民間借貸有房產抵押真就“零”風險？
一些潛藏風險，你有注意到嗎？
讓我們先來看看兩個案例
案例一：王教授是某科研院所的退休教授，退休前科研成果豐碩、榮譽無數，也因此積攢下一筆較為可觀的養老錢。王教授退休後幾乎每天都會收到貸款中介平臺的電話，向其詢問是否願意放貸，承諾有房產抵押並許以高息。王教授開始表示不屑，但高息的誘惑還是慢慢瓦解了他的心理防線。
“有房子抵押怕什麼呢！”他想不出中介的話有什麼問題，況且先放幾萬也影響不大。5萬、10萬、30萬，王教授每次都如願拿回了本金和20%的高額利息。
“您是高級知識分子，有沒有風險您還看不懂？”最後，在中介平臺的慫恿下，王教授把200萬的全部儲蓄拿了出來，而中介則為其匹配了一個以300萬房產價值作抵押的借方客戶A。在付了4個月利息後，A就失聯了。王教授開始了漫長的討債之旅。
案例二：溫某欲向劉某借款100萬元，承諾按月利率2%支付利息。劉某為求保障，要求溫某將其名下的房產作為抵押，溫某便將房產證原件交給劉某保管，並在借款合同中約定房產抵押事項，但未辦理房產抵押登記。後溫某資金週轉出現問題，便將該房產賣給了不知情的鐘某，鍾某支付了全部房款，並辦理了房產過戶登記。因溫某未還本付息，劉某起訴至法院，要求溫某以抵押的房產清償債務。
在房子已經成為老百姓一生最大追求和最可靠依賴的時代，聽說借款有房產作擔保，很多人會和王教授、溫某一樣，認為人跑了房子還在，除非房價發生大幅下跌，債權（至少本金）沒有任何問題。
但是，下面這些風險，你注意到了嗎？
➤ 1. 抵押權未設立的風險
根據法律規定，抵押權登記的，按登記先後順序清償；順序相同，按債權比例清償。抵押權已登記的先於未登記的清償。抵押權未登記的，按債權比例清償。
此外，未登記的抵押權無法對抗善意的買受人，如果房屋抵押未進行登記，借款人又將房屋賣給不知情的第三人，碰到如此情形，恐怕你的錢就打了水漂。
案例二中，劉某與溫某雖在借款合同約定了房產抵押事項，但並未在不動產管理部門辦理抵押登記，劉某實質上未取得對該房產的抵押權，善意第三人鍾某購買該房產並進行過戶登記，成為了該房產的所有人，故劉某無權要求以該房產清償債務。即使溫某未將房產賣出，但因劉某未進行抵押登記，未獲得優先受償權，如溫某還有其他債務，劉某便只能和其他債權人按債權比例清償。
法官提醒：不動產抵押務必要在不動產管理部門辦理登記手續，債權進行抵押登記意味著享有優先受償權。
若事前未辦理財產抵押登記，債權人最好在訴前、訴中階段及時申請法院對債務人的財產進行保全，防止債務人轉移財產而導致後續執行難。
➤ 2. 高估抵押房產價值的風險
對抵押物價值的評估通常藉助評估機構，在利益驅使下，評估機構往往高估抵押物價值，以便借款人能借到更多的錢。實踐中債權人最後常常無法全額受償。
➤ 3. 抵押房產變現的風險
抵押房產變現難度大、成本高。根據現有法律規定，如果被執行房產是債務人及所扶養家屬維持生活所必須的居住房屋，需要至少保障其能達到廉租房以上居住標準，或在房產變價款中扣除5-8年的相應標準租金。
另外，抵押物的處置需要經過起訴、評估、拍賣等環節，需要申請執行人墊付相應費用，加上司法拍賣導致的估值損失，抵押房產的可收回價值可能大打折扣。
➤ 4. 資金的時間成本
因為實現債權的時間可能會持續數年，這段時間內相關資金及費用會產生持續的利息及逾期利息，最終的金額總數可能最終超過抵押房產的價值，難以受到補償。
➤ 5. 家庭矛盾風險
無法按時實現債權可能會對家庭生活質量造成重大影響，甚至會引發家庭成員之間關係緊張甚至破裂的情況。
高利息伴隨高風險
你眼裡只有高利息
別人卻虎視眈眈你的本金
把養老錢、救命錢託付出去前
一定要想想這些問題
（1）借款人的資質和信用狀況如何？
（2）房產抵押登記真實可靠嗎？
（3）抵押房產真的值那麼多錢嗎？
（4）抵押房產好變現嗎？
（5）房產的價值能否覆蓋包括本金、持續產生的利息及逾期利息在內的債權、實現債權所需要的訴訟費用和執行房產時的處置費用？
（6）實現債權所需的最長時間會有多長？
（7）長期無法實現債權可能會對我及我的家庭帶來的最壞影響是什麼？
（8）銀行都不願意貸的人，我憑什麼敢貸？
想清楚了這些，再確定該不該借錢！
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