這些天，老聽到一些關於“房地產、房價不行了”的聲音，比如說今年房企已經倒閉400多家，開發商也不敢拿地了，二手房掛牌量增多而少有人接盤等等。更重要的是國家首次提出了“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，是不是意味著房地產走到頭了呢？
不可否認，當下房地產確實遇到了兩大現實問題
第一，在國家連續不斷調控下，房企經營壓力變大
隨著這些年房價快速上漲，房企為加大擴張速度，把槓桿用到極致。我們常說的三個槓桿，經營槓桿、財務槓桿和表外槓桿，在這期間迅速被拔高，比如說施工單位墊資，銷售回款挪用，員工跟投，明股實債等等，出現了一些大中型房企的債務超過了資產，根據證券日報報道，據華泰證券分析師陳慎介紹，截至2019年三季度末，A股總體房企淨負債率為102%。由此可見，一些房企也僅是表面上看起來風光。
大家知道，國家這些年一直在進行供給側改革，降槓桿是大勢所趨。房企把槓桿拉到這麼高，顯然不符合國家的整體管理思路。借這次樓市調控，把房企的槓桿降到下來是比較現實的問題。
在具體的措施現象中，今年以來，比如中國銀保監會發布《中國銀保監會辦公廳關於對部分地方中小銀行機構現場檢查情況的通報》中明確要求嚴格監控開發貸。在《中國銀保監會辦公廳關於開展2019年銀行機構房地產業務專項檢查的通知》，嚴厲查處各種資金挪用、轉道流入房地產，並開啟熱點城市專項督查。簡單地說，各路資金流入房企和房地產領域都越來越難。所以，在這樣一種環境下，房企一邊要維持生存，一邊還要降槓桿，顯然不能像過去那樣舒服過日子了。
第二，成本不斷上漲，利潤和質量平衡是個問題
在業內有一個名詞叫“房地比”，即房價與土地價格之間的比值。這些年房價在漲，地價也在漲，而且速度一點不慢。一般說來，土地價格佔商品房售價成本的50-60%屬於正常，開發商則有較大空間做出品質房子，從這幾年的土地成交情況來看，很多地塊價格佔商品房售價的70-80%，有的基本就持平。
比如就筆者所在城市的某區域地塊來說，當時開發商拿到的地塊樓面價4.5萬元/平米，但該區域商品房行政限價為3.5萬元/平米，麵包價還沒有面粉價高，開發商會有怎樣的選擇？在筆者看來，一方面難以做出品質住房，另一方面，就只能延後上市了。當然，筆者說這話的意思並不是主張地方放開限價調控。
此外，眾所周知的各種原材料價格和人力成本不斷上行。我們經常有看到建築工地招聘工人，起薪往往都比較高，300-400/天都不一定有人願意幹，主要還是建築工人這個崗位經常風吹日曬，還是高危職業，所以，建築公司只能不段提高薪資來吸引他人。另，原材料價格時時刻刻都在發生變化。一位開發商負責人說，現在河沙價格已與鹽的價格差不多了。商品房成本越來越高，開發商為求利潤，改用其他建築材料，以次充好，偷工減料的事情見怪不怪，“這兩年的房子質量或是最差的”的說法雖然有些絕對，但也並非空穴來風。
儘管房地產發展遇到以上兩大問題，但是，這並非壞事，比如，國家降房地產槓桿，最終會讓房企回到債務安全的軌道上來，有利於行業長期發展。各種價格上漲，可以讓房企改革，通過精細化管理要質量和效益，同樣也有利於企業良性發展。筆者相信，好房企一定會留下來，房地產行業也能得到健康持續發展。筆者認為，未來10年，就大家關心的房地產行業不僅不會那麼弱不禁風，而且還有平穩的發展空間，房價也不會那麼容易跌，而且還有足夠的韌勁，下面我們來客觀分析一下。
1.城市化還沒走完
截止到2018年，我國常住人口城市化率已經達到59.58%，正常情況下，今年城市化率應該超過60%，儘管如此，與歐美髮達國家城市化率基本在80%以上相比，我們還有較大發展空間，如果此前城市化率處於高速增長階段的話，那麼未來城市化率還有一箇中速過程，按照初級發達國家70%城市化率門檻，我們的城市化還有10個點的中速發展階段。
此前聯合國曾做過預測，到2030年，我國城市化率將達到70%，如此，未來10年，每年還是有1%左右的城市化率速度，每年還有1300萬-1400萬的人完成城市化。根據別國經驗，達到70%城市化率後，城市化進度會減緩，但這都是一個緩慢減速過程，即使如美國城市化率超過80%了，目前城市化率還在以緩慢速度增長。
