恆大全套工程開發工程管理手冊

第一部分 房地產開發工程建設流程管理

第一章施工準備階段工作流程管理

第一節施工準備階段工作流程

房地產開發建設過程中，工程建設工作早在開發報建時即已展開，在企業取得《建設用 地規劃許可證》和《國土證》後工程口即可介入。

第二節施工準備階段主要節點工作內容詳述

一. 圍蔽工程

1. 圍蔽前應進行的準備工作：

（1） 開發中心辦理齊全的收地手續後(取得國土證及建設用地規劃許可證)，由工程 部進行收地圍蔽工作。圍蔽工程可按零星工程的委託辦法委託施工單位施工。對徵收地塊的 圍蔽應做到圍蔽範圍準確，圍蔽速度快捷，避免或減少與當地群眾的糾紛。

（2） 明確徵地紅線。工程部根據國土局提供的紅線控制座標點，按徵地紅線圖放出 徵地紅線，做好標記。若徵地紅線圖中給出的座標點與國土局提供的紅線控制座標點出入較 大，應聯繫開發部協調相關部門解決。

（3） 測算圍蔽工程量、辦理圍蔽工程委託、做好圍蔽工程的實施方案、做好圍蔽工 程的材料準備、做好圍蔽工程的人員準備、做好機械設備的進場準備。

2. 圍蔽工程注意事項

（1） 積極與當地政府部門溝通，取得當地政府部門的支持。

（2） 按已制定的實施方案組織施工。

（3） 工程部應與企發部（開發部）、保安部等部門協同做好解決突發事件的應急處 理措施。

（4） 圍蔽完成後，應安排保安部門巡視，防止圍蔽遭受惡意破壞。

二. 申報臨水臨電

申報臨水臨電時，應會同總工室確定臨水臨電的容量，同時瞭解申報流程及辦理週期。臨 電系統儘可能有足夠的富餘容量，在條件容許的情況下，應考慮首期交樓可能採用臨時供電的 需要，根據廣州的經驗，很多樓盤交樓後較長一段時間小業主的生活用電仍使用臨電系統供電。

三. 現場查勘，進一步清理場地

收地後，工程部應對場地內的情況進行詳細的瞭解。正常情況下，已收地塊內的拆遷、 墳地遷移、青苗補償、高壓線的遷移等都應在企發部的協調督促下由當地政府相關部門完成。然而往往因各種原因的影響，收地後仍有部分遷移工作尚未完成，影響工程建設進度，因此， 工程部進場後，也應積極協助企發部（開發部）協調當地相關部門解決，進一步清理場地。

企發部應向工程部通報原有地下管網的概況，工程部應探明地塊內電信、煤氣、給排水 管，特別是軍用光纜的分佈、走向情況，如影響工程施工，應及時協調相關部門解決。

所收地塊內的林木砍伐，須協調開發部取得砍伐證後，根據總工室下發的砍伐圖組織砍 伐，並根據實際地形與總規進行比較，砍伐如果對周邊環境破壞大，應及時反饋並進行調整 後，再實施砍伐。

四. 工程部組織詳勘

1. 取得總規批覆後，工程部可組織勘察單位進場，對阻礙詳勘鑽孔的障礙物，工程部 應提前組織清理。

2. 勘察單位根據總工室提供的詳勘方案、總規圖上的座標點定出孔位，工程部應複核。

3. 根據公司工期要求，督促勘察單位組織足夠的鑽機進場。一般一臺鑽機一個工作日 可鑽一個孔（30 米計）。

4. 所有鑽孔工程量必須有兩名監理人員進行驗收，並在驗收記錄上簽字，及時存檔。

5. 現場鑽孔取樣完成後，應督促勘察單位在詳勘開鑽後 15 天內出柱狀圖並按合同要求提供勘察報告。

五. 小區分區開發綜合策劃

小區分區開發綜合策劃，是小區開發、建設、銷售的總綱，須由各外地公司總經理主持， 召開由分管開發、招標、設計、工程、銷售、資金、合同管理、物業管理的副總經理和各部門 負責人參加的小區分區開發綜合策劃會，策劃會討論和確定的內容包括：分區開發目標、融資 目標、銷售目標、工程建設目標，並根據這些目標制定招標計劃、圖紙需求計劃、工程開工及 竣工計劃、物業移交計劃。

