用戶5390796505991
通過中介買房，房子有銀行貸款未還清，買方將首付款付給賣方，而賣方沒有將首付款去辦理解押，又不退錢，這種情況下，如何處理？
我認為，先委託專業律師起訴賣方和中介機構，請求法院查封該套房產；
如果法院通過調解的方式解決問題，優先考慮自己的債權；
二手房交易，中介機構在處理這件事情上存在瑕疵；
01
向法院起訴，查封賣方名下的這套房產
（1）查詢登記簿
查詢該套房產的登記簿，看看權利狀態是怎樣的。
也就是說，除了抵押權之外，該套房產有沒有被查封過。還有多少銀行的貸款沒有還清；
有二種辦法可以查詢：
①買賣雙方一起到不動產登記機構查詢。把該套住房的不動產登記簿打印出來，就可以看得很清楚。
另外，賣方還有多少貸款未償還給銀行，需要到賣方的貸款銀行去查詢，也需賣方配合。
②如果買方已起訴到法院，買方可以利用立案通知書查詢賣方登記簿上的權利狀況。
（2）委託專業律師將賣方和中介機構起訴到法院
我們從四個角度來看：
①查看登記簿，假如該套房除抵押權之外沒有被查封，那麼，馬上起訴到法院，爭取做到首封（首封也叫首次查封，意思就是排在最前面的第一家法院的查封），這樣能最大程度地保護自己的合同債權。
②如果登記簿顯示，除抵押權之外還有查封，就算自己起訴到法院，並且勝訴，查封了房產，也只是輪候查封而不是首封。
如果是這種情況，我認為，買方比較被動。
因為，銀行的抵押權和首封排在買方的前面，通過自主變賣、或者拍賣的方式將房子變現，房子變現的錢已經被銀行和首封的債權人拿走了，輪到自己已所剩無己或沒有。
③法院查封以後，經過法院判決，買方勝訴，買方就可以申請法院強制執行賣方名下的所有可變現的財產。這樣，買方的債權有可能追回來。
④如果房產只有抵押權，賣方只要將銀行的錢還清了，抵押權就能解除。而法院查封，則限制了該套房產辦理轉移登記的可能，沒有法院的解封，是無法交易的，這就從根本上為保證買方的債權起到了非常重要的保護作用。
02
法院調解階段，如何追回自己的首付款或者買下這套房子
法院調解，一般也是從二個方面著手：一是賣方還錢，二是賣方或中介解押銀行的債權，將房子賣給買方。
（1）賣方還錢
如果賣方還錢，法院會要求賣方几天之內錢款到位，如果沒有到位，法院會採取強制措施。
（2）由賣方或中介機構籌集資金，解押銀行的抵押權
如果中介或賣方能籌集資金，先解除銀行的抵押權，再過戶給買方，這種方式也能接受。
不論哪種方式，法院調解成功後，會形成調解書，送達原告和被告後，司法文書便具有了法律效力，對原、被告都有約束力。
假如賣方不履行義務，作為買方的原告可以申請法院強制執行。
03
中介對首付款缺乏必要的監管，是導致買方被動的原因之一
中介機構在買方用首付款解押房子的抵押權時，沒有起到監管的瑕疵，體現在以下方面：
①中介應與銀行溝通好，將首付款進行監管
合同簽訂好以後，中介應及時與賣方的貸款銀行進行協調，由銀行將打到賣方月供帳戶的銀行卡的首付款進行監管，任何人不能動用。待買方通過銀行是否具備貸款能力的審查後，再解凍首付款，解除銀行的抵押權。
②中介陪同買賣雙方一起到銀行進行解押
中介與買賣雙方一起到銀行將首付款解凍，歸還銀行貸款，拿到他項權利證書和銀行介紹信，到不動產登記機構辦理解除抵押權手續。
這項工作，一般只在當天就可以全部完成，最大程度保障債權和物權的交割。
最後，買方辦理抵押貸款，支付尾款給賣方。
因此，中介在監管首付款的過程中，存在交易流程不規範、風險意識不強的問題。
04
結語
二手房交易中，支付了首付款，房子卻未解押，房東又不願意退錢。
買方先起訴到法院，查封這套房子，起到自己的首付款能追回的目的，同時，避免房東解除抵押權後再轉手賣給第三人。
從買方的角度，要對二手房交易的流程有個清晰的瞭解，特別是簽訂合同、支付定金、首付款、解押抵押權等幾個風險點，要格外注意。