根據發達國家經驗，如果說城市化在過去是以“農村進入城市”的全面城市化為主的話，那麼城市化下半場將是以城市群和都市圈為主，在農村向城市人口流入減緩的情況下，小城市向大城市人口流動仍會繼續，非都市圈向都市圈人口流動將成為趨勢。那麼，人口流入區域的房地產仍舊具有或者新增發展潛力。
2.經濟保持較高速度發展，人們對改善住房的美好願望還一直存在
雖然我們的經濟增速相比過去有所下降，但在世界範圍內還是名列前茅的。在向發達國家目標衝刺過程中，人們的收入水平還會持續增加。房地產快速發展的這些年，我們很多人解決了居住問題，隨著人們收入提高和對居住條件要求提高，人們會想要住更好的房子，沒獨立衛生間的，想換成獨立衛生間房，房子居住擁擠，就想換面積大一些的房子，住老小區的居民還想換新小區等等。
還有一種現象，根據有關調查顯示，我國老人和年輕人獨居雖然基數相對不大，但近年以30%以上的速度增加，其實，這一點在發達國家也曾經歷過，比如美國獨居人士已佔到28%。獨居人士一般以經濟收入獨立，且社交豐富的老人和生活習慣和情感獨立的年輕人為主。目前我們的獨居家庭數大概在15%左右，未來還有較大增長空間。因此，獨居趨勢還會產生不少的住房需求。
3.貨幣因素
通過查閱相關數據顯示，在2016年之前的10多年裡，貨幣供應量M2每年一直保持在11%以上增速。反應在生活中就是貨幣購買力下降，在過去100元錢可以請3、5位朋友到外面館子好好搓一頓，現在呢，也就夠買幾斤水果。這兩年我們的M2增速已回到8%附近，這是與經濟增速趨同一致。不過，就中長期來看，比如未來10年，M2也不會快速下降很多，在一定範圍浮動應該是可以看到的。如此，就商品來說，還會存在“水漲船高”情況。房子作為一種商品房，自然也不會例外。
4.房地產仍舊是經濟發展的“壓艙石”
這些年房地產對經濟的貢獻有目共睹。我們說一個產業在GDP佔比超過5%就屬於支柱產業，房地產顯然符合，而且房地產關聯數百個行業，對經濟的影響就更大。正是如此，房地產得以快速發展。不過，我們說過度發展一個行業勢必會對其他行業形成擠壓，對經濟發展產生副作用，國家也首次提出了“不將房地產作為短期刺激經濟手段”，這被一些人理解為國家會打壓房地產，這一定是個誤解，國家也從沒說要阻止房地產健康持續發展。
根據統計部門數據顯示，我們的房地產從業人員已經達到1100萬人，關係到半個億人數家庭，對我們的就業、消費和經濟發展都有重要作用。如果房地產過度萎縮的話，勢必還會對上下游鏈產業產生影響，正如前面提到，人們對住房本身需求存在，需要這個行業。不久前融創老闆孫宏斌表示，2019年還有16個億的銷售規模，未來還會保持很多年。他的話，應該也是鑑於這些因素基礎之上的。
5.房價大跌於整體不利，平穩發展才是主基調
人民日報曾發表過一篇評論文章，提到“中國房地產市場拒絕大起大落”。毫無疑問，這是基於客觀現實的說明。房價關乎到經濟，關乎到已購房人，還關乎到銀行金融系統。目前我們大部分家庭的主要財產就是房子，如果房價大幅下跌，多年積累的財富就會縮水；人們都是買漲不買跌心理，房子成交冷淡，那麼房地產關聯產業也會受到影響；此外，我們很多人都揹負了較多房貸，如果房價大幅下跌，勢必會有人棄房斷供，爛賬壞賬就此產生，金融系統也會產生較大風險，最終還是會影響經濟發展，我們誰也不願意看到“日本失去的二十年”發生在我們身上。
因此，當下的樓市調控，無論是行政措施中的限購、限貸，還是“一城一策”，均是達到樓市平穩目標，既要抑制房價大漲，也要防範房價大跌。
從以上5個方面分析可知，我們的房地產還有發展潛力，我們的房價也並非想象中那麼脆弱。
不過，我們也要注意到，房地產高速增長基礎也逐漸過去，房價大幅上漲的可能性也越來越低。比如：
1.統計部門數據顯示，2018年城鎮人均居住面積已經達到39平米，雖然有些人有多套房子，有些人還沒有房子或者面積不夠，但總量上還是可以的。此外，城市與城市之間的差距也比較大，這個城市房地產有機會，意味著那個城市房地產就沒什麼機會。
2.人口負增長或提前到來，疊加老齡化趨勢，住房需求增速大致會放緩。
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