫師本部施教區內的房子面積段和物業類型較為單一。
在二手房市場上，同等配置下，物業類型單一或面積段較為集中的小區房價，往往會比其他物業類型複雜、面積段較多的小區漲得快。而在錫師本部校區施教區內的房源同時滿足了這兩個要件。
如你所見，這個範圍內主要以老小區（商住類公寓極少）和40-70平的小戶型為主。
買老破小學區房的，往往對居住環境沒有太多要求，就單純要一個學區名額，所以總價越低的房子越好賣。
而控制總價有兩種方向，一是讓單價更低，一是讓面積更小。
本部施教區內的房子有天然的小面積優勢，接下來就是比單價了。同期，無錫市面上有和這一區教學資源差不多、且有60平左右小戶型的，只有陽光城市花園。
陽光城市花園雖然房齡較新，持有成本也較低（可以用高租金衝抵），但戶型最小要60多平起，且掛牌量極少，奇貨可居，今年3月的均價已經超32000元/平，同期本部校區的學區房均價在3萬/平左右。
換言之，在陽光買套小戶型學區房的起步成本要192萬甚至更高，而同期在錫師本部買套學區房只要180萬左右甚至更低——不管是單價、總價、還是人們理解中的總部和分校的資源之差，在陽光和本部老破小之間，買房人都會優先考慮本部。
而以上，還只是錫師本部學區房漲價的先天優勢。真正觸發暴漲的，是跟風的心態。
首先是房東跟風報價。
“瞧，昇平巷那個房子比我家差多了，還是法拍房，居然
3.2萬成交了，我不是法拍房，裝修也好，報35000行不行？”行，成交了…
“什麼？！你家房齡那麼老都35000了，那我們小區比你新啊，報4萬行不行？”
行，成交了…
就這樣一次又一次的試探性的漲價，都被市場認可了。包括到這次5.6萬的出現，市場也是認可的。
漲到一定程度之後，市場就有點不受控制了，買家開始跟風搶房。
我有一次打出租遇到一個住在南市橋巷的師傅，他告訴我，中介說房子不夠賣，三天兩頭上門問我們房子賣不賣，甚至有買房人
捧著錢上門求賣房…幾乎是水到渠成的，就有了如今我們看到的5.6萬/平成交和最高6.19萬的掛牌價。
2
說完錫師本部學區房價的瘋漲史，我們一起思考一個問題：基於上述原因漲起來的錫師房價，正常嗎？
我比較認同一個資深學區房中介的看法：從總價看，很正常。
不管是之前刷新房價天花板的4.3萬元/平、4.8萬元/平和最近的5.6萬/平，因為面積小，總價都控制在了250萬、甚至是230萬以內。
而對比全市，想要在250萬內買一個幼兒園、小學、中學排名都拔尖的學區房，很難；
再對比連元街學區房，雖然小學可能略有差別，但多花這1萬多/平可以上到更好的幼兒園和初中，也讓很多人覺得值。
所以有人開玩笑說這次花5.6萬/平買一套錫師學區房的人是個“衝頭”（無錫話，和“冤大頭”意思接近），我並不是很認同。因為從總價看，這套房，這個總價，並不“冤”。
但這樣的高價，讓連元街小學學區房的房東們連連喊“冤”：憑什麼連元街連4萬都賣不起來？！
3
根據中介提供的成交數據信息，連元街小學學區房目前成交單價最高為39000元/平，成交時間大約在半個月前，為一套50多平的老房子，總價195萬。
同期，施教區內老破小的成交均價在3.2-3.3萬/平左右（公寓類成交價差太大，這裡先不說），對比錫師本部房價，差距過於明顯，低價的原因在哪裡？
按照剛剛分析錫師房價高企的三點原因（教學資源、物業類型及主流面積段、買賣心態），我們來看下連元街小學施教區內的情況。
第一，教育資源：錫師對應的實驗幼兒園和江南中學，連元街是東林中學；
第二，物業類型和主流面積段：不僅有老破小、還有老破大、商住公寓、次新房，從掛牌房源看，老破小的房源量遠少於老破大、商住公寓、次新房的掛牌量，而後者又是不太好賣的物業類型和麵積段，直接拉低了整個板塊的均價；
第三，在均價不高的情況下，老破小房東也不是很有信心抬高房價，甚至還有主動接受議價的。
總體來看，漲價支撐點只有兩個：連元街小學本身的吸引力和無錫學區房整體市場的熱度。其他的，基本上都是在拖後腿。
縱觀這大半年的漲價幅度，基本上是踩著無錫整體房價、錫師三個校區的房價、以及不如連元街學區的其他二梯隊學校的房價上漲節奏上漲。
4
分析完兩個學校的學區房價情況，再來看本文的標題：錫師都5萬6了！連元街才3萬9？！為什麼連元街學區房價漲不過錫師？！
個人認為，不是漲不過，是連元街學區房的先天太不足，缺失快速漲價的土壤。
你也可以理解為，連元街小學的學區房價值被嚴重低估了。
撇開那些“搗糨糊”的老破大、商住公寓、次新房，連元街老破小的價格足足比錫師本部的老破小低了1萬多。
不是嚴重低估是什麼？
5
最後再說一個問題，也是很多粉絲經常會問我的問題：
同樣是第一梯隊的學區房，目前，錫師本部學區房和連元街學區房相比，誰更值得投資？
我的觀點是：在目前這樣大的價差下，連元街小學施教區內的中小戶型值得買入。
其中，純為了學區、不住的話，可以挑面積更小的小戶型；
如果要住，可以選70-100平區間的中等戶型，單價目前也不高，對比其他學校的學區房價格和未來無錫學區房價的趨勢，依然是划算且有升值空間的；
儘量不要選公寓，哪怕總價再低。
點在看，告訴我你在看！
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