二手房交易，最好事先諮詢當地做這方面工作的朋友，先指好路，提醒買方在交易時的注意事項，也可以避免房屋交易風險。
歡迎關注江南的文蘊世界，關注房產交易，保障個人合法權益。
江南的文蘊世界
這個問題明顯是中介操作過程中的錯誤。一般情況下，中介賣房的二手房按揭流程是：
第一：帶客戶看房，達成意向，在中介門店簽訂二手房買賣合同，客戶交定金。定金不超過房價的20%，但為了安全，一般交付2-5萬。在簽訂合同時還要當面落實如下幾條：
①產權是否共有，共有人是否同意出售。
②房子是否有抵押，如有抵押，則業主是否有償還能力，如果業主沒有償還能力，則是否同意金融公司代還，代還的費用誰出。
③房屋是否從在被法院查封。
④房子是否出租，業主是否和租客達成一致，租客是否能在交易完畢後騰房。
⑤業主是否能及時騰房，房屋戶口是否能及時遷出。
⑥房屋是否有物業採暖等的欠費，如有欠費則要結清。
⑦約定銀行面籤時間，過戶時間等。
第二：銀行面籤，一般是簽訂合同第二天或者第三天就去銀行面籤，這主要是落實買房人的資質問題，一般5-7個工作日通過，而首付就是在面籤的時候交付業主，如果覺得自己資質有疑問，則可以商議面籤審核通過後打首付。
第三：面籤審核通過後，約定房管局過戶，房管局過戶時進行土地落宗、網籤、報稅、繳稅等等。但過戶之前也就是在面籤審核的空擋時間要再次落實房屋是否有抵押，是否被法院查封等等情況。否則無法過戶。
第四：房屋過戶完畢後，約5個工作日內買房人取出房本，然後再開始在房管局做他項抵押，約5個工作日出他項證明，然後送去當時面籤的銀行，銀行出尾款給業主。
第五：業主收到尾款後，開始和買房人交接房屋，包括物業費採暖費煤水電費等，如有欠費業主結清，房屋戶口遷出，去轄區沒派出所的戶籍室落實。業主交鑰匙，買房人去換鎖。
第六：二手房買賣交易完成，而這整個過程中，中介方要全程跟進、協助、監督、甚至代理，有問題或者新情況時一定要及時協商解決。
最後，說說發帖人你這個情況：
二手房交易過程比較複雜，不只是過戶貸款等，還有房屋交付的問題，而在這些過程中難免會出現各種各樣的情況，而出現情況就需要去解決，比如你這個問題解決的辦法就是，中介方協助，利用金融公司去墊資解壓，但這個解壓費用誰來出，如果業主不出你也不出，那麼可以要求中介方解決，這是他們在籤合同過程中的失誤，應該承擔的責任！
賈雨村夫
首付款支付給房東卻不過戶也不退錢，這個就是購買二手房常見的遇到的購房風險。
先肯定的說，房子被抵押是可以交易的，只要房東把銀行的抵押貸款還完，從銀行把產權證取出，就可以產權交易。這裡說的房東不退錢的原因是什麼呢？房東家人意見不統一？還是價格賣低了反悔了？這裡你要把問題搞清楚。
抵押後不能賣有一種情況，有可能是被法院查封，有可能是被行政查封。
如果被法院查封了怎麼辦？你和房東簽定的合同早於查封，那你可以找律師去解封，解封后把銀行的按揭貸款還完就可以過戶了。如果查封在你和房東簽定之前，那你這個合同就無效了，只能叫房東退錢給你。
如果被行政查封，比如房東違法建築，被規劃局查封，不能上市交易，那房東就要把違法建築清除，符合規劃要求才能交易過戶。或者規劃局對房東的違法建築罰款，房東要把罰款交完後就可以交易。
具體的怎麼抵押了賣不了，你這裡沒有說原因。
房東不退錢，怎麼辦呢？這裡談談我的觀點。
根據我平時看到的二手房交易，遇到這種問題有三個解決辦法。
首先要求中介協調，或者三方協調
由於你這是通過中介居間服務購買的這套房，中介公司有責任在中間協調你和房東的這件事的。
抵押不能交易，、中介公司在簽訂合同的時候，沒有做產權調查，沒有進行風險評估，而首付款也支付給房東，中介公司在中間沒有提示購房風險，本身沒有盡到責任，因此，中介公司也應該承擔相應的責任。
或者要求三方在一起來協調解決。
最經濟的方式是先協調，協調不成，你就得另外想辦法來解決。
其次是向法院申請財產保全
你可以找一個律師，向當地法院遞交申請，要求對這套房進行財產保全，這樣，這套房暫時不能交易。
