歡迎關注公號：眾智晨城，可免費領取地產、城市更新幹貨學習！！
1 範圍
本標準涵蓋了對建築工程監理供方的管理流程、入庫規則、入圍和投標要求、等級管控、考核評估、信息管理和關係維護等基本內容。
2 定義
2.1 工程監理
是指工程監理單位受建設單位委託，根據法律法規、工程建設標準、勘察設計文件及合同，對建設工程質量、造價、進度進行控制，對合同、信息進行管理，對工程建設相關方的關係進行協調，並履行建設工程質量、安全生產管理法定職責的服務活動。
2.2 監理供方
指具備相應監理服務能力，能夠承接相應監理服務的單位，主要負責完成合同標段內營造全過程全範圍的監理諮詢服務，可分為A、B、C、D四個等級：
A 級供方：戰略監理供方。
B級供方：合格監理供方，在全國備案區域和可承接業務範圍內無條件入圍。
C 級供方：合格監理供方，在區域公司投標時入圍。
D級供方：不合格監理供方，與萬科中國有過合作，評估結果不合格或在禁投標處罰期監理供方。
2.3 總監理工程師
指取得國家規定的執業資格（滿足國家對項目的等級要求），由監理公司任命，全面負責監理服務合同的履行，領導並管理項目的計劃、組織、協調和監督等工作，是項目履行監理服務工作的實際負責人，是承擔建築工程監理法定責任的監理人。
2.4 專業監理工程師
具有工程類註冊執業資格並具有中級及以上專業技術職稱（滿足國家對建築工程的等級要求），由總監理工程師授權，負責實施監理服務合同約定的專業技術工程的監理工作。
3 職責
3.1 集團產品管理中心
a） 監理供方庫管理的主責部門，參與監理供方入庫階段考察評價以及監理供方履約評估；
b） 監理供方升降級、獎懲管理，發佈供方名冊並通報不合格供方；
c） 負責區域公司屬地化監理供方中標單位的最終選擇。
3.2 區域公司產品管理部
a）負責區域公司內工程監理供方的招標工作；
b）負責組織監理供方入庫階段的考察評價、背景調查、供方資格預審；
c）組織實施區域公司監理供方區採，完成供方屬地庫建設與維護；
d）審核項目公司供方履約評估結果的應用情況，並向集團產品管理中心反饋。
3.3 項目公司
a）負責供方現場管理，實時掌握供方服務情況，處理供方異常事件，有效控制供方行為，並及時提報重大異常情況報告；
b）組織實施項目監理供方招標，參與供方考察、入圍並提報區域公司審核；
c） 負責組織項目監理人員面試；
d）參與供方履約評估，並提報供方履約管理績效結果應用方案供區域公司審核。
4 供方管理流程
已列入監理供方庫的供方管理流程圖，見附錄 A。
5 供方入庫規則
5.1申請條件
監理供方資格申請，須滿足以下全部條件：
a） 具有營業執照、建築工程監理甲級及監理工程對應專業資質（含人防資質且登記須匹配工程要求）；
b） 企業經營狀況良好，未處於責令停業、投標資格被取消、財產接管、財務凍結及破產狀態，且無法院裁定的失信記錄；
c） 近 3年內未騙取中標和未因本企業監理責任造成重大質量事故、重大安全事故， 以政府相關部門公佈為準；
d）近 3年內與國內 TOP20房地產企業合作項目不少於3個或市級優質工程獎盃2個；
a）具備獨立承擔工程品質實測實量評估綜合能力。
5.2 資格審查
5.2.1 監理供方考察人員組成
監理供方的入庫考察由區域公司產品管理部組織，集團產品管理中心參與，區域公司相關條線及項目公司各派 1 人及以上參與考察，考察組職級 4 級以上的人員不少於3 人。
5.2.2 監理供方考察要點
a） 區域公司應將擬考察供方的《供方資格預審文件》（見附件 1）考察時間和行程安排至少提前 3天通知考察人員，禁止單獨考察；
b） 對供方監理的工程的考察應優先選擇與擬建工程類似的工程，在建工程（需全部達到±0.00以上的形象進度）已建項目至少 2個及以上；
c） 與總監、總監代表及其建設單位當面溝通，對其過往經歷、責任心、組織協調能力進行考察，瞭解監理供方的合同履約情況。
d） 瞭解監理單位的企業資質、企業信譽、公司理念、管理模式、工程配合和企業負責人的態度。
5.2.3 監理供方考察結果應用
考察結束後，考察人員應根據考察情況填寫《資格預審合格條件評分表》（見附件 2）、《工程總監（總監代表）考察評價表》（見附件 3）。《資格預審合格條件評分表》評分低於 80 分（含 80 分）不得入庫；高於 80 分視為取得入庫資格，初始級別定為 C 級，並確定其為區域公司屬地供方庫歸屬。
