雲波詭譎的市場，撲朔迷離的行情，最近的惠州樓市，沒有一雙“火眼金睛”還真是看不清。若說它熱，很多樓盤門可羅雀、冷清度日，銷量一路掛綠；若說它冷，又有多個樓盤需託關係，才能選到一個好樓層。而在冷熱難定的同時，價格也是漲跌難評。若說它漲了，很多樓盤讓利促銷不斷加劇，個別樓盤價格更是回到兩年前的水平；若說它降了，又有很多熱銷樓盤保持堅挺價格，個別樓盤備案價更是須臾破兩萬元。
對於這個現象，有業內人士分析，如今的惠州樓市很像一個啞鈴狀市場，區域分化、項目分化加劇，“處於兩端的樓盤日子相對好過，中端樓盤日子難熬。”也有業內人士認為，樓盤價格有漲有跌，行情有冷有熱，正是還市場以市場，讓產品自己說話的實際體現，也是價格監製差異化調控作用發揮的結果。
看不清！
一邊優惠促銷狂加碼
一邊備案價格刷新高
進入下半年以來，隨著供應量的急劇增加，以及因融資渠道受限而導致的房企資金壓力加大，“打折促銷”成為樓市的高頻詞彙，且隨著年終業績壓力的加劇，打折促銷的力度也在不斷加碼。
以“雙十一”前後的樓盤促銷信息為例，新城香悅瀾山、時代傾城等給出92、95折等不同程度的低折扣優惠；海倫堡熙岸、經達御金灣、蜜糖小城4期、海倫潼湖國際、奧園天翔譽峰等都推出了特惠房源；領地蘭臺府、星悅花園、浩創果嶺上院、方圓東江月島、華廷悅府等都推出了低首付活動，在1成首付、1.5成首付的基礎上另有免息優惠活動；另有金盛麗景、新力城、佳兆業東江新城等樓盤推出購房送裝修、送物管費等活動。
記者統計後發現，隱藏在這些低折扣、特惠房源、低首付、送裝修、送物管費背後的，是惠城區有樓盤房價重回9字頭，是博羅有樓盤房價回到6字頭、5字頭，是仲愷有樓盤房價回到7字頭、8字頭。
如果只看這些優惠促銷信息，很容易讓人產生“樓市像現在的天氣一般，開始涼涼”的錯覺，但近段時間幾個不同區域的樓盤備案價從14000元、16000元到20000元一路飆高，創下各片區備案價新高的消息，又讓人已然看到樓市行情不斷看漲的跡象。
特別是近幾日金山湖片區某樓盤備案價破兩萬元的消息，更讓人對當前的樓市產生了霧裡看花、眼花繚亂之感。
購房者何雲娟就表達了自己的迷茫心情。“之前看到很多樓盤都在打折，想著再等等，怕買了又降，吃虧了。可是這幾天看到一些樓盤的備案價高了那麼多，又擔心房價會漲。真的不知道是買好還是不買好。”何雲娟稱。
看不懂！
有盤冷清度日賣不動
有盤價格堅挺沒樓層
除了房價漲跌難定讓購房者一頭霧水之外，一些樓盤冷熱不均也讓購房者摸不著頭腦。購房者許先生欲買金山湖片區樓盤未果之後，難以置信地說，“不是說現在開發商缺錢，房子都在優惠促銷嗎？為什麼我想挑個好點的樓層都不能如願，價格還一點優惠都沒有？”
有同樣困惑的不止是許先生。購房者趙曼曼在對比了水口、金山湖以及惠博片區的幾個樓盤後，用如出一轍的語氣說，看了幾天的樓盤，冷的冷死，熱的熱死，真的很奇怪，“有的樓盤，停車場一輛車都沒有，營銷中心很冷清，樓層任選；有的樓盤，工作日內也很熱鬧，價格一點商量的餘地都沒有，樓層沒得選，還不一定買得到。”
“同樣的市場環境和政策背景，為什麼樓盤之間會這樣天差地別？”多位購房者不解地問。
對於購房者的困惑不解，惠州天策行總經理李建峰總結認為，當前惠州樓市正處於兩極分化的態勢，且有加大趨勢，“市場在分化、區域板塊在分化，項目也在分化。這種分化，有點像啞鈴狀市場，兩端需求大，中間需求小。”
他分析，市場經過9、10月份的需求消化後，購買需求不斷減少，只剩下兩種客戶。一種是經濟條件較好，對產品品質要求較高的高端客戶，他們精挑細選，一直在等自己喜歡的優質盤；還有一種就是經濟條件較弱、收入比較低的低端客戶，一直在等遠郊樓盤降價促銷，“從目前的市場情況來看，走量比較好的正是一些高端優質盤和低端優惠盤。那些地段一般、產品一般且價格又不便宜的中端樓盤，比較難賣。”
“中端樓盤，高端客戶看不上，低端客戶又買不起，加上前兩年旺季行情消化了大量的中產階層客戶，造成目前市場上中端客戶較少，缺乏購買需求。”李建峰建議，中端樓盤可適當降價促銷，爭取低端客戶，“不過，由於當前市場較冷，分化行情估計也就持續至11月份。等到12月份部分購房需求消化後，市場會進入橫盤時期，那時又會有更多折扣促銷出來。”
看明白！
迴歸市場，讓產品自己說話
採訪中，多位業內人士也結合當前的政策背景，對“一邊優惠促銷狂加碼，一邊備案價格刷新高；有盤冷清度日賣不動，有盤價格堅挺沒樓層”等購房者“看不懂”的市場現狀加以分析。
仲愷區某樓盤銷售顧問葉先生認為，集多重優勢於一身，惠州無論是從發展前景來看，還是從當前的房價水平來說，熱點區域價格破兩萬元都是遲早的事，“只是因為現在很多樓盤都在優惠促銷，大家覺得意外，一時間難以接受罷了。”
“有的樓盤價格跌了，有的樓盤價格漲了，這很正常，符合市場規律。”業內人士吳先生認為，優質樓盤價格適當漲一漲，位置偏遠的樓盤價格適當降一降，正是還市場以市場，讓產品自己說話的真實體現，“實際上，這也是差異化價格監製機制的應有之義。”
在吳先生看來，以前“一刀切”的備案價監製機制，對穩定市場秩序，維持供需平衡的確發揮了重要作用。但隨著市場的發展，原有的價格監製機制弊端不斷顯現，特別是對住宅品質產生較大影響。一些企業受限於利潤空間，減弱了推陳出新和提升產品品質的意願，更有甚者，個別企業為降低開發成本，導致大量低品質項目出現，不利於住宅市場高品質多樣化發展，“優化價格監製機制，進行差異化調控，更具靈活性和精準性，對地段好、品質佳的項目適當放寬備案空間；而對位置偏遠、品質一般的樓盤嚴控備案價，這樣更有利於市場向品質化方向發展，也更有利於引導購房者理性消費。”
業內人士周先生則認為，對當前樓市而言，個別樓盤備案價創下新高，其象徵意義大於實際意義，“在當前供應量加劇、房企資金鍊緊缺的背景下，樓盤即便備出高價，短期內也不太可能按照這個價格銷售。因此我認為，個別樓盤備出高價，更多的意義是給市場以信心，表明惠州未來發展可期。”
來源| 惠州日報
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