申請財產保全後，房東不能對這套房進行產權交易，必須要你撤銷保全申請後，這套房才能交易。
這樣做的好處是，你由被動要求房東退錢，到房東不能交易，會主動要求你解封，你就從被動轉為主動，主動權掌握在你手裡了。
這時候你就可以要求房東，或者支付違約金，房東到底是退首付款還是繼續履行合同。
申請財產保全需要幾千塊錢，找一個律師需要幾千元錢的成本。
最後向法院提起訴訟
如果財產保全不能解決問題，那就只有向法院提起訴訟了。
向法院提起訴訟是最後的手段了。這時候你就要找律師，閱讀購房合同，收集證據。
在提起訴訟的時候，你要把中介公司一起作為被告一起起訴，在這個交易的過程中，中介公司沒有盡到降低和避免交易風險的責任，是要承擔相應的責任。
一般簽定的三方合同，在違約責任的賠償方面，違約方要賠償守約方房價的20%，並且雙倍賠償定金。這個權益是你應該得到的，你在訴訟的時候，應該主張自己的權益。
從上面的分析來看，最好的方式是中介公司能夠從中協調，或者三方能夠和平解決。業主是要錢繼續交易或者終止交易；你是願意繼續交易或者是房東退還你首付款，賠償你的違約金。只要能達到你的目的，能平和的解決就行了。
這件事是給你一個經驗，在二手房交易的時候存在很大的風險，應該找一個從業時間長，經驗豐富的經紀人來給你把控風險。不但能節省經濟，而且能夠節省時間和精力。
當然，這是我個人觀點，僅供參考。歡迎各位對這個問題在下面留言，發表你們的觀點和意見，相互交流和學習；也可以點擊關注我的賬號，方便以後交流這類似的問題。
重慶玖哥
我是袁哥，我來回答
01
首先分析這個問題的幾個關鍵點，然後找出來，再予以解決
（1）通過中介買房，首付款付給房東了。
其實這樣做，本身中介就已屬於違規操作，首付款應該在過戶前交給當地房管部門的監管賬戶，同時這樣做也給買方造成被動。
（2）所買房屋被抵押賣不了
房屋即使被抵押了，只要是原房主償還貸款解除抵押就可以繼續交易，不存在賣不了
（3）房東不退錢
如果能交易，房東為何要退錢？
通過以上對問題關鍵點的複述，我已找出了原因，針對這個問題我提出以下解決方法。
<strong>
02
這件事我認為應該速戰速決，不宜拖延，因為遲則生變。同時對這件事的處理結果應該有兩種準備，買方是要房還是要房錢，解決辦法是協商解決還是訴訟法院，無論何種方法，做為買方自身都需有理有據。具體解決辦法如下：
（1）找出購房合同，並找出相關條款，買方是否按合同履約？房屋買賣前中介是否告知房屋抵押？合同是否有交易的時間截點？
（2）如果買方按約付款，中介也告知了房屋抵押了，那就由中介方督促賣方在規定的時間內解押，然後交易。買方也不能提出退款要求，正常交易就可。
（3）如果中介沒有告知房屋抵押，可以以此告訴中介，它這種行為涉嫌商業欺詐，同時要求解除合同退房，退款，同時退還中介服務費，以進為退，這樣中介就會積極的解決。
（4）在上述辦法協商都未果的情況下，收集證據，主要是書面的，只有起訴。
重要的一點協商和起訴前最好找一位精通房產訴訟律師朋友諮詢。
03
總結解決辦法，重複要點：買方自身需有理有據
先禮後兵，爭取變被動，為主動
無論協商還是訴訟都以合同，證據法律為依據。
協商和訴訟之前律師諮詢
只有這樣買方才可以順利解決，退回房款或順利交易。
我是袁哥，請關注我，二十多年房產從業實踐，為你房產投資解疑釋惑。
袁哥自媒體
最近真很多幫賣家解壓出問題的！
我都回答四五遍了，怎麼又來啊！！！
不能幫房東解壓！
我已經反覆強調了替房東解壓的風險，這裡再說一次，希望更多人可以看到，並避開這個坑！
很多中介都推薦買家用首付幫賣家解壓，解壓成功後房產過戶，但是我堅決反對！
不管如何，這麼操作都是有風險的，如果解壓後各種原因不能過戶呢？
解決解壓的問題，其實有更簡單更安全的辦法，房東自己去借款，或者過橋貸，首付用銀行資金監管的方式，只要房產過戶，產權證下來，首付就到房東手上，房東就可以還掉過橋貸，大家都沒風險。