六. 綜合策劃方案編制

綜合策劃方案包含以下內容：

1. 施工給水系統：給水管道走向規劃、管道管徑、用水量及用水計量等。

2. 施工排水系統：排水管道走向規劃、管道管徑、排水量等。

3. 施工用電系統：施工用電線路走向規劃、用電總容量、用電計量等。

4. 施工道路系統：滿足施工需要、安全文明施工需要、與永久規劃路的關係等。

5. 施工場地劃分、圍蔽及臨時設施的規劃：滿足安全文明施工需要、滿足銷售需要等。

6. 施工場地的土方平衡：考慮場地的豎向佈置及標高協調、挖方與填方儘量平衡等。

（適當考慮分期開發之間的土方平衡）

7. 小區的公用工程（供電、備用電源、電信、消防、供水、供暖、汙水處理等）的建 設是否能滿足首期交樓的使用要求。

8. 制定各期開發樓盤的分批銷售計劃。

9. 制定各期開發樓盤的分批移交物業管理計劃。

10. 制定圖紙需求計劃。

11. 制定合同需求計劃, 制定主體總包、詳勘、土方施工、基礎檢測等前期合同提交計劃。其中除第 8 項和 9 項方案的內容外，其他的是屬於工程建設範疇，具體由工程部負責編

制。

七. 綜合策劃方案會審

時間：新開發項目在詳規批覆後的一週內組織者：工程部

負責人：外地公司總經理

參加人員：建築設計院（總工室）、工程部、招投標中心、開發中心、合同管理部、營銷中心、 物業公司部門負責人（項目負責人）。

內容：對各部門編制的綜合策劃方案進行審查，審定後明確落實時間。

八. ±0.000 以下圖紙會審

基礎開工 5 天前，工程部必須組織召開由主管工程的公司領導主持的，由總工室、預決算部、開發部、工程部、質量監督部、當地設計院、施工單位參加的±0.000 以下圖紙會審。工程部在圖紙會審 7 天前通知參加會審的單位和工程管理中心，並收集和彙總各部門圖紙審

查意見，在圖紙會審 24 小時前將意見提交設計院。

九. “三通一平”的實施

1. “三通”

開發部應及時辦理臨水、臨電的報批及施工手續，臨時道路出入口報批手續（包括市政道 路綠化遷移報批手續）、辦理餘泥排放證等。工程部應馬上組織場地平整、臨時道路的施工。

2. “一平”

（1） 場地平整的主要步驟：

a. 場地標高根據審定後的綜合策劃方案確定。

b. 場地及邊坡土方量計算

場地土方量計算的方法有兩種：方格網法和斷面法。場地比較平坦時，一般採用方格網 法；場地地形較為複雜或挖填深度較大、斷面不規則時，一般採用斷面法。

c. 土方調配

對挖土的利用、堆棄和填土的取得三者之間關係進行綜合處理，確定挖—填方區的調配 方向和數量，使土方工程的施工費用最小、工期短，施工方便。土方調配步驟包括：劃分調 配區、計算土方調配區之間的平均運距（或單位土方運價或單位土方施工費用）、確定土方 的最優調配方案、繪製土方調配圖表。

（2） 場地平整需注意的問題：

a. 注意勘察地下已有給排水管道、電線電纜的情況。

b. 場地的挖方與填方儘量平衡，避免在短期內既有土方外運又要土方外購。

c. 根據總規進行放線，如存在開挖過大影響了周邊環境的情況，應及時進行反饋並進行 總規調整。

十. 編制項目總進度節點控制計劃

綜合策劃會後一週內，工程部應編制項目總進度節點控制計劃，根據該計劃編制圖紙需求 計劃和合同需求計劃，並將綜合策劃會會議紀要、總進度節點控制計劃報工程管理中心備案。