6 供方入圍及投標
6.1 一般要求
6.1.1 A級供方在戰略監理合作合同約定工程範圍內，可作為直接委託供方；監理服務採取招標方式的工程，且在滿足招標公告入圍條件的同時，有直接入圍的權利且項目公司對其不得剔除。
6.1.2 B級供方在項目招標時，在自願前提下可參與萬科中國重資產板塊備案區域公司範圍內工程監理投標，且在滿足招標公告入圍條件的同時，有直接入圍的權利且項目公司對其不得剔除。
6.1.1C級供方在區域公司供方庫內，監理供方採取自願報名的方式參與投標。
6.1.2 D級供方不得入圍。
6.1.3 項目所在地有區採監理的，區採合同約定工程範圍內工程必須採用區採成果；當合作項目等採取招標方式確定監理供方時，入圍供方數量不少於（2N+1）（N 為啟動組團/區塊數）；當 A、B、C級都不能達到（2N+1）時，由項目公司推薦補足，但須滿足5.2 條款。
6.1.4 項目所在地無區採監理且B、C 級報名單位數不足或為新進入城市未建立監理庫，由項目公司推薦不少於（2N+2）（N 為啟動組團/區塊數）家單位作為新入庫單位，但須滿足 5.2 條款。
6.2 違規處罰
各類招採過程違規處罰詳見表 1。
表 1招採過程違規處罰表
序號
處罰項
處罰條款
1
投標入圍
未按規定繳納投標保證金
（1） 第 1次違規：在萬科中國範圍內禁止投標 3 個月；
第 2次違規：萬科監理供方等級降一級，在萬科中國範圍內禁止投標 6 個月；
（2） 第 3次違規：取消萬科監理供方資格，且 2 年內不得再申請萬科監理供方入庫。
2
投標詢標
投標過程中退出投標
（1）沒收投標保證金；
（2）在萬科中國範圍內禁止投標 1年及以上；情節嚴重的取消萬科監理供方資格，且 1年及以上（ 視情節嚴重情況定）不得再申請萬科監理供方入庫。
發現串標、圍標現象
（1）沒收投標保證金；
（2）取消所有涉及單位的萬科監理供方資格，5年內不得對其進行重新考慮入庫。
發現行賄現象
（1）沒收投標保證金；
（2）5 年內不得對其進行重新考察入庫
3
決標
決標後不籤合同
（1）沒收投標保證金；
（2）取消萬科監理供方資格，5年內不得對其進行重新考察入庫。
7 供方等級管理原則
7.1 基本原則
分級管理：對監理供方實行 A、B、C、D 四級管理。
7.2 供方升級原則
7.2.1C級供方連續 2年履約管理績效評估年度排名前 30%，經談判確定後可升級為 B級供方，B 級供方庫數量不設上限。
7.2.2 B級供方連續 2年履約管理績效評估年度排名前 5%，且年度評估標段數大於 5 個，每標段成績不低於88分，經商務談判可升級為 A級供方，A級供方庫數量不設上限。
7.3 供方降級原則
7.3.1 供方有下列情形之一的，由區域公司產品管理部發起 ERP流程，經集團產品管理中心負責人審批後列入 D級供方，5年內不得對其進行考察入庫：
a）投標時有串標、圍標行為的；
b）中標通知書發出後以各種理由改變合同條件或拒籤合同；
c）因供方明顯的不履行管理職責，直接、間接導致工地現場（包括其臨時生活區） 發生重大事故（造成人員死亡或500萬以上的經濟損失）；
d）接受施工單位賄賂；
e）對簽證單、進度款審核與事實不符，並給項目公司造成經濟損失；
f）未經同意，擅自洩露與本工程、本合同業務活動有關的保密資料，造成經濟損失和不良影響；
g）因供方配合不力，引起工程進度嚴重滯後，影響項目整體交付的；
h）以驗收、交付為條件拒絕蓋章要求合同外補貼等；
i）發生其它嚴重情況已不適合繼續合作的。
7.3.2 供方有下列情形之一的，由區域公司產品管理部發起 ERP流程，經集團產品管理中心負責人審批後調整為離庫狀態，但不影響其現有合同的執行，如有意願再度合作的， 則需按第 5條規定重新進行入庫評審。
a） 因供方明顯的不履行管理職責，間接導致工地現場（包括臨時生活區）出現安全事故；
b） 對簽證單、進度款審核與事實不符，但未給項目公司造成損失；
c）3 年內未參與萬科中國範圍內任一工程項目投標；
d）連續 2 年度萬科中國建築工程供方履約管理績效評估排名後 5%（含）。
7.3.3 A、B級供方有下列情形之一拒不整改的，由區域公司產品管理部發起ERP流程， 經集團產品管理中心負責人審批後，做降級一級處理：
a）因供方明顯的不履行管理職責，間接導致工地現場（包括臨時生活區）存在安全
