房地產行業，高營收的背後，往往也意味著高負債，營收前十的公司中，有8家公司的負債也是位列榜單前十，其中，萬科以1.39萬億元的負債位居榜首。
來源 | 騰訊財經×數可視
根據人民法院公告網，截至12月5日，今年破產的房地產企業數量達到400餘家。這個數量算多嗎？這是否意味著房地產的寒冬到了？今年房地產企業的生存現狀到底如何？
房地產的寒冬到了？
任何只講絕對值的數據都不夠嚴謹。據新華網報道，2018年，全國共有房地產公司9.8萬家，算下來今年破產的400餘家企業只佔到總數的0.4%左右。實際上，今年也不是房地產企業破產最多的年份，據中國新聞週刊報道，2014年房企倒閉達到了2000多家。
馬光遠分析認為，今年“房地產企業關閉的情況很多，有些是殼公司，主動關閉，有些是被重組，有些是項目爛尾。真正經營困難倒閉的並不多。不能因為今年有400多家房地產企業倒閉，就認為寒冬到了。”
那麼，今年房地產企業的生存現狀到底如何呢？財報顯示，截至今年三季度末，上市房企營業總收入14445.3億元，同比增長22.1%，增速略微放緩。
同時，今年前10個月，全國商品房銷售面積13.3億平方米，增速為今年以來首次由負轉正。
房企現狀：強者愈強，前十房企8家負債率超過80%
國內上市公司第三季度財報數據則顯示，營業收入排在前三的企業分別是綠地、萬科和保利，而這三家公司的總營收規模也到達了千億級別。百億級別的公司數量為23家，59家為十億級別的企業，29家為億級別的企業，千萬及以下級別的公司數量為13家。
前十的企業他們的總營收佔到所有上市房企公司的64%，歸母淨利潤佔所有上市公司房企的58%。
房地產行業，高營收的背後，往往也意味著高負債，營收前十的公司中，有8家公司的負債也是位列榜單前十，其中，萬科以1.39萬億元的負債位居榜首。
根據國內上市房企第3季度財報數據顯示，房地產行業利潤率為9.3%，負債率為80.5%。前十企業中有5家公司的利潤率高出行業平均值，華僑城A的利潤率達到了20%，7家公司的負債率高出行業平均值，中南建設的負債率高達91%。
然而，中南建設並不是負債率最高的公司，*ST華業以154%的負債率位居榜首，負債率前十的公司中，有兩家公司的營收也位居前十，分別是綠地和中南建設。
相比之下，營收墊底的十家房企的總營收佔比僅為0.02%，歸母淨利潤佔比為0.81%，十家公司中，有7家公司的利潤率為負值，負債率均低於60%。
克而瑞研究的房企操盤數據則顯示，2019年1-11月房企的操盤面積和操盤金額數據，排名前三的企業分別是碧桂園、恆大和融創，有趣的是，排名前10的房企的操盤面積和操盤金額佔到了百強的45%和41%。
再來對比2014年至2018年的數據，我們由此可以發現，百強房企銷售的市場份額呈逐年上漲的趨勢，從2014年的34.7%上升到2018年的58.1%，綜合實力前十的房企銷售的市場份額逐年增長的趨勢，從2014年的15.3%上升到2018年的26.4%，呈現出強者越強的態勢。
融資：“屯糧過冬”？
中原地產首席分析師張大曾公開表示：“房地產行業一直都是以規模為導向，規模較大的企業在融資、拿地中有明顯的優勢。”
投資為規避風險，也傾向於選擇大房企。據《21世紀經濟報道》統計，2019年以來，共有13只房地產行業債券違約，涉及發行主體3個，分別為頤和地產、國購投資和華業資本——均為小型房企。
小房企融資逐漸艱難，同時，大房企融資火力全開，準備“屯糧過冬”。
根據同策研究院的數據，11月，40家典型上市房企融資總額達到了904.36億元，同10月份相比，環比上漲283.49%，而900億的融資額度也是僅次於3月份的年度最高點。
同策研究研究員認為，雖然11月的融資額度相較於10份大幅上升，但房企依然存在融資難的問題。在債權融資渠道縮緊的前提下，房企選擇股權融資，這也是不得已而為之。11月，40家房企股權融資金額為137.17億元，佔比15.17%，環比上漲1773.19%。
國內融資環境收緊，境外融資依舊強勢。2019年11月，外幣融資總額為391.44億元，環比增加172.55%（上月外幣融資143.62億元），佔融資總額的43%。
據同策研究院數據顯示，2019年前10個月，融資利率最高的50筆利率均在7%以上，更有13筆融資的利率超過了10%，這些高利率債券也幾乎全是美元債。看來為了融資，房企也是夠拼的。
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