1. 編制進度節點計劃需要收集的信息：

（1） 收集圖紙信息。

（2） 地下室層數、層高，裙樓層數、層高，總層數，屋面做法，外牆做法，交樓標 準（若主體圖紙未下發，可向總工室瞭解）。

（3） 現場已收圖紙，所欠圖紙種類。

（4） 瞭解合同信息。

（5） 主體合同範圍、工期（合同未下發時可向定標部瞭解）。

（6） 現場已有合同，所欠合同。

（7） 瞭解當地政府的驗收要求，如：基礎檢測、材料檢測、土壤氡濃度檢測、防雷 檢測、專項方案審查、中間驗收、竣工驗收等。

（8） 瞭解公司制度要求。

2. 編制方法：

詳細列出工程從開工到完工的各項節點工作，結合圖紙要求、合同需要、工序搭接、公 司制度要求等編排節點開工、完工時間，從而編制確保節點計劃實現的合同需求計劃、圖紙 需求計劃和材料配送需求計劃。合同需求計劃、圖紙需求計劃編制完成後，召集總工室、定 標部討論商定後執行，並報綜合計劃部考核。

十一.編制審查監理規劃、監理細則和旁站方案

詳見《監理規劃編制規定》、《監理實施細則編制規定》、《旁站監理規定》。

十二.審查施工組織設計和施工方案

項目主體開工前，工程部應督促施工單位提交施工組織設計，並負責組織由建築設計院

（總工室）、工程部、營銷中心、施工單位等參加的施工組織設計審查會。

施工組織設計審查應重點審查場地佈置是否滿足安全文明施工、銷售通道和銷售環境、 後續工程的施工要求。審查總進度計劃的重大節點是否滿足公司開發和銷售要求，總進度計 劃應明確專業分包單位的插入時間節點，審查時應充分考慮專業分包單位的合理施工工期。

施工組織設計的審查內容主要包括施工方案（技術工藝方法、手段、流程），施工進度計劃，施工平面圖，施工措施，各類材料採購供應計劃，各類施工設備進場計劃。

施工組織設計的審查要點詳見《施工組織設計審核制度》。

專項施工方案的編制和審核應符合建設部建質[2004]213 號 《危險性較大工程安全專項施工方案編制及專家論證審查辦法》的通知）要求。

十三.前期的其他準備工作

1. 督促施工單位按已審批的臨時設施搭設方案搭設臨設。

2. 工程部辦公環境及辦公條件的規劃。

（1） 資料文件櫃標準統一，數量滿足全過程需要；櫃內文件夾應分階段，按類型分 類。

（2） 工程所需的各類表格應準備齊全，應配備本工程需要的工程建設標準書籍或電 子圖書。

（3） 上牆文件應符合集團公司統一要求，內容包括：質量方針、質量目標、質量體 系認證、項目組織架構、崗位職責、規劃許可證、施工許可證、規劃總平圖、綜合管線總平 面圖、晴雨表等。

（4） 應按公司制度設置樣板庫。

（5） 辦公室周圍要做到美觀，整潔，有綠化。

3. 工程監理例會

詳見《工程例會規定》

4. 熟悉工程圖紙、編制各種臺帳

在熟悉工程圖紙的基礎上，根據工程的構成事先編制好隱蔽驗收臺帳和檢驗批驗收臺 帳，這既是對施工驗收工作的規劃，也為施工階段的工作做好了鋪墊，既減少了施工過程中 臺帳登記的勞動，也使臺帳一目瞭然，便於統計和檢查。

5. 放線點的及時複核和保護

（1） 對於規劃局提供或認可的建築物定位放線點，工程部應進行復核並做好保護措 施。

（2） 監理工程師應要求施工承包單位，對建設單位給定的原始基準點、基準線和標 高等測量控制點進行復核，並將複測結果報監理工程師審核，經批准後施工承包單位方能進 行準確的測量放線，建立施工測量控制網，並應對其準確性負責，同時做好基樁的保護。