風險而產生政府安全主管部門勒令停工 30 天以上處罰的；
a）因供方明顯的不履行管理職責，間接導致工程質量隱患或風險產生政府質監主管部門勒令停工 30天以上處罰的；
b）對簽證單、進度款審核不履職，僅填寫“情況屬實”等；
c）萬科中國年度履約管理績效評估中，B級排名後 10％（含），A級排名後 20％（含）；
d） 3年內未承接到萬科中國範圍內任一工程的監理供方。
7.2 A、B 供方權益
7.2.1 A 級供方
a）可在所有重資產板塊區域公司範圍內工程監理招標時直接入圍；
b）在所在區域公司監理區採合同約定工程範圍內的工程，具有最優先被委託資格；
c）項目投標中，可在最終的投標價的基礎上下降 2元/m2作為評價參與決標，若中標，中標價按照下降前執行。
a）可在所有重資產板塊備案區域公司範圍內工程監理招標時內直接入圍；
b）在所在區域公司監理區採合同約定工程範圍內工程，根據年度履約管理績效評估成績排名先後順序和區採合同約定履約工程量協商委託資格；
c）項目投標中，可在最終的投標價的基礎上下降 1元/m2作為評價參與決標，若中標，中標價按照下降前執行。
8 供方履約評估
8.1 實時評估
評估主要依據監理合同內相應的扣款條款，費用由項目公司在監理工程款中實時扣除。
8.2 季度評估
8.2.1 評估維度
集團產品管理中心委託第三方諮詢單位對監理供方進行履約管理績效季度評估、排名，評估維度包含被委託監理工程的第三方過程評估季度綜合成績（見VKH7511《第三方工程品質評估實施標準》）、監理管理行為績效評估、萬科中國工程質量巡查有關工程質量的品質預警或紅線預警處罰。
8.2.2 獎罰規則
8.2.2.1 總體要求
萬科中國範圍內總額度控制為獎勵金額∶罰款金額=2∶1。
8.2.2.2 獎勵規則
以工程監理總包標段為單位，第三方監理供方履約管理績效評估季度排名前 10%且季度建安過程評估綜合分 90 分及以上且集團產品管理中心巡查無紅線違規或質量預警， 項目公司可對監理供方進行獎勵。
8.2.2.3 懲罰規則
以工程監理總包標段為單位，第三方監理供方履約管理績效評估後 5%，且項目第三方建安過程評估成績 80 分以下，項目公司可對監理供方進行處罰。
8.2.2.4 落實要求
區域公司應在監理供方承包合同中制定具體獎罰條款，遵循獎罰對等原則。
8.3 年度評估
a）年度評估週期為每年 1～12月份。評估成績於次年 3月公示。
b）年度評估計分規則
年度週期內監理履約管理績效評估數≧3 次，年度成績取平均分，扣除萬科中國工程質量巡查工程質量的品質預警（－1）、品質重大預警（－2）、品質紅線預警(－2)，為監理供方年度項目得分，監理供方在萬科中國重資產板塊所有監理合同年度項目得分平均為監理供方公司的年度履約管理績效得分。
c）年度評估成果應用
供方等級管理原則”條款執行。
分，滿足以上條件的監理公司可參與萬科中國年度關鍵供方評優。
9 合格供方信息的整理及發佈
集團產品管理中心於每年 3 月（具體以通知為準）根據供方年度履約管理績效評估得分與分級標準，完成供方排名及等級認定，並將更新後的《萬科中國建築工程監理合格供方名錄》按權限審批後，在 OA 平臺發佈。
10 供方維護
10.1區域公司產品管理部不定期組織與監理供方單位高層之間的約談，解決履約過程中發生的問題。
10.2集團產品管理中心及時維護、更新庫內供方信息，包括庫內單位資料的補充，特別是企業營業執照、稅務登記證、專項資質證書、安全生產許可證需齊全。
10.3 集團產品管理中心作為受理供方投訴的主管部門，處理投訴應當堅持公平、公正和簡便、高效的原則，維護公司和供方的合法權益。
10.4 項目工程部要將監理納入團隊建設範疇：監理要穿著建設單位工程部的工作服或相似款式、辦公場所和食堂無差別設置、參與項目部聚餐等。
11.引用文件
11.1 VKH7511《第三方工程品質評估實施標準》
12 記錄清單
12.1 VKH7171-2019模 01供方資格預審文件（附件1）
12.2 VKH7171-2019表 02資格預審評分表（附件 2）
12.3 VKH7171-2019表 03工程總監（總監代表）考察評價表（附件 3）
文章這麼贊，轉發一下，分享給更多人學習。本號每篇推文都是經驗總結，超讚好文。關注“眾智晨城”公號。每週還會發送學習經驗乾貨，歡迎關注喲。
閱讀更多 城更舊改七星仔 的文章
