編者按：作為30年的老牌房企，融僑雄心仍在、但步子沒跟上野心；財技算穩，但經營實力稍遜一籌。在2020年跑出千億之前，它至少有4座壓力高山需要移掉。風財訊·深度觀察系列，第六期：融僑集團
30歲的融僑集團，進入了第二次“自我博弈”。
拉長融僑的發展歷程，很容易看作“兩段式”，因為節奏太為相似。
1989年成立以來的十餘年時間，融僑幾乎都在福建地區走“精品路線”，並參與江陰港、洪寬工業村等綜合性工程，直到2005年與金輝牽手，“南征北戰”的拿地佈局，帶動融僑規模快速拓展，2009年正式躋身百億。
2010年底與金輝分家後，融僑用了5年有餘才將銷售金額抬上另一個百億。緩行後又一次加速，融僑在2018年業績出現了超過51%的增幅，也是在那一年，它首次提出了“2020年衝刺千億”的目標。
從公司最新公佈的2019年半年數據看，融僑1-6月銷售金額367.6億，已快追上去年全年的水平，至年底再造出一個50%的同比增幅，難度不大。
但在通往千億的路上，融僑似乎再難堅守其多次提出的“追求有質量的規模”。解析目前融僑集團的真實處境，現金、項目週轉、佈局分配、業務拓展，至少4座壓力高山立聳在融僑面前。
現金山：經營性現金流三年為負
近年融僑的資產規模增長很穩，年均複合增長率約28.06%，甚至2019年上半年總資產首次破千億（1071.73億），歸母所有者權益也追平去年。
但在資產中卻存在大比例的受限資產，在能查閱的2018年數據中，當年融僑的受限資產額度達到 353.45 億元，佔總資產（966億）的36.59%。
受限資產一般包括部分股權質押、房地產項目土地使用權及在建工程等，主要是由於公司向金融機構抵押或質押融資。這部分資產會否成為高風險資產，主要看企業的資金總量和流動性。
就資金，尤其是現金而言，融僑集團近三年的公司經營性現金流淨額分別-70億、-71億、-12億元，呈持續流出的狀態，不過缺口在縮小。
今年上半年融僑在拿地上，投擲了79億，去年同期拿地金額88億（中指院數據），買地的支出無疑給了融僑“錢袋子”很大一部分壓力。
不過經營性現金流淨額會否受到很大影響，還得看融僑項目的週轉速度。
週轉山：高存貨與低週轉
融僑的項目週轉能力如何，從其存貨去化情況可見一斑。
風財訊盤點了融僑近三年的存貨餘額發現，這一規模逐漸增大，從369.2億一路增長到了672億，並且存貨佔當期的資產總額的比例也不小，分別在59.52%、70.63%和 69.54%，呈波動上揚。
而2016-2018年TOP100房企平均存貨佔平均總資產的比例分別在48%、50%和52%，融僑超出平均線不少。
存貨量大，但融僑近三年的存貨週轉率僅在0.15-0.24之間，折射出項目的開發週期相對較長，難言充分高週轉，畢竟2018年TOP100房企的存貨週轉率平均值在0.37。
值得注意的是，存貨中，融僑在去年末將計提存貨跌價準備提升至3.58億，也就是說存貨餘額中有0.53個百分點的貨是預計減值。
“這部分存貨如果伴隨持續下行的市場行情，則可能繼續提升跌價準備，也將影響盈利能力。”中金分析師羅星馳表示。
實際上，在房地產調控常態化的格局下，如果存貨規模較大，並且週轉能力沒有突破，則意味著融僑或將持續在資產流動性和償債能力上受壓。
尤其債務，融僑的有息債規模截至2018年12月達到476.12億，其中短期借款和一年到期的非流動負債 167.66 億，佔比35.22%，短期借債甚至較年初增長了106.90%，非常明顯。
不過融僑表示，2018年及之前的債務均在有序償還。數據顯示，今年上半年，融僑的整體資產負債率在83.3%，處於行業中上游水平。
佈局山：高槓杆“轟炸”區域太集中
客觀而言，融僑的融資渠道頗為通暢，據風財訊統計，今年以來融僑已獲批4個債券計劃，6月4日成功發行的公司債券達20億元。
不過，主要依靠籌資彌補資金缺口，必然會使企業的槓桿逐漸攀升。
從數據來看，2016-2018年融僑的負債總額分別從489.73億持續增長到了792.22億，同期的資產負債率分別是78.94%、79.74%和81.97%，逐步增加，即使剔除預收款項後的資產負債率也在73%以上。
並且就債務結構而言，融僑近三年的長短期債務比都沒低過68%，債務結構短期偏重。
融僑一反 “質量增長”的初衷，高槓杆拿地，無疑意在快速擴容衝千億。
據風財訊統計，2019年上半年融僑就陸續在福州、鄭州、南京等城拿下8宗項目，對價約71.64億，其中南京項目樓面單價達20797元/平方米，鄭州地價在3300元/平方米，大本營福州的地價成本有所控制，多宗地塊樓面價在2400-23000元/平方米的範圍內。
但值得一提的是，雖然“3+5+X”的架構已設立快兩年，融僑項目的佈局依然有明顯分化。
據融僑公佈信息，2018年公司在全國拿下20餘宗地塊，佈局16個城市，不過大比例分佈在福建地區。至年末其主要開發項目也有46%份額分佈在福建，其次為鄭州、武漢、合肥，“3”中的華東區域、華南區域，以及“x”所指的西南區域顯然比較弱勢。
相應的，融僑的房地產業務收入主要也來自福建，僅福州項目就貢獻了20%以上的業績，另外武漢也曾在2016-2017年貢獻了24%以上的收入，2018年貢獻率減少至8.21%。
融僑的佈局明顯聚焦二三線城市，這一點曾被不少於兩家投資機構列入風險提示，原因都在於此類城市的樓市行情不一，景氣度一旦下滑即會拖慢項目去化速度，提升開發風險和資金風險。
多元山：多元業務生長緩慢
實際上，融僑一直是閩系地產圈中的一家“非典型”房企，不上市也不差錢，頻繁發債但負債率可控，現金流持續走負但資金週轉一直能維穩。
但和嫻熟的資金運作能力相比，業務運營上，融僑高層一直強調的三級城市佈局、多元業務發展，卻遲遲難以打開局面。
尤其在業務多元性上，據熟知融僑的業內人士介紹，融僑成立之初便有意憑藉創始人林文鏡在國外豐富的酒店、國際學校、工業資源將融僑發展成為綜合性企業，地產不是初衷，但確實是最好賺的，所以做得最大。
融僑集團董事長林宏修也向媒體表示，集團通過多元產業（教育、醫療、農業等）的國際化融合，構成更廣闊的複合佈局空間。
不過及至2018年財報的公佈，融僑依然是以地產為主的營收結構，房地產銷售佔比95.8%。近三年非主營業務的收入貢獻率僅在0.9%-3.8%之間。距離“多元產業反哺地產主業”的構想，要走的何止一步。
作為30年的老牌房企，融僑雄心仍在、但步子顯然沒跟上野心；財技算穩，但經營實力稍遜一籌。堅持做長跑者，融僑能否在2020年跑出千億，值得觀察。
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