再重複一遍，千萬不要用首付去解壓，首付走銀行資金監管！不聽話，錢沒了不要找我哭！！！
👉我是“房地產先鋒號”，看戶型，論過戶，買賣房避坑、維權，地產有關看這就對了！
房地產先鋒號
先跟中間方溝通，看看具體怎麼做，才能保證房子可以正常過戶，畢竟作為中間方是有責任的，因為首付款直接付給房主的，我們也是中間方，沒有哪個經紀人會希望一個單子出現糾紛的，天天不幹別的，盡處理糾紛了。
如果房主死活就是不撤押，那麼就按照合同流程走，該出庭出庭，該怎麼判決都可以，因為一般的合同都會有約定時間什麼時間房主去撤押，什麼時間面籤，什麼時間去過戶。到某一約定時間，如果有一方出現類似於這種情況，那麼就是房主這邊違約。
接著這個問題我也多說一點，簡單說一下房產交易的流程我們需要注意的一些細節吧，也方便以後有朋友會遇到這樣的問題。1,看房中，如果在跟房主談判到見面，在籤合同之前，一定要查一下房主的產權證明，看看有多少抵押，有沒有其他一些異常事件發生過。2，首付款一定要做資金監管，畢竟誰的錢也不是大風颳來的，碰到題主這樣的問題對自己也有保證。3，合同中一定要有時間約定，比如付首付時間，房主撤押時間，雙方去銀行面籤時間，過戶時間還有交房時間。4,如果房主有抵押，儘可能讓房主不用咱們的首付款去扯押最好了，如果房主必須要用首付款，那麼就籤一個擔保協議，找一個第三方擔保首付款，寧可花點擔保的費用，最起碼的能夠保障咱們的資金安全。
今天上午去帶看，經理跟我陪看，說又出現糾紛了，我同事月初籤的單子，房主還有20萬的房貸沒還清，當時客戶反覆的跟房主說能不能自己還清貸款，如果能夠自己撤的話，那麼今天咱們就可以籤合同，如果自己撤不了的話，那麼就通過中介找個擔保公司擔保一下。房主也一再的確定可以自己撤的，那麼好，合同中約定首付款全部都做資金監管，房主也把自行撤押聲明簽字按手印。等到今天，房主突然打電話說撤不了押了，還什麼其他中介跟她說他們家都是把首付款給到房主的。仔細想想如果真要出現題主這樣的問題，客戶什麼樣的感受呢？
不高不瘦
這種事情太多了，如果你跟中介，房東簽訂的合同沒有問題，都是按照正規手續走的，而且合同中沒有涉及這一塊問題，那房東就是故意隱瞞，中介就是工作沒到位，具體情況沒了解，或者搞不好就是一丘之貉，聯手搞你
第一，找中介，讓他去跟房東溝通，最不濟，你們三家坐一起，商量協商這個事情。爭取解決
第二，中介推脫，或者房東無賴，你直接報警，中介房東一起告，告他們詐騙，不正當手段詐騙
所以，趕緊解決
NnNn兔子
一般大中介都有流程的，首先在籤居間的時候先要到交易中心拉過產調，看有沒有貸款或者其他抵押，並且需要買方在產調上簽字認可，當買方付了定金那麼產證肯定就要交給中介保管，以防一房多賣，如果房東需要自行還貸款或者其他用途的時候，需要居間方陪同一起並保證產證不會單獨留給房東，再網籤付首付的時候，居間方一定還要去拉一下產調，基本產調的有效期是一星期，簽完網籤，付完首付後產證還是要交居間方保管
你是原來房東就有抵押還是付完後房東再去抵押的？如果是你們網籤後房東自己去補辦產證並去抵押，只有去法院，原來就有抵押，而居間方沒有去拉產調，你可以追責居間方.要是你明明知道有抵押還去操作這套房，那是你心太大了
jiongThe
如果是房東故意隱瞞房屋抵押的事實，則屬於故意隱瞞合同的主要事實和重要情況，其得承擔締約責任。可以到法院起訴，請求追究其締約責任，並承擔因此所造成的其他損失。如果還沒有籤合同，則請求其雙倍退還定金。
萬里獨行788
是這樣的，在簽約的時候是中介讓你把首付款打給賣方，還是你自己跟賣方協商的，要是中介告訴你的，你就把中介也帶著一塊起訴，我們公司是會提前告知買方提前給賣方首付款的弊端，要是買賣雙方自行協商好的，那中介也沒有辦法，到時要有告知義務！只有走法律程序了！！
