一圖看完本文核心觀點
——下面進入廣告時間——
對於房地產的預判，我們追求模糊的正確，而不是精準的錯誤，2020年的行情會怎麼樣，我們先從更宏觀的角度去看——
未來30年，房地產行業會發展成什麼樣？
行業的發展，首先要看國際環境的變化，根據世界銀行的預測，到2050年，亞洲的經濟規模或將佔據全球的一半，吃掉了歐洲和北美洲的份額，未來30年，稱得上是亞洲時代。
現在的中美貿易戰，只是未來30年中美競賽的一個開端。根據世界銀行的預測，中國作為亞洲第一大經濟體，將在2030年，GDP總量超過美國，而到了2056年，又會被美國反超。
而2019年三季度，中國GDP增速下滑至6%，大家都很擔心中國的經濟規模，因為中國的上市公司，近年來ROE都大幅下降，而美國持續上升， 儘管近10年，美國的GDP增速僅在2-3%徘徊，但他們企業盈利能力強，中國一旦經濟規模優勢不再，很多企業都會很難受。
此時此刻，房地產在中國經濟中，需要起到了強心劑的作用，預計2019年全年銷售額達16萬億，但這絕不是行業天花板，問題是企業在裡面扮演什麼樣的角色？（詳見舊文）
現在主流的觀點是，中國房地產行業將進入寡頭時代，強者恆強，行業集中度會進一步提升，但參考美國地產行業的發展經驗——
專家在2005年預測，美國2010年的行業集中度將上升到45%，但從2003年到2019年，美國的行業集中度僅僅從23%提升到29%。
不同於其他行業整合度持續上升的規律，房地產行業很特殊，從美國經驗來看，近15年以來，美國房地產行業集中度，就維持在一個區間內震盪，底部是20%，頂部是30%，2019年中國行業集中度達30%，與美國次貸危機前相當。
2006年前，美國迎來投資買房的熱潮，行業集中度穩步上升至30%，隨著2007-2008年次貸危機的到來，2009年行業集中度跌至20%，近年靠著量化寬鬆，行業集中度才有所回升，直到2014年，美國貨幣政策迴歸正常化，行業集中度也就穩定在29%。
單純從行業集中度的指標上強行對標，現在的中國房地產行業發展階段，類似於2006年的美國，2019年中國地產行業集中度，基本已達上限。
在2020年以前，規模是企業競爭優勢的主要來源，市場容量的增長，使公司得以通過更大的規模經濟降低成本，更大的公司規模，有助於防止敵意收購，那些沒有對行業動態變化做出反應的企業，將被甩在後面。
目前，中國的地產行業的“小公司效應”依然突顯（當公司的核心能力存在於個人，而非公司組織內部的時候，我們稱該公司為“小公司”），這種情況下，小規模的尾部公司，憑藉比較優勢，能夠打敗大規模的頭部公司，這就是為什麼近年出現很多區域型的黑馬房企。
客觀上來講，企業成長需要時間積累，包括管理能力的塑造和資金的積累。在牛市裡，大企業可靠標準化快速吃盡市場紅利，但在熊市裡，大企業面對的挑戰和困難更多，卻也是小企業發揮比較優勢，彎道超車的好時機。
2020年這種情況會更加明顯，中國的頭部房企，會因為其市場容量增長的瓶頸，迎來一段“真的想活下去”的時間，而區域型企業，更容易把握局部市場的發展機遇，存在逆襲的機會。
更進一步來看，在未來30年，大規模企業如何立於不敗之地？小規模企業如何逆風飛揚？
關鍵在於建立應對流動性週期和經濟性週期的組織能力，通過比較競爭優勢立足，通過核心競爭優勢持續
閱讀更多 油膩西斯 的文章
