據IPO早知道消息，保利物業發展股份有限公司（簡稱“保利物業”）於12月1日通過港交所聆訊，其系保利發展控股集團（00119.HK）旗下全資子公司。
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論及上市，保利物業無疑是今年最招風的物業公司：拋開母公司保利發展不提，“大”或許是最能概括的字眼。
在管面積是最直觀的反映。截至2019年6月30日，保利物業的合同管理總面積高達454.9百萬平方米，遍佈全國27個省、直轄市及自治區的148個城市，在管總面積為2.6億平方米。
（保利物業業務版圖 資料來源：聆訊後資料)
而根據中指研究院的數據，物業服務百強企業管理的平均在管面積從2014年的16.1百萬平米增至2018年的37.2百萬平米，並預計從2019年的43.3百萬平米增至2021年的58.5百萬平米。換而言之，即使3年後行業百強平均的在管面積尚不足保利物業的四分之一。
事實上，保利物業位列中指院2019年物業綜合實力百強企業第四名，而在具備央企背景的中國物業服務百強企業中排名第一。當前物管市場仍相當分散，但資源向頭部企業集中的趨勢顯然，百強物業企業在管面積的集中度由2014年的19.5%上升至2018年的38.9%。在馬太效應的加持下，保利物業未來的成長空間顯然。
營業收入又是另一道指標。既往三年，保利物業的收入由2016年的25.64億元增加至2017年的32.40億元，並進一步增至2018年42.29億元，年複合增長率為28.4%。僅在上半年，2019年保利物業營收即達到28.22億元。
已上市的物業公司中，2019年上半年綠城服務（2869.HK）和碧桂園服務（6098.HK）以36.63億元、35.16億元分列冠亞軍。一旦上市，保利物業將是營收排行第三的物業公司。
2018年以來，港交所迎來一波物業公司上市潮，期間已有11家在港股露臉。其中，2018年有雅生活服務（3319.HK）、碧桂園服務、新城悅服務（1755.HK）、佳兆業美好（2168.HK）及永升生活服務（1995.HK）5家，2019年有濱江服務（3316.HK）、奧園健康（3662.HK）、和泓服務（6093.HK）、鑫苑服務(1895.HK)、藍光嘉寶服務（2606.HK）及銀城生活服務（1922.HK）6家，而銀城生活服務於11月6日登陸港交所。
（港股上市物業公司 資料來源：互聯網）
前後算下來，港股上市物業股現今為止已有17只，保利物業上市後將成為第18只內地物業股。
那麼，內地物業公司為什麼傾向赴港上市？制度約束是一方面，畢竟A股上市物業公司只有南都物業（603506.SH）、中航善達（000043.SZ）兩家；另一方與融資環境縮緊，分拆物業公司上市是地產公司擴寬融資的一條途徑，目前上市的17家物業公司，有15家背靠房企。
隨著房地產增長紅利消退，物管行業營收穩定且處於發展初期，港股物業公司通常具有很高的市盈率。富途牛牛APP顯示，港股物業板塊的平均市盈率為42.1倍，頭部玩家碧桂園服務市盈率甚至高達65.29倍。以行業平均市盈率換算，保利物業2018年的3.36億元淨利潤對應的市值將逾150億元，妥妥坐定年內最大物業股稱號。
（保利物業毛利情況 資料來源：聆訊後資料）
然而，保利物業過度依賴母公司、淨利潤不及同行的風險也應值得關注：保利物業大部分物業管理合同與保利發展控股集團（包括其合營企業及聯營企業）開發的物業管理有關，該類物業產生的收入佔物管服務所得收入的98.7%、95.9%、88.6%及82.8%；同期，物業管理服務毛利率僅有13.1%、13.7%、14.1%及18.1%。
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