今天的主角是中興和園，本文理論上是一個測評，但是由於我與中興和園之間的特殊淵源，就不用了傳統的方式來寫這個“屌絲逆襲”盤了。
01
曾經遠出了南昌的邊界！
2010年夏天某個清晨，我從疊山路口擠上了堪稱一代人早晚高峰的噩夢----5路車，一路搖搖晃晃到了終點站高新停車場，這個位置在我腦海裡就是南昌的極限邊界了。
然後在終點站繼續乘坐一路803微型公交車，繞過風光旖旎的艾溪湖，達到了艾溪湖的東岸，然後我站在了中興和園的門口。（如今803改路線了）
我是誰？我在哪？我在幹什麼？那時候，這個地方在我概念裡，已經突破了南昌的邊界了。
02
“屌絲”的初見！
2010年我第一次到中興和園的時候，一期已經交付了，入住率很低，而且還有少量的尾房在售，一水全部是5層的樓梯房，售價有點記不清楚了，4000多還是5000多。
此時正在開發二期項目，是高低搭配的社區，2010年下半年高層售價5200元左右。
二期的洋房是5層帶電梯的，在那一年的理念也算是領先的。以至於那一年看洋房的客戶會質疑：5層也搞電梯，那不是得房率低了？
如今這種質疑已經很少了，大家對房子的理解也比之前進步了，居住的體驗更好一些，得房率低一些就不會太計較了，看來大家確實更富裕了嘛！
中興和園的開發商就是做手機的那個中興，總體來說在地產行業裡算是比較邊緣的，屬於玩票的性質，也是“業餘愛好”。
所以當時的房屋質量就會水一些，據傳一期的洋房很少有不漏水的，不是頂樓漏水，是窗沿滲水。而且主體結構上都能看見明顯的不整齊，園林和社區的設施也乏善可陳，屌絲的氣息濃郁，和當年的我可謂氣質相符，氣味相投。
不過從肉眼看過去，每新做一期的設計和質量看起來都有進步。
中興和園是艾溪湖東的拓荒盤，當時人煙稀少，唯一的優勢就是緊緊靠著溼地公園，至今仍然是唯一緊靠溼地公園的商品房。（高知公寓除外）
03
屌絲順風翻盤！
在那一年艾溪湖溼地公園就已經成型了，我都感慨原來南昌還有這麼卻殺的公園，但是很多人根本不知道。
對於當時消費還未升級的國人來說，環境不是最重要的，所以中興和園的房價一直都是環艾溪湖最低的那一個。
後來湖東開始大開發，陸陸續續多個樓盤開發，城泰湖韻天成一開始都要賣6000，就知道當時在湖東中興和園的“屌絲”地位了。
世事難料，誰能想到這個“屌絲”幾年後竟然逆襲了？
如今中興和園二期高層，因為舊一些，售價大致在1.5萬左右，三期的高層還要貴個幾百到一千每平，而湖韻天成只在1.2萬+徘徊。
湖韻天成的業主此時內心泛起一陣酸楚，世界上最痛苦的事，莫過於當初最看不上的窮親戚翻身了，在你面前人五人六的！
市場的喜好也總是在變化，以前覺得艾溪湖遠，現在艾溪湖儼然一副高新區核心的調調，學區、地鐵都過來了，一時間成為了城東置業的主力。
隨著艾溪湖溼地的遊客越來越多，中興和園每到節假日就處在巨量人流的曝光之中，這都是天然的廣告和曝光率，而且曝光的打開方式非常優秀。
新城雖然更遠，但是優勢就是空白之處可以隨意填充，而老城沒有空間，一些資源只能往新城注入了。
好幾個新城的房價迎來“暴擊”就是在於學校的入駐，比如朝陽，比如艾溪湖。而中興和園就是其中典型被學區拯救的項目。28中與中興和園的距離近的令人髮指，出門過個小馬路就是了。
政府大筆一劃，四號線終點站設在門前，艾溪湖天空中的候鳥再這麼成群結隊的飛過，這場景簡直烈火烹油。
在趨勢中“屌絲”就這麼順風翻盤了，正所謂在風口上，豬都能上天。
04
另類的操盤方式！
中興和園這個樓盤開發時間非常早，如果沒記錯大概是2007年就開始了。據說這塊土地是高新區批給中興做產業的，然後中興修改了規劃，把其中一半修改了土地性質，做了地產開發。
