劉明彥：“史上最嚴厲”的房地產調控政策需要微調
作者|劉明彥（國家金融與發展實驗室特聘高級研究員、對外經貿大學研究員、中國民生銀行高級金融分析師）
中國房地產受到的待遇變化，就像《大話西遊》中的鐵扇公主，一會被孫悟空稱為“小甜甜”，一會被稱為“牛夫人”。現在中國房地產就被稱為“牛夫人”，正經歷“史上最嚴厲”的政策調控。但一切都在變化之中。
就在中國購物狂歡節雙11的當日，深圳政府發佈了“豪宅稅”徵收新標準，即從11月11日起，容積率在1.0以上，單套建築面積在144平方米以下的房子為普遍住宅，滿兩年可免徵增值稅。而之前深圳各區的普通住宅的標準為以特定價格為上限，由於房價的上漲使大部分普通住宅豪宅化，剛需購房者的交易成本加大，而此次調整可一定程度上降低剛需購房者的購房成本，促進樓市正常的交易。
深圳豪宅徵稅標準調整的影響
降低剛需購房的交易成本，推動樓市正常交易。資料顯示，此次深圳普通住宅總價上限取消之後，對於購買容積率在1.0以上，建築面積在144平方米以下的房子的客戶交易成本將有所下降，而144平方米以上的大戶型客戶將不受影響。此外，差價越高的原豪宅現普通住宅的稅收節省越多。樂有家研究中心的資料顯示，以90平米的房子為例，南山區一套假如原登記價為348萬元，現過戶價為705萬元的住宅，合計可減少稅費約20萬元；龍華一套原登記價為212萬元，現過戶價為491萬元的住宅，可合計減少稅費約15萬元。受此利好政策影響，深圳樓市成交量環比上升明顯。深圳貝殼研究院的數據顯示，11月11日-12日樓市成交量較之前兩日上漲57%，價格上漲1.8%，市場反應相對理性。
由於深圳房貸政策不受豪宅標準調整影響，深圳樓市資金供給不會顯著增加，房價將保持相對穩定。在中國，短期影響房價最大的因素不是稅費，而是房貸首付比例和房貸政策的鬆緊。由於深圳目前仍實施嚴格的“認房認貸”的首套標準，即外地戶口，在本地無房，在異地有一筆房貸記錄，首付比例為50%；本地戶口且有一套房產，購買第二套房產時，首付比例為70%。以上房貸政策與豪宅、普通住宅標準無關，不像北京、上海，豪宅比普通住宅需要支付更高的首付比例，因此，根據房價短期看金融的理論，此次豪宅徵稅標準的調整不意味著房地產調控政策的放鬆，但可以一定程度促進房地產市場交易的活躍程度。
堅持房住不炒定位，從房地產調控政策微調向建立市場化調控體系過度
經濟下行壓力加大的背景下，“史上最嚴厲”的房地產調控政策有微調的需要。數據顯示，三季度經濟增速已觸及6%的下限，在此背景下，10月份工業增加值同比增長4.7%，環比下降1.1個百分點，城鎮固定資產投資累計增速為5.2%，環比下降0.2個百分點，社會消費品零售總額同比增長7.2%，同比下降1.4個百分點，這表明依靠投資和消費的經濟增長仍面臨下行的壓力。與此同時，前10個月全國房地產開發投資10.96萬億元，同比增長10.3%，商品房銷售額為12.44萬億元，同比增長7.3%，銷售增速低於投資增速，意味著全國房地產庫存正在上升。由於房地產投資佔固定資產投資約20%，房地產相關產業鏈佔實體經濟較大的比重，繼續堅持嚴厲的房地產調控政策，未來房地產投資增速將會回落，將使經濟增長面臨更大的壓力。因此，為實現“六穩”的政策目標，在堅持“房住不炒”定位的前提下，北京、上海等房價已經穩中有降的城市可考慮擇機適當對房地產調控政策進行微調（比如北京和上海根據實際情況調整豪宅與普通住宅的標準，避免中小戶型普通住宅被豪宅化），保護剛需正常交易，促進房地產市場健康發展，減輕經濟下行的壓力。
“發揮市場在資源配置中的基礎性作用”，逐步建立市場化的房地產調控長效機制。黨的十八大報告指出“發揮市場在資源配置中的基礎性作用，建立完善的宏觀調控體系”，表明中國發展社會主義市場經濟的堅定決心。以北京、上海等城市為代表的一線城市房價2017年之前經歷了巨大漲幅，高房價擠佔過多社會資源不利於實體經濟的發展，甚至會帶來金融風險。正是出於防範系統性金融風險，調整經濟結構，各級政府紛紛出臺抑制房價上漲的調控措施，包括限購、限貸、限售和限價等手段，從實際效果看，實現了穩定房價的目標，可謂行之有效。但從長效機制建立的角度看，限購、限貸等非市場化措施長期實施不利於市場機制作用的發揮，也不利於社會主義市場經濟制度的完善和宏觀調控體系的建立，在當前經濟下行壓力加大的背景下有調整的客觀需要。但如果簡單放鬆房地產調控，極可能導致房價的反彈，使之前的調控成果付之東流，因此，需要深入、全面地研究，借鑑國際經驗，以市場化手段增加炒房的持有環節成本，比如對家庭住房特定面積（與家庭人口數量掛鉤）以上的部分按市值、按特定稅率徵收房產稅（具體免徵面積和稅率由立法機關制定），使購房者對房地產市場形成穩定的預期，實現對房價的宏觀調控，真正實現“房住不炒”的目標。
其實，在房地產調控一城一策的背景下，我們也不必對深圳豪宅納稅標準調整事件過度解讀，這不意味著房地產調控政策的放鬆和轉向，而市場化調控體系建立也許需要很長的路要走。
關注同花順財經微信公眾號(ths518)，獲取更多財經資訊
閱讀更多 同花順財經 的文章
