自2015年借殼上市以來，藍光發展業績增長迅猛，銷售額從2015年183億，暴漲到2018年的855億，實現了3年近5倍的增長，年複合增長率高達67%。
業績狂飆的同時，負債率卻異常平穩，2015年至2018年，資產負債率分別為80%，81%，80%，82%，幾乎沒變化。
藍光發展董事長楊鏗曾對外公開表示，“企業既要降負債，也要迅速做大規模的”。在房地產行業，楊鏗這一說法幾乎違背常識。
但是，楊鏗的目標居然實現了，藍光發展做到了“規模快速發展，負債率還能被穩穩的控制住”。公司的有息負債連年大漲，但是負債率極其平穩，確實不一般。
藍光發展是怎麼做到的呢？這裡就要講一講藍光發展高超的融資術。涉及永續債、少數股東權益和長期股權投資。
1、永續債增厚淨資產，降低負債率！
過去3年，藍光發展的永續債大增！
由2016年末的7.8億，上升到2017年末的45.53億，一年間新增了近40億，在2018年一季度又增加了10億，達到55.50億元，成為當時永續債佔淨資產比例最高的房企，比排名第二的陽光城要高出一大截，一時間，引起市場熱議，隨後，公司償還了部分永續債，在2018年末，下降到39.61億元，依然位於房企前列。
永續債本質上是一種負債，但是，在會計處理上，被列為淨資產（權益工具）。
如果把永續債當做負債的話，2017年末的資產負債率將是84.30%，比明面上的80.00%，高出4.3個百分點；2018年末的資產負債率將是84.72%，比明面上的82.04%，高出2.68個百分點。
發行永續債會增厚淨資產，降低負債率，至少在表面上把負債率控制住了。
2、少數股東權益暴增和淨負債率的下降。
此前，我們文章介紹過陽光城通過少數股東權益來降低淨負債率。藍光發展少數股東權益這塊來得更猛！
2019年9月末，公司少數股東權益184.07億，歸屬於母公司股東權益173.49億，少數股東權益已經超過母公司股東權益，這在上市房企裡，極其少見。這也意味著，在合併報表裡的子公司裡，上市公司平均佔股比例已經低於50%了。
如果剔除掉永續債，2019年9月末，公司的少數股東權益是歸屬於母公司股東權益的1.37倍。
2015年到2019年9月末，公司少數股東權益分別為24.6億、40.38億、45.02億、113.34億和184.07億，不到4年的時間，暴漲了7.48倍。歸屬母公司的股東權益（剔除永續債），從2015年末的88.91億，上漲到2019年9月末的133.82億，漲幅只有50.51%。期間，少數股東權益的增長幅度是歸屬母公司股東權益的近15倍。
暴漲的少數股東權益，增厚了公司淨資產，有效降低了公司的淨負債率。
但有一個奇怪現象，少數股東和母公司股東的收益率有巨大差距。
2018年，藍光發展淨利潤24.96億，歸屬母公司股東的淨利潤22.24億，少數股東損益2.72億。但是，少數股東權益佔歸屬於母公司所有者權益的比例71.92%，少數股東損益只佔比歸屬於母公司所有者淨利潤12.23%。
2019年前三季度，藍光發展淨利潤25.90億，歸屬母公司股東的淨利潤25.35億，少數股東損益0.55億；但是，少數股東權益佔歸屬於母公司所有者權益的比例為137%，少數股東損益只佔比歸屬於母公司所有者淨利潤2.16%。
2016年和2017年，少數股東損益還出現了虧損，同期公司的淨利潤在10億左右。
雖然，項目不同時期的淨資產，收益率有差別。但是，藍光發展歸屬母公司淨資產收益率和少數股東淨資產收益率差距太大。
少數股東權益一直都是明股實債的“溫床”。藍光發展暴漲的少數股東權益和極低的回報率確實是疑點，有沒有債權在裡面？或者有多少呢？
3、鉅額的長期股權投資和聯營合營之疑。
2015年到2019年9月末，藍光發展的長期股權投資分別為2.63億元、9.53億元、14.11億元、48.99億和61.08億，不到4年，增長了23.22倍。
藍光發展的長期股權投資主要是公司聯營、合營企業增加導致的。聯營、合營和子公司如何劃定，其實可操作的空間很大。
2018年末，在藍光發展的20家合營聯營公司中，上市公司對7家公司的持股超過了50%，還有多家持股在45%到49%之間。
持股50%以上，算不算控股子公司？持股45%，公司擁有“實際”控制權的，算不算子公司？這裡面的可操作空間很大。
長期股權投資這塊，對公司的資產負債和利潤有很大影響。如果將項目初期，負債高和利潤虧損的項目劃入長期股權投資這塊，不僅不影響上市公司的資產負債率和利潤，反而，還可能增加上市公司的淨利潤。2018年，來自聯營、合營的投資收益2052萬。
值得注意的是，子公司和聯營合營公司中，有不少股東是金融機構，比如，中建投信託、中航信託等多家信託機構。一些信託機構入股公司的子公司、聯營合營公司，是股權投資，還是債權投資呢？
2018年末，公司的其他應收款69.67億，主要是公司合作開發項目和非全資項目子公司，與聯營、合營企業及子公司合作方股東的往來款。 其他應收款的前四名全部是金融機構，其中就有中建投信託。
跟一些金融機構頻繁發生往來款，確實讓人容易聯想到明股實債。
2019年前9月，藍光發展銷售額715.19億元，同比增長6.61%，這已經遠遠低於過去三年的增長速度，離公司1100億銷售目標還有較大差距。
藍光發展的融資術和高超的財務技巧，在樓市走牛的時候，確實會收益巨大，能夠彎道超車，但是遇到樓市低迷，可能就會面臨難受的震盪，畢竟檯面上和檯面下的負債都不會憑空消失。
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