（3） 複測施工測量控制網。抽檢建築方格網、控制高程的水準網點以及標樁埋設位 置等。

6. 審查施工單位的組織架構及質量保證體系、安全文明施工保證體系。

7. 審查施工單位人員資質及特種作業人員資格證，對於施工單位的主要管理人員，應 到其總公司進行核查，核查內容包括其工資單、社保等。

8. 審查施工單位進場設備

數量滿足施工組織設計及施工進度要求；性能滿足工程特點及地質條件要求；設備狀況 能滿足連續工作及施工安全要求。

9. 驗收進場施工材料。（按公司的材料驗收制度）

10. 瞭解當地政府及行業的相關要求，各分部分項工程的驗收標準和驗收要求。

第二章施工階段工作流程管理

第一節施工階段總工作流程

施工階段工作流程（圖 2-1-1）（以帶一層地下室 32 層的高層住宅為例）

第二節施工階段主要節點工作要點

一. ±0.00 以下施工階段工作要點

1. 施工準備

（1） 放線、複核。對於規劃局提供或認可的建築物定位放線點，工程部應進行復核 和做好保護措施。

（2） 施工計劃編制。

（3） 施工方案審查。

（4） 質量、安全技術交底。

（5） 檢查施工單位施工用電、機械、人員等的到位情況。

（6） 瞭解當地政府及行業的要求：

（7） 樁基礎檢測要求，鋼筋、混凝土、防水材料見證取樣送檢和監督檢驗要求，土 壤氡濃度檢測要求，土壤承載力檢測要求，防雷施工、檢測及驗收要求，±0.00 以下部分中間驗收要求，資料整理歸檔要求。

（8） 需要簽訂的合同：

樁基礎檢測合同（含土壤承載力檢測合同），土壤氡濃度檢測合同，防雷施工合同，人 防工程施工合同，基坑沉降觀察委託合同、消防工程施工合同。

2. 基礎施工

詳見《房地產開發建設管理流程》

3. 基礎檢測

（1） 檢測方案編制（應結合國家規範和當地政府文件要求進行編制）。

（2） 檢測方案審查。（建設、勘察、設計、監理、施工等單位簽字蓋章後報質監站）

（3） 簽訂檢測合同。

（4） 檢測準備工作。

（5） 檢測結果諮詢。

4. 基坑開挖

（1） 邊坡支護方案審批。

（2） 基坑開挖時，應檢查土方開挖流程、邊坡支護及基坑觀測是否按審批的專項方 案進行施工。

5. 地下室施工注意事項

（1） 基坑土方開挖時，根據承臺的方量適當考慮超挖，以使承臺土方開挖時不需外 運，加快進度。

（2） 地下室地板施工前應做好塔吊基礎的施工及塔吊安裝，並取得準用證或辦理備 案。塔吊的安裝位置應考慮銷售的要求，不應將塔吊設置在樣板房所在的塔樓外。塔吊基礎 面的標高應考慮室外管網的敷設，塔吊基礎面或平地下室底板標高或低於附近室外管網標 高。

（3） 施工縫止水帶安裝、檢查。

（4） 底板防爆地漏、預留孔洞預留、預埋、檢查。

（5） 側壁鋼筋安裝：人防設備構件、給排水管、線管預留孔洞預留、預埋、檢查。

（6） 地下室頂板防水施工應在後澆帶完工後立即穿插進入。

（7） 地下室頂板後澆帶完工模板拆除後，應穿插進入泵房、高低壓房等土建的施工。

（8） 化糞池的施工應在地下室頂板（±0.00）完工時同時完工。

（9） 專業協調：

地下室施工完成後，應組織外電、外水、泵房設備、消防、人防、發電機組設備、泳池 設備、通風、空調、機械車庫設備等施工單位到現場實地勘查，要求總工室與專業施工單位 溝通，深化機房佈置平面設計，土建施工應以總工室審查的專業分包單位的圖紙為準，不可 盲目按照建築圖施工，上述功能房的土建施工和場地移交應作為重要節點加以控制。