中興通訊這個模式不僅在南昌，在其他城市也有類似的操作，而且樓盤也叫中興和園。
項目總佔地345畝，一共分四期開發，開發週期超過了十年，這個操盤思路也是中興一貫的思路。我又不是專業搞地產的，也不會拿錢去買地，快速開發快速完成的高週轉對我來說毫無意義，甚至是不划算的。
曾經極低的價格拿下土地，開發週期越慢，時間拉的越長，到了後期周圍的地價上升的越多，我的利益也就越大。
中興和園的銷售策略就是儘量把價格標高，高出市場對其的預期，增加利潤率，有人就喜歡我的環境，願意出高價，我就賣，慢慢賣。
有一回二期高層開盤，去化率達到30%+，管理層被總部領導diss了一通，原因是：你們定價肯定太低了，開盤去化率高於20%，就是你們定價過低，失策了。
把地產開發當成“業餘愛好”的也不只是中興一家，其他也是這麼操作的，慢慢搞，慢慢賣，越到後期，利潤越大。
今年的高新爆款洋房，中興和府，也就是四期被嚴格限價了，不然我估計它能上天。
05
中興和園二手房如何？
1
一期
最早的開發的項目，全部是五層的多層，無電梯。最靠近艾溪湖北路，離地鐵站最近，也是離溼地公園北門最近的的一期。
不過建築的質量比較水，沒有電梯，在未來的競爭力也不是特別強，雖然得房率不錯。設計和園區設施都是比較早的，個人感覺一期的優勢並不會很大。
推薦指數：☆☆
2
二期
二期距離地鐵430米左右，是業態最多的片區，有高層、電梯洋房，還有聯排別墅和獨棟別墅，獨棟對外宣稱是不賣的。別墅區是單獨管理，和高層、洋房是隔開的。
比一期的設計感略強了不少，不過產品的面積依然是比較早期的設計，比如高層90的兩房，120的三房。這在當時確實屬於主流的面積段，三房就是要比兩房多30個平方，也不知道為何。
高層總共18層，典型的品字樓設計，中間兩房完全不通透，北面無連廊設計。不過得房率高一些，超過了80%，二期高層的價格在1.5萬左右。
二期的洋房面積也比較大，137和139的面積做的是三房，走進去一看這個客廳大的有點喪心病狂，估麼著有20多個平方，不包括餐廳。這麼多年看慣了小的樣板房，面對這麼大一個客廳真的有些不知所措，洋房價格在1.6萬左右。
二期配有一個籃球場，人車依然不是分流的設計，地面上可走車，停車位配比不是特別夠，不過租車位也不貴。
中興和園的二期高層外立面比較鮮豔，剛剛交付之時，看過去還可以，但是在用色上真的有些迷之審美了。
如今可以看見明顯褪色，比較顯舊。所以，通常我也比較喜歡深色的外立面，不容易顯舊。
總體來說，設計較早，面積偏大，總價上優勢不大，而且略微顯舊了。
推薦指數：☆☆☆
3
三期
三期距離地鐵站700米，業態就是高層與洋房，三期的設計就比二期要先進一些了，在外牆配色上雖然依舊鮮豔，保持了類似的風格，但是沒有用反差太大的顏色，視覺效果要好一些，更重要的是新不少。
另外三期的面積段顯然更加貼近目前的需求，高層三房114平米，洋房的面積也在110+也有，不過高層的設計依然是品字樓的設計，端戶只有半天陽光，中間戶完全不通透。
三期在最南面一排的一樓做了綜合文體活動中心，算是一個簡略版的會所吧，而且園林中的設施也更多一些，要新不少。
三期還有幾個特點，第一是樓間距特別大，第二是總算實現了全部的人車分流，第三是距離學校的距離非常近。入住率還不錯，果然自帶學區屬性的房子，入住率都還可以。
三期的高層成交價在1.5-1.6萬元的樣子，還可以。如果是碰上那種二樓帶超大露臺的，可能要到1.7萬甚至更貴，洋房也要1.7萬左右。
推薦指數：☆☆☆☆
4
四期
