□張德松
8月26日，十三屆全國人大常委會第十二次會議表決通過《中華人民共和國土地管理法》修正案(以下簡稱新土地管理法)，自2020年1月1日起施行。新土地管理法最大的亮點是刪除了原法第四十三條關於“任何單位和個人進行建設，需要使用土地，必須使用國有土地”的規定，允許集體經營性建設用地在符合規劃、依法登記，並經本集體經濟組織三分之二以上成員或村民代表同意的條件下，通過出讓、出租等方式交由集體經濟組織以外的單經或者個人直接使用。同時，土地使用者取得集體經營性建設用地使用權後還可以轉讓、互換或者抵押。這項重大的利好制度，將結束多年來集體建設用地不能流轉的局面，將改變不同所有制下建設用地不能享有同權同價同等入市的二元體制，這也將為城鄉一體化發展掃清制度上的障礙。集體經營性建設用地入市的帷幕已徐徐拉開，作為土地的所有權人、管理者，你們準備好了嗎？
一、摸清家底，全面精確地掌握建設用地現狀和潛力
長期以來，我國農村集體土地所有權與國有土地所有權地位不對等，價值不對稱。原來的土地管理法規定，除鄉鎮企業破產兼併外，禁止農村集體經濟組織以外的單位或者個人直接使用集體建設用地，只有將集體土地徵收為國有土地後，該幅土地才可以出讓給單位或者個人使用。這一規定導致集體土地價值難以顯化，土地資源和資產得不到合理配置。為此，集體土地資源閒置、浪費也就在所難免了。長期以來，由於集體經濟組織的土地產權不明、權能殘缺，再加上集體經濟組織負責人和資產管理人更換頻繁，客觀上形成不少集體經濟組織對本區域內建設用地家底不清的局面。為精準有效地做好建設用地入市工作，在國家出臺集體建設用地出讓和轉讓實施細則等相關的法規和政策前，集體經濟組織應搶抓機遇，主動作為，通過多種途徑全面摸清本集體經濟組織的建設用地的脈絡及現狀。一是查閱檔案。可通過查閱自然資源和規劃局、檔案局等相關部門的原始檔案，瞭解建設用地歷史變革情況和現在的狀況。二是實地調查。依據本集體經濟組織現有的資產清單核實每宗經營性建設用地的坐落、面積和權屬，瞭解和掌握土地利用狀況、規劃用途及擬開發利用的潛力等。三是走訪座談。可向相關知情人員，詢問核實經營性建設用地演變歷史及現在利用現狀。經過全面調查核實，彙總形成本集體經濟組織內經營性建設用地數據庫。包括本集體經濟組織建設用地總體分佈，每宗建設用地具體位置、面積及現有土地利用現狀，每宗建設用地的規劃用途等。這項工作也可委託有資質的專業機構完成。
二、依法管理，合理有序地配置集體建設用地資源
新土地管理法第六十三條規定：“土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途，並經依法登記的集體經營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，並應當簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規劃條件和雙方其他權利義務。
前款規定的集體經營性建設用地出讓、出租等，應當經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。
通過出讓等方式取得的集體經營性建設用地使用權可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律、行政法規另有規定或者土地所有權人、土地使用權人簽訂的書面合同另有約定的除外。
集體經營性建設用地的出租，集體建設用地使用權的出讓及其最高年限、轉讓、互換、出資、贈與、抵押等，參照同類用途的國有建設用地執行。具體辦法由國務院制定。”
依據新土地管理法的規定，集體建設用地入市要符合規劃、依法登記，並經三分之二以上集體經濟組織成員同意等前置條件，且要按土地利用年度計劃有序實施。對此，集體經營性建設用地的所有權人和管理者，在實施集體經營性建設用地入市前擬抓緊做好如下事項：一是申報不動產登記。對符合登記要件但未登記的建設用地，要落實專人組織材料申報登記。對暫不符合登記條件的建設用地，要查找原因，分析對策，分步解決不動產登記中存在的問題。力爭建設用地不動產登記全覆蓋。二是全面盤點建設用地利用現狀。在集體建設用地入市前，有必要對現有的建設用地利用情況進行一次全面清理。依據土地所有權人與土地使用權人的相關約定，該收回的要及時收回，對依法可解除的要依法解除。對拖欠建設用地租金或承包款的要按規定追回，對侵佔集體建設用地行為要依法處理。三是暫時凍結建設用地的處置。
新土地管理法僅從大的方向上確認了集體建設經營性建設用地入市的原則，但具體的操作規則還需要配套的法規、政策等做出更詳細的規定。目前，集體建設用地入市的做法雖然有試點地區經驗可參考和借鑑，但各地具體情況不同，還缺乏可完全複製的模式。對此，在國家正式實施集體建設用地入市前的這段時間裡，除國家公共利益和集體公益事業需要，並經依法辦理相關報批手續外，集體經濟組織所的權人和經營管理人，不得以各種名義擅自對外出讓、出租建設用地使用權。
三、多措並舉，不斷提升依法經營和管理建設用地能力
集體經營性建設用地入市是一項全新的規則，是一項系統工程，涉及城鄉規劃、土地利用年度計劃、土地出讓、轉讓和出租，招標投標法、合同法等方面的法律和事務，政策性和業務性強。要有效地應對集體經營性建設用地入市工作，作為集體經濟組織的負責人和管理人須不斷更新觀念，強化學習和實踐，補齊短板。一是注重自學。集體經濟組織負責人要從繁雜的事務中擠出時間，靜下心來學習土地管理等方面的法律法規和政策，熟悉相關的業務知識，不斷提高依法用地和管地的水平和能力。二是強化培訓。要積極參加自然資源主管部門的業務培訓，進一步瞭解和掌握集體經營性建設用地的操作流程和相關業務。同時，要加強與相關科室的聯繫和溝通，主動邀請業務科室負責人到集體經濟組織授課，探討交流實際工作中遇到的問題及解決的對策。三是勇於實踐。依據現行國家土地管理的法律法規和政策，總結和借鑑集體經營性建設用地入市試點地區的經驗教訓，周密安排，努力探索符合本地實際的集體經營性建設用地入市的新路子，為明年集體經營性建設用地的全面推行創造條件。
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