6. 基礎、地下室中間驗收

按公司制度要求在基礎、地下室實體施工完成後三個月內取得中間驗收登記表。

二. 裙樓結構施工階段工作要點

1. 準備工作

（1） 開工前組織±0.000 以上大規模圖紙會審。

（2） 涉及高支模施工的，督促施工單位提交高支模方案報審。

（3） 督促施工單位外排柵搭設方案報審。

（4） 協調總工室取得沉降觀測測點佈置圖；瞭解當地沉降觀測的具體規定，需實行 第三方觀測的，應協調定標部簽訂沉降觀測合同。

（5） 轉換梁厚大體積混凝土澆築專項施工方案報審。

2. 控制要點：

（1） 首層牆、柱位置放線後，項目監理部應組織測量工程師進行復核，外邊線應符 合規劃要求。

（2） 首層牆柱搗砼前，聯繫沉降觀測單位設置沉降觀測點。

（3） 高支模搭設必須嚴格按照已審批的搭設方案進行。驗收時視當地要求確定是否 通知安監人員進行驗收。

（4） 二層樓面鋼筋經監理工程師驗收合格後，應根據當地要求，確定是否通知設計， 質監站監督員參加驗收。

（5） 模板、鋼筋、混凝土等分項工程驗收除應符合國家規範規定外，還應符合集團 公司的相關制度要求。

（6） 首層施工的天數應控制在集團公司計劃管理要求的 10 天以內。

（7） 砼泵送管道立管的設置位置應考慮樣板房施工，宜設置在塔樓建築外圍位置， 不得設置在擬設樣板房的塔樓內，不得已時，應在外圍繞開樣板房所在樓層。

（8） 本階段安全文明施工控制要點：地下室外壁防水施工完成後，應及時進行土方 回填，後澆帶部位未進行回填的，應在坑邊做好圍護措施；材料堆放，鋼筋加工場，施工道 路等佈置，場地硬化等應根據施工組織設計方案進行完善，各種安全標牌應及時督促施工單 位掛設。外排柵的搭設應按已審批的搭設方案進行，外排柵內側立柱與建築物之間的距離應綜合考慮安全規範要求及裙樓外牆總裝飾工作面預留位置的要求，在保證安全的前提下避免

因外牆裝飾操作面不足而重新搭設。

三. 標準層結構施工階段工作要點

1. 模板的安裝質量應能達到模板分項工程的驗收要求，若夾板模板脫皮、疏鬆、變形嚴 重，應督促施工單位及時更換新模板，以免影響混凝土澆築質量。

2. 外排柵卸荷鋼絲的設置應儘量避開飄窗臺位置，以免影響以後飄窗安裝，影響外牆收 邊收口。

3. 督促施工單位提交砌築砂漿配合比，水泥、砂、砌塊檢驗報告。

4. 為達到集團公司 5.5 天/層的進度要求，必須督促施工單位至少準備三套模板。

5. 7 層樓面模板安裝完成時，應督促施工單位進行 3 層砌體施工，3 層室內給水管、電線管、開關底盒安裝，並按公司制度要求組織 3 層會驗。

6. 當主體結構上至 5~6 層時，應督促施工單位安裝調試鋼井架或人貨籠等垂直運輸設備， 儘早驗收合格投入使用，以利拆模板的各樓層清運建築垃圾，運輸砌體材料，促進現 場文明施工及砌體施工進度。

7. 電梯在主體結構封頂前三個月給電梯生產廠家下單排產。

8. 主體結構的屋頂結構在主體結構完工後兩個月內完工。

9. 市政管網（排汙、排水、給水）應在主體結構至六層時穿插進入施工，至單體時可預 留接駁井，主體的外排柵應儘量避免市政管網的位置。

10. 外電（含高壓管網）的施工應在主體結構封頂前插入施工。

11. 施工現場平面佈置及文明施工管理必須完全達到施工組織設計要求。

12. 砂漿機、提升機、人貨梯、塔吊等機械設備的安全裝置維護、保養，人員操作情況等 的檢查。

13. 三寶”的使用，“四口”“五臨邊”的防護，用電管理，防火器材配置等。

四. 砌體施工施工階段工作要點

1. 準備工作

施工前應向當地有關部門瞭解以下事項：牆體材料的使用及施工工藝、驗收標準，節能 方面的要求、驗收標準。

2. 應注意的事項

（1） 根據主體施工進度，適時地安排施工單位完成三層（通常是第二個標準層）砌 體的施工，並通知總工室組織三層會驗，根據三層會驗的決議進行大面積砌體的施工。

（2） 混凝土小型空心砌塊特別容易出現裂縫現象，2004 年建設部新出了《混凝土小型空心砌塊建築技術規程》JGJ/T14-2004，工程管理中心編制了混凝土小型空心砌塊 牆體防開裂措施，各公司應認真組織學習並貫徹落實。

