靈溪房價，虛火已退，終於降價了？
正在急劇城市化進程中的蒼南靈溪鎮，近年因為高供給，高樓價成為溫州地產市場中區縣的最大黑馬，吸睛無數，不斷刷新區縣新盤成交高價的靈溪，在經濟下行面臨壓力的當下，又表現如何？
前段時間，我們寫了篇關於靈溪高房價的分析文章《靈溪房價為何一騎絕塵， 力壓溫州諸多強鎮？》，引來網友熱議，有很多網友紛紛留言表示，靈溪的高房價，經歷了2017年黃金期之後，已經出現整體降溫的趨勢，部分價格居高不下的商品房成交率持續走低。
據統計，2019年來，靈溪城區的新盤供應量比2018年銳減一半。為了全面瞭解靈溪房價和商品房的真實情況，我們根據溫州房管局的公開數據整理瞭如下表格，從多個維度詳解在過去的2年，靈溪房價的變遷。
【一】
花無百日紅，人無千日好
新房交易量持續走低
新房供應量從18年的將近4000套驟降至19年的2000多套，供應量如果不能說明問題，那麼成交均價和交易量的雙雙走低，則已經說明一個殘酷的現實：就是靈溪樓市的活躍度正在下滑。
短短一年時間，去化率從78%降至51%，在這個陰雨寒風的11月，也許那些開發商能真切體會什麼叫：冷冷的冰雨在臉上胡亂的拍，暖暖的眼淚跟寒雨混成一塊……
配圖丨靈溪江南新區
一個溫州的朋友來靈溪看後，被這裡的房價所震驚，新開樓盤均價過2萬竟成了稀鬆平常之事，而在溫州的甌海，也不過如此而已……
今年，網絡上流行這樣一個段子：“如果你有個朋友是浙江人，請好好珍惜他。沒事多請他吃吃飯，嘮嘮嗑。因為，你的朋友人生很不容易——浙江省的房價絕對是全中國最“刺激”的地方。”
反觀靈溪的房價，簡直可以吊打溫州第一經濟強鎮柳市，比起瑞安也是不遑多讓。靈溪在不經意間趕上了溫州的平均水平，趕上了房價飆升這趟車，但能走多久，我想市場已經用數據給出答案。
靈溪不是18縣的縣城，但也不是紅透一時的炸子雞，在“需求紅利”這波浪潮翻湧過後，價格也不會無限上揚。畢竟，房住不炒的國家政策和經濟下行壓力，已從一二線頭部城市正向三四線城市湧來，時間問題。
【二】
一葉可以知秋,一葉亦可障目
出手12億拿下核心地塊的“地王”
日子過得怎麼樣？
資料圖，靈溪12億地王
2018年2月7日，經過將近3個小時201輪競拍，合景泰富以總價12.95億拿下蒼南靈溪新區核心地塊，創下蒼南土拍高價，
地王誕生，驚動溫州。摺合樓面價11445元/平方米，溢價率為49.6%。創造蒼南乃至溫州區縣土拍市場的記錄。高達1.1萬元樓面價，按行業盈虧線預測，開盤價至少要2萬元均價起步。這把2018年冬天裡最旺的這把火，讓無數房地產開發商、甚至當地的老百姓嗅到了新一輪財富的味道，縣城新區核心板塊的價值似乎溢出了電腦屏幕。果不然，分別於2018年9月和12月開盤的天璽福邸一期與二期的商品房價格一經公示，兩萬一及兩萬二的均價，震驚所有人，不愧是地王。
但始料未及的是，據溫州市房管局官網記錄，一期及二期的去化率尚不及20%。但成交率低的局面在第二年的4月和6月被打破，各推75套房源的第三和第四期的去化率達到了驚人的80%左右。
好景不長，三四期的好運並未延續到9月份開盤的天璽福邸(五期)。
配圖丨天璽府邸
地王尚且如此，其他開發商又如何？
由蒼南榮安置業公司開發的東宸佳苑三四期，於2019年6月、8月開盤，銷售均價均在1.8萬以上，但去化率並未達到50%，而四期的去化率才到24%。
2019年6月、9月，蒼南萬順廣場一期二期開盤，按房管網的數據顯示，離目標完成尚有差距，綜合去化率低於40%。
2019年，日子不好過，似乎成了大部分房開的常態。在經歷了2015，2016、2017年,三年的充分消化後，留給後來者市場空間似乎不容樂觀。
配圖丨蒼南萬順廣場
【三】
先知先覺者，銀聯置業也
林允華，吃螃蟹的人
每次想到靈溪的地產，我總會想起林允華，這個率先到靈溪吃螃蟹，賺的盤滿缽滿，又為當地人所尊敬的企業家。
2013年，溫州寧聯投資置業有限公司以5.8億元競得縣城中心區控規42-2地塊，樓面均價5006元/㎡，成功開發了怡和、天和、瑞和三大‘和系’項目，近100萬平方米的開發體量，總投資達70多億元。趕上了最大一波靈溪百姓改善性居住的紅利。和系樓盤成了靈溪高檔住宅的代名詞。
配圖丨瑞和家園
比起後來者豪氣的拿地大咖，林允華他們的樓面價優勢明顯，5000元的拿地樓面價，對標1.5萬元均價甚至1萬出頭，仍具有相當的競爭力。且動銷速度極快，在短期內售罄，迴流資金，為下一個陣地打基礎。
可以說，2014年-2017年，是靈溪房地產的黃金時期。不管買房的百姓，還是賣房的開發商，似乎在充分達到了雙贏的局面。恰是2017年後入局的大鱷們，並未享受到這波黃金窗口期的紅利。
中國古語云：人道我貴，非我之貴也，此乃時也、命也、運也。什麼樣的時代，就有什麼樣的生活，什麼樣的命運。在充分市場化的地產江湖，決定命運終究是市場，而不是自己。
【四】
迴歸理性消費，價格對標價值
靈溪房價重新探索並回歸平衡線
按照市場規律，決定商品價格的是價值和需求，同理，商品房亦是如此。
作為市場上可供交易的商品房，價格一旦偏離了地區人群的普遍購買力，那麼就漲起來的價格，最後還得要回歸原樣。
靈溪，作為蒼南的縣城，放眼溫州的各大區縣，其經濟總量不算耀眼，也不太差。但與樂清瑞安相比，卻不是一個量級水平。地方民眾的購買力， 從根本上決定了這個地方的房價水平。
我們試著從以下數據來分析，蒼南民眾的購買力，在溫州出於什麼檔次？
地區的本外幣存款餘額
本外幣存款餘額這一項的數據，其實比GDP數據更具參考性。目前衡量一座城市真實經濟水平的兩大核心要素，一是資產在哪兒，反映一個城市對資金的吸附能力。
2019年上半年，我們根據溫州網絡問政的公開數據，製作如下表格：
蒼南縣的金融機構本外幣存款餘額為770多億元，但由於蒼南人口眾多，如果按人均值的話，甚至不如隔壁的平陽縣與瑞安平陽等傳統經濟強市差了幾條街的距離。
這個數據指標雖然不能完全說明靈溪本地民眾的購買力，但也是一個有效的參考值。
因此，偏離了實際購買力的房價，在一定範圍內，會回落到正常值。
說到這裡，你自己可以想象了吧？
給大家送上這幾張表
自己琢磨吧
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