距離地鐵930米左右，四期全部是洋房設計，最高有11層的。因為嚴格限價的原因，這個項目被無數人盯上，連開盤都要偷偷摸摸，前期認籌就爆滿，而且要求一次性付款，據說有不少Z家大佬買了。
四期的位置非常適合“隱貴”居住，出門左拐即使溼地公園，右拐就是28中，坐落在艾溪湖周邊最安逸的一個角落裡。
到了四期設計風格又有了變化，整體在用色上依然還是有些配合之前的風格，但是建築形態已經不是那麼歐式了。而且戶型的設計又比之前有了進步，面積段也還比較合適，120+的三房和140+的四房，能買到四期也是不錯的。
因為還沒有交付，所以也沒有推薦指數了，二手售價肯定比三期洋房又要高了。
06
隱貴聚居，“魔改”社區！
當初這裡荒無人煙，現在儼然一副新城半成熟社區的既視感。最靠近溼地公園那一側的房子，觀景與觀鳥的效果極佳，尤其是候鳥成群結隊的在屋頂上空盤旋，感覺住這裡人都要多活幾年。
中興和園有個特點，一樓都是帶院子的，不僅洋房帶，高層一樓也帶。而且商鋪的頂也被利用了起來，住在高層二樓的，正好是在商鋪的上方，就會擁有巨大的露臺，少則1、2百平米，多則500多平米。
因為存在這樣的土壤，在中興和園可以隨處可見業主對自身居住環境的“暴力魔改”。整個小區的物業管理不算嚴格，不過整體打掃還是比較乾淨。
比如走在三期的社區的，因為樓間距大，院子的可發揮空間就更大了。有人在一樓院子搭門頭，搭涼亭；有人從院子直接開門入戶，在院中撐起了大涼傘；有人在院子門口放一對石鼓，儼然一副大戶人家的感覺；
頂樓的“魔改”就比較暴力了，洋房的頂樓是尖頂，上面可以利用。而且頂樓做了退臺設計，業主可以在北面露臺上現澆一層，然後再從閣樓打破外牆開一個門出來，妥妥的雙層空中大別野。
二樓的露臺（商鋪頂上）可以搞園藝，不過可能“魔改”的成本太高，暫時沒有看見大範圍使用露臺的。但是如果想弄，這露臺上能踢球！
據說中興和園的業主裡臥虎藏龍，物業想管理估計也很難干涉，只能任由這些大戶人家縱情發揮他們的“閒情逸致”了。
如今這個地段也有些城市隱居的味道了，雖不如萬科青山湖那般張揚，但是環境卻也別有風味，可能喜歡低調的業主更加心水。
06
總結：南昌樓市的“鳳變冰”
個人以為三期是比較合適的，中產朋友能夠夠上，設計和樓齡都偏新，間距大，人車分流，到學校近，南門出來右拐直接進公園，距離地鐵的距離也還行，綜合看來是最合適的，所以售價也在1-2-3期中最高，1.6萬左右。
當然二手房價差比較大，涉及到房東的心態，買家的心態，裝修的程度等等。三期面積雖小，功能和二期的差不多，但是居住體驗更佳。當然三期的物業費要更貴，接近3塊吧，二期不到兩塊。
這個樓盤戶型沒啥說的，都還可以，雖然沒有現在這麼主流、精緻，但是佈局都是很合理的。
我是一個非常重產品、設計和物業的人，這個涉及我們居住的體驗如何。實話說，中興和園的產品其實一般般，建築風格太過鮮明，容易過時，質量也好不到哪裡去，開發商品牌無甚可說，物業也沒有口碑，至少當時一期的業主反應不咋地。
但湖東這一塊，被它佔據了一個非常優越的位置，真的是十年湖西，十年湖東，這個屌絲地段簡直上演了一出“鳳變冰”。
如果說僅僅是公園和地鐵，還不會這麼傲嬌。關鍵這個學校離的近，真的會擊中很多買家的心裡。
因為周邊的樓盤，如果是在28中讀書，全部都要過昌東大道來上學，這是一條跑大車的主幹道，特別不方便。
而在昌東大道西側，就是一幅獨享靜謐的安逸社區既視感，只有中興和園佔據了學校、公園、地鐵全部的資源。至於商業，大家都沒有，whatever！
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