（3） 門洞孔洞預留在以往的工程中常常出現問題，導致裝修階段出現大面積打鑿。主要原因，一是各個階段施工圖紙門洞尺寸矛盾，二是施工單位預留門洞時沒有準確放

線。所以砌體施工時，一定要結合裝修施工圖進行。

五. 樣板房及銷售環境施工工作要點

1. 銷售環境策劃、樣板房位置的確定

完成±0.000 前，落實綜合策劃和施工組織設計審查有關銷售環境的內容，並聯系銷售策劃部進一步核實銷售環境及樣板房的佈置要求。

2. 圖紙會審

3. 材料定板

4. 場地移交

5. 樣板房的門窗、外牆磚的施工應考慮與上下樓層的對應，避免樣板房使用完成後拆除 重新裝修。

6. 樣板房所在樓層的上一樓層的水電、衛生間、廚房、內牆天花批蕩等應在樣板房裝修 完工前施工完畢，樓地面宜施工防水砂漿，以免後續的施工影響樣板房的正常使用。

六. 毛坯裝修施工階段工作要點

1. 準備工作

施工前應向當地有關部門瞭解以下事項：外牆裝修有關節能方面的要求，施工工藝、驗 收標準，鋁合金門窗、陽臺欄杆安全及節能方面的要求、驗收標準，防火門的驗收要求及驗 收標準等，消防驗收要求及驗收標準。

2. 應注意的事項

（1） 外牆飾面工程，應考慮鋁合金門窗安裝位置及門窗尺寸是否與外牆磚的模數相 匹配。事前應組織主體施工單位及鋁合金門窗安裝單位召開專題會議，做到施工難點解決於 施工前，施工質量問題解決於施工中。

（2） 室內各安裝和裝修分部分項工程（如電梯安裝、入戶門安裝、陽臺門安裝、 防火門安裝、消防栓安裝、電梯前室地面施工、戶內地面施工、消防樓梯地面施工、電梯前 室的各種強弱電及消防的開關按鈕底盒安裝、戶內強弱電底盒安裝）施工前，應以統一的標 高控制線及相關圖紙確定各部位標高，並逐層以書面形式向各專業施工單位進行交底。防止 標高控制不準確，導致電梯門、入戶門、陽臺門、防火門的標高及消防箱、開關插座的高度 不符合要求。

（3） 外牆飾面磚、鋁合金窗、攔杆等的施工應安排施工單位先做樣板；

（4） 外牆清洗時，應檢查清洗單位所使用的外牆清洗液，嚴禁有腐蝕液體。清洗時， 不得汙染和腐蝕外牆上安裝的排水管道、煤氣管道、消防管道及管道支架，不得汙染和腐蝕 鋁合金門窗、空調百葉窗、陽臺欄杆。

（5） 塔吊、提升機等垂直運輸設備拆除前，工程部應審批施工單位的專項拆除方案 及拆除計劃，拆除時應安排監理人員對拆除施工的安全措施進行檢查。

3. 應協調的問題

（1） 抹灰施工前應先進行打點、衝筋，水電專業根據打點、衝筋在牆體內預埋線管 和底盒。否則將造成：一來重新開槽，浪費了大量的人工，也會導致現場文明施工搞不好；二來提前安裝線管和底盒，會導致底盒突出牆面，或凹進去很深，不符合精品工程的要求。

（2） 本階段涉及到的場地移交工作很多，一方面要了解後續安裝專業的實際場地需 求，另一方面要按計劃督促各施工單位按時移交場地和施工作業面。涉及場地移交的主要有：

電梯機房、發電機房、高壓開關房、變壓器房、低壓配電房、水泵房、風機房、混凝土結構

水箱、消防控制中心（兼監控中心）、電梯底坑、電梯井、水管井、強電管井、弱電管井等。涉及到主體施工單位與其它專業分包單位進行工作面移交的有：防火門安裝、鋁合金門窗安 裝、陽臺欄杆安裝入戶門安裝、銷售樣板房、電梯前室、首層大堂豪華裝修等。

七. 裝修施工階段工作要點

1. 準備工作

（1） 豪華裝修開工前，項目監理部應對室內部分土建交工質量進行全數檢查驗收， 並要求主體施工單位和豪裝施工單位辦理場地移交手續。檢查內容包括混凝土結構外形質量，砌體質量，抹灰質量，鋁合金門窗安裝和塞縫質量，預留門洞口尺寸及位置，陽臺欄杆 的安裝質量，電氣線管和底盒預埋質量，給排水管道安裝和保護質量，空調套管安裝質量。避免裝修施工完成後或進行中，由於主體或毛坯的施工質量問題，使裝修的觀感達不到要求， 不得不對主體或毛坯進行返工處理，這樣既對主體施工單位和豪裝施工單位造成了經濟損失，也對豪裝工期產生影響。

