距離2020年僅剩一個月左右時間，房產投資逐漸淡入人心，自從國家推出“房住不炒”理念，結合現如今房地產局勢看待，房產投資已然不在可取，投資商鋪反而成為日常關注的話題，不過今年人們日常所聊的是周邊小區內有多少實體店倒閉，某某商業綜合體老闆面臨轉讓，諸如此類的話題引起不少騷動，加之現如今的物價上漲，使得原本租金成本較高的實體店更是面臨雙重夾擊！
2019年的商鋪價值已“反轉”！從上漲到下跌只用了半年！
這個現象筆者一點也不願意看到，周圍不少實體店在今年倒閉，雖然也有許多商家補充進來，但是對消費者來說反而不利，因為房租成本雖然下降，實體店中的餐飲物價卻反而上漲。
商鋪價值已經反轉，降租不降價成現狀。
2018年一個商業街的商鋪租金價格在80元每平方米左右，因為處於地級市，所以相比一二線城市租金較低，但是對於這個城市消費來說並不算低，毛坯200平方米商鋪租賃下來一個月需要1.6萬左右，按照餐飲40%高利潤佔比計算，結合每月1.5萬元的人工成本，每月至少需要7.75萬元的營業額，還不包含水電成本，摺合下來每天需要有2500元的營業額，按照當地城市用餐人均消費20元計算，至少需要121人用餐，6人一桌則需要20桌左右，這個數據對於經營有方的餐飲老闆來說並非難事，但是今年餐飲行業局勢不穩情況下也會捉襟見肘。
期間這個商鋪的售價在2萬元每平方米左右，投資回報率為4.8%，即使按照這個數據計算也需要20年才能回本，相比將錢存銀行來看已經非常不錯了，要是能一如既往的保持下去對於投資者來說也可以接受，但是今夕不同往日，前幾年的電商對實體經濟造成了不小的影響，尤其是零售行業，雖說表面上看對於餐飲行業影響較小，但現如今的
餐飲行業受到影響與電商有著間接性聯繫，電商衝擊了零售行業，使得從事實體店的老闆開始轉型，一部分迎合電商市場發展，以微商等形式繼續運作，另一部分則跨行業發展。眾所周知！民以食為天，人的一生離不開衣食住行，而餐飲作為人們每天的必需品，無論何時何地都存在消費人群。 正因為對餐飲行業的大力認可，專職或全職從事餐飲行業的老闆大有人在，從公司離職、跨行業發展等朝著餐飲行業進軍，一位建材老闆有著固定的客流人群，也想著開一家餐飲店來擴大自身市場份額，於是租了一個門面做餐飲，因為自己對餐飲行業瞭解不深，從開業後的一年內皆處於虧損狀態，好在自身資金雄厚，虧錢也無傷大雅，細細回憶一下，周邊的餐飲老闆很多都難以堅持下去，其中不乏包括加盟的品牌餐飲店、特色餐飲店等，周邊的朋友告訴他，主要原因是租金成本太高，讓他跟開發商溝通一下能否給他降低房租成本。
開發商經過一番市場分析後，首次決定降低房租扶持商家繼續經營下去，從原先的80元直接降至40元，只有去年租金一半的房租依舊吸引不了商家老闆前來投資，從銷售部的售價來看，其商鋪售賣價格並未降低，所以現有的投資回報率僅有2.4%左右，已明顯低於銀行存款，此時買商鋪的人群又怎麼繼續看好呢？果然不出所料！下半年的時間商鋪並不容易售賣，銷售團隊倒是換了幾批，未見有商鋪賣出，可見商鋪“降租不降價”猶如商業地產沒有達到“治本”效果！自然投資者不來買賬。
預測：2020年，投資商鋪該“買”還是“租”？
買商鋪所需資金遠大於租賃商鋪，所以2020年買商鋪是建立在資金雄厚的基礎之上，比如拆遷群體、創業老闆等具備資金實力的人群，但是從事實體店行業，“買”和“租”的區別並不小，主要是看投資回報率是否能跑贏通貨膨脹！
投資回報率高於銀行定期存款時，“買”商鋪更為穩妥！
這類商鋪在市場上普遍較好，有時需要資金置換，有時需要用到關係提前預定，也就是說吃香的商鋪根本不缺購買者，恰好也符合了“物以稀為貴”的事實，畢竟有較多的投資者看中這個商鋪，開發商在定價方面也會提高一個門檻。
當投資回報率大於銀行定期存款利率時，可以免去經營的煩惱，買下來的商鋪可直接出租給商家，每月按時收取租金，比存銀行收益更高，況且收回購買成本後還可以繼續持有或者轉賣，但是這樣的商鋪並不多見，特別是現如今
“黃金鋪”更是與價格對等，低價賣好鋪已經不再實際，反而是有諸多雷區等著投資者往裡面跳：一是銷售人員描述的與實際差距較大，過於提高預期，投資回報率不符合市場行情。此時的投資者應檫亮眼睛，別被所謂的高收益衝昏頭腦，比如上訴所說的商鋪投資回報率在4.8%左右已經非常不錯了，銷售人員說未來的租金價格能達到200元每平方米左右，相當於投資回報率直接高達每年12%，未來能否達到這個數值我們尚且不好妄加猜測！只需要明白當前是否處於合理範圍內的投資回報率即可！
二是返租商鋪、滿期回購類商鋪應當注意。這類商鋪通過簽訂返租合同和回購協議，為購買者樹立信心，認為既然跟開發商這樣的大企業存在合約，未來的商鋪價值肯定會上漲，一旦有這樣的想法其實相當危險，商人的經營之道是什麼？捨去自己的利益幫別人賺錢？相信商鋪真正增值的那一天，業主便不希望被回購回去，相反的，當商鋪出現貶值時，開發商還會出錢來回購增加自身風險嗎？顯然不會，只會找理由為返租和回購開脫！
投資回報率低於銀行存款時，“租”比“買”更划算！
投資實體店人群熱衷於具備成長週期的商鋪，哪些商鋪具備成長週期呢？從商業地產發展來看，最初由一線城市發展開來，逐漸向三四線城市蔓延，因三四線城市與一線城市在人口數量上本身就存在差距，商鋪在三四線城市的價格更為低廉，此時投資商鋪還有較大的增長空間，只是時間更為漫長。
對於開酒店或者連鎖餐飲店的老闆就有經驗，當商業樓盤位於開發區時，開發商需要包裝商業氛圍，也就是所謂的招商引資，對商家的政策幫扶力度較大，少則一年左右的免租期，多則3年的免租期，別小看這些免租期，有時候相當於租金減半，這種方式對雙方來說都有好處，商家的租金更低，經營壓力更小，可全身心投入到市場營銷與品牌打造中去，而開發商因租金並沒有直接降下來，也可以通過這種方式順理成章的銷售出去，我們都知道只是招商並非目的，銷售才是出路。
從上面租金減半來看，2.4%的投資回報率達不到一般投資標準，用擁有免租期的商家所支付的租金計算投資回報率僅有2.4%，恢復正常之後依舊是4.8%，只是期間存在不確定性，也就是說有可能如願以償的達到4.8%的投資回報率標準甚至更高，更有可能達不到這個標準，不確定性對於購買商鋪的投資者來說存在一定風險性，此時投資實體店可與開發商溝通以租代售，比如在合同期內按照這個租金租賃，合同期滿後可根據市場行情決定是否需要購買！
投資回報率是衡量商鋪投資性能的重要標準，幾乎所有商鋪都需要建立在投資回報率數據之上，只有跑贏了通貨膨脹，才能真正體現出商鋪的增值性！
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