2019年，收緊調控下的房地產行業迎來了新局面，從政策到資本，各個維度的理性迴歸。
如今距離2020年，僅剩不到一個月時間。在市場降溫、融資變難面前，房地產行業將何去何從、企業又將如何應對？我們看看專家、行業資深人士怎麼說。
1
供需關係的變化，很可能會導致房價繼續上升
今年，房地產市場很難，不僅中小房企難熬，大房企也很難熬，有土地儲備的公司難，沒有土地儲備的公司也難，大家各有各的難處。因為調控加劇後，導致融資難、銷售難，銷售之後小業主通過按揭，回款也難。各家房企，在財務質量上、經營質量上都面臨著很大的挑戰。
據明源地產研究院表示，短期內會讓大家難受的點，主要來自五個方面。
1、行業降槓桿、降負債的壓力，市場風險加大；
2、城市分化加劇，在佈局上，平衡風險和利潤的挑戰加大；
3、現金流的挑戰，讓企業經營風險加大；
4、中小房企面臨的競爭壓力加大；
5、成本上漲，對企業經營效率提出更高挑戰。
儘管如此，行業空間依然很大，不用過於悲觀。
房地產行業規模今年大概是16萬億左右，這個規模大概還會保持很多年。
一個是城市化的需求。因為現在中國房地產常住人口、城鎮化率是53.77%，遠遠低於發達國家80%的平均水平，根據國務院發佈的《國家人口發展規劃2016-2030》，2030年我國城鎮化率將達到70%，按照這個數字估計，未來12年城鎮人口還要增加1.46億，這需要大量住房。
另一個是改善性需求。每個人10個朋友當中，肯定有5個人要改善換房，你不換也能活著，但是都想換。所以這個行業規模估計還會保持很多年。
專家認為，再過兩年，供需關係的變化，很可能會導致房價繼續上升。也就是說，2-3年後可能會迎來一次轉向。
2
調控頻頻短期可能會放鬆？
根據相關數據統計，僅11月全國房地產市場政策調控高達72次。2019年1-11月，房地產調控次數高達554次，同比2018年同期的425次上漲幅度高達30%。
2019年在房住不炒的大方向下開啟因地施政，局部調整的策略。部分城市限購政策有所放鬆，但更多的是針對人才的放開。即使條件放寬，人才流入也是一個漸進過程。由此帶來的購房需求只會緩慢增長，不會出現爆發性增長，所以在政策調整後，當地樓市也並未出現明顯變化。
依據“穩地價、穩房價、穩預期”的全面調控要求，穩定其實是雙向調節，2020年樓市不會大漲大跌，調控政策還會持續，不可能在短期內放鬆。
而浙報傳媒地產研究院院長丁建剛則認為，中國的房地產市場進入一個無解也無法預判的時代。
他表示，外部環境複雜嚴峻，經濟下行壓力繼續加大。按常理分析，此時房地產政策，一定會鬆動。
但在過去的多年中，這種折騰已經循環往復多次。房地產的金融風險，已經高度積累。如繼續以往的政策，房價再次暴漲，無論是金融風險還是政府的公信力，都將是不可承受之重。
3
明年降息降準卻都可期待
中信證券預計，2020年貨幣政策需要兼顧逆週期調節和穩定通脹預期的雙重目標，在長期轉型和短期增長的權衡中，重點在於穩定市場預期。中信證券在研報中預計：
1）數量工具：短期以定向操作為主，料全年仍有定向降準空間；中長期完善基礎貨幣投放機制，預計拉長期限、擴大範圍為方向。
2）利率工具：MLF可能多次小幅下調，空間關注增長要求、節奏關注通脹預期和LPR運用實際；利率傳導體系繼續完善，MLF-LPR形成機制或將加速推進。
對此，中信證券首席經濟學家諸建芳表示，“價量並舉”將成為明年貨幣政策的特點，降息降準均可期待。利率（價格）層面，預計MLF利率還將下調15-25個基點，帶動LPR利率較目前水平下降20-35個基點，掛鉤LPR貸款規模有望明顯增強；數量層面，準備金率預計下降100-150個基點；基礎貨幣投放工具有望優化，與財政政策形成“合力” 。
4
城市分化 投資城市群也需找核心
樓市全面普漲時代漸行漸遠，但局部地區還是有機會，尤其是三大城市群核心城市。房估估數據顯示，2019年內，臨沂、洛陽、西安、紹興、寧波等城市房價同比上漲。珠三角核心城市較多，城市化水平相對較高，整體發展相對較均衡，房價較為穩定。長三角城市群中房價下跌的城市佔比較多。京津冀隨著核心城市北京、天津市場冷卻帶來周邊樓市乏力。
通過當下各種信息來看，城市群是未來重頭戲。隨著粵港澳大灣區、長三角、雄安等戰略佈局，更多的產業發展機會和就業機會吸引人才進入，住房需求進一步增長。預計長三角區域企穩，大灣區潛力城市還會有小幅上漲，京津冀地區或將呈現穩中有跌。
綜合看，買房躺贏的時代已終結，房價難以跳漲，漲跌只能看局部，買房投資需慎之又慎。
文章整合來源：廈門917房產網、騰訊網、明源地產研究院、吳曉波頻道、證券時報網
閱讀更多 西安房博士 的文章