（2） 豪華裝修各工序施工前，工程部應向施工單位進行質量標準交底。

（3） 交接驗收時，應對已施工的給水管道重新試壓。

2. 應注意的事項

（1） 在豪華裝修中，實行樣板先行制度。樣板施工完畢，涉及施工工藝做法、施工 質量標準的，應報主管工程的公司領導審批。而涉及外觀效果的，應報主管設計的公司領導 審批，特殊部位報總裁審批。未經批准不能大面積鋪開施工。

（2） 項目監理部應對所有進場的裝修及安裝材料進行質量驗收和書面驗收，質量驗 收包括檢查材料是否與樣板相符、板材和型材的厚度（壁厚）是否與設計文件相符，書面驗 收應檢查材料的檢驗報告和出廠合格證，檢驗報告要求在有效期內，複印件複印後應蓋有材 料生產廠家的章印，必要時應做破壞性實驗。

（3） 木門的入場驗收應檢查整體外觀質量、尺寸、厚度，骨架的材質，飾面板的材 質、厚度，製作工藝。

（4） 衛生間和廚房牆身和地面瓷片施工完成後應辦理工序驗收手續。

（5） 門套安裝木線前，應對門套的安裝質量和塞縫質量進行隱蔽驗收。

（6） 木地板飾面地面，在木地板施工前，應對地面找平層進行隱蔽驗收。

（7） 裝修施工期間應做好公共區域、電梯轎箱、入戶門、陽臺鋁合金門及門框的成 品保護工作。嚴禁在已裝修好的首層大堂、電梯廳、電梯前室使用金屬輪轂的手推車，大堂 及首層電梯廳通道應採用夾板、紙板或石膏板等板材覆蓋保護，電梯轎箱、電梯門套、入戶 門及門套應採用夾板包裹，陽臺鋁合金門及門下框應有保護措施。

（8） 散體物料及垃圾應採用袋裝搬運，嚴禁高空拋物，施工汙水必須在塑料桶內靜 置沉澱後方可通過地漏排放，嚴禁直接向排水管道、排汙（糞）管道傾倒施工汙水。

（9） 地面磚鋪貼完成後應立即採用夾板、紙板或石膏板等板材覆蓋保護，嚴禁在鋪 好磚的地面堆沙。

（10） 木地板鋪貼完成後應立即用塑料薄膜或彩條布覆蓋，並在四周用膠帶固定。

（11） 油漆施工和焊接施工應有防止門套、鋁合金門窗、木地板、窗臺石地面磚、開

關面板、潔具、燈具等的汙染措施。

八. 配套施工主要控制要點

1. 施工插入點

（1） 靠近建築物的化糞池、隔油池等地下構築物宜在建築物基礎（地下室）的施工 過程中插入，有利於節省工期和減少投資。

（2） 在工期緊張的情況下，應注意路網施工後，種植土、大型苗木運輸的需要。

2. 工程部必須組織各安裝施工單位進行綜合管線平衡現場交底，並形成書面記錄。

3. 配套場地移交園林施工前，應完成室外給排水管道和燃氣管道安裝及功能性試驗，完 成強弱電套管敷設，並辦理場地移交手續，做好地下管線成品保護交底工作。

九. 竣工驗收及交樓階段主要工作要點

詳見《工程質量分戶驗收制度》

第二部分工程管理制度及標準彙編

房地產開發建設管理考核制度

（恆地司管字［2007］第 063 號，簽發人：蔡春萌，2007 年 6 月 22 日）

第一條 公司各相關部門在每月 27 日 17:00 前（2 月份相應提前至 25 日），將下兩個月工作計劃經部門負責人簽字後，報綜合計劃部，並在公司計劃例會上予以核定，否則，扣 罰相關部門負責人 100 元。

第二條 新開發項目在詳規批覆一週內，由建築設計院牽頭，主管工程公司領導主持召開項目開發建設綜合策劃方案審查會，參加人員為建築設計院、工程技術部、招投標中心、 開發中心、合同管理部、營銷中心、物業公司部門負責人。未按時召開會議的，扣罰設計中 心總經理 200 元。

此綜合策劃方案未審定，不得開工。否則，扣罰工程部經理 200 元。

編制的綜合策劃方案出現漏編、錯編的，每項扣罰工程部經理 100 元。

第三條 工程部必須在每期地下室、主體工程、裝修及園林工程開工前，組織召開由主管工程的公司領導主持的，由建築設計院、設計成本質量控制中心、工程技術部、招投標中 心、預決算部、質量監督部參加的大規模圖紙會審，否則，扣罰工程部經理 100 元。

第四條 自行設計圖紙進行施工圖會審時，單位工程中：建築、結構、園林、裝修專業錯誤數量各專業不得超過 10 處，其它專業錯誤數量各專業不得超過 5 處。錯誤數量超過上述數量 1～10 處的，每超一處，扣罰設計師月工資的 1%、校對人月工資的 0.5%。錯誤數量超過上述數量 10 處以上的，每超一處，扣罰設計師月工資的 2%、校對人月工資的 1%。

施工圖會審後，未經審批不得變更。因設計差錯確需變更的，經審批後，每變更一次， 扣罰設計師月工資的 0.6%、校對人月工資的 0.3%，扣罰參加施工圖會審的相關責任部門工程師月工資的 0.4%。而應出設計變更，未出設計變更的，工程完工後，造成嚴重損失的， 每出現一次，扣罰設計師月工資的 10%、校對人月工資的 5%。未經審批下發設計變更的，每單變更扣罰設計師 1000 元、校對人 500 元。

第五條 建築設計院下發的施工圖紙必須經設計成本質量控制中心總經理審核、簽發， 下發未經審核簽發的設計圖紙，每項扣罰設計中心總經理 200 元。

第六條

第七條 在不影響工程造價、美觀和使用功能的前提下，圖紙上的錯誤和明顯不合理之處，由工程部經理現場處理解決。除此之外的設計問題，工程部傳真至設計中心，設計中心 按以下要求處理：

傳真時間起 24 小時內設計中心必須有明確的處理意見傳真至現場，每超一小時，扣罰設計中心總經理 15 元。

傳真時間起 48 小時內設計中心必須下發變更圖紙或處理意見，不得影響現場施工，每影響施工或下發每超一小時，扣罰設計中心總經理 15 元。

傳真時間起 7 天內設計中心必須下發正式變更圖到現場，每延遲一天，扣罰設計中心總經理 15 元。

第八條 營銷中心銷售策劃部必須在項目開工前確定樣板房的位置、數量及有關要求，

否則，扣罰銷售策劃部經理 100 元。

第九條 每期工程第三層磚砌體完成後兩天內，設計中心牽頭組織營銷中心、開發中心、工程部、預決算中心進行綜合會驗，否則，扣罰設計中心總經理 100 元。

第十條 所有進場材料、設備、構配件均必須進行驗收並辦理《材料使用許可證》後方可使用。辦理了《材料使用許可證》或工序驗收後，如經檢查仍發現材料不符合要求的，屬 工程部經理審核的材料，給予工程部經理降一級工資的處罰；其他材料，給予相關責任人降 一級工資的處罰。

第十一條 在三層會驗時，工程部必須建立材料樣板間，否則，扣罰工程部經理 100 元。現場樣板每丟失一件，扣罰當事人 100 元。

第十二條

未經批准不能大面積鋪開施工，否則，降工程部經理一級工資。

第十三條 在工程開工前及開工後，每月召開一次，由工程部經理組織全體監理人員和施工單位班組長以上參加的工程質量交流會。未召開的，每次扣罰工程部經理 100 元。

第十四條 工程部應嚴格按政府要求，確保工地安全文明施工達標。工地因安全文明施工原因被政府每通報一次，降工程部經理一級工資。工地因安全文明施工原因被政府每停工 一次，降工程部經理兩至三級工資。

第十五條 工程雖經驗收，經抽檢仍不合格的，每項扣罰簽字人 50 元、工程部經理 20 元。

第十六條

第十七條 工程實體經驗收後，仍發現未按圖施工並影響結構安全的，每單扣罰工程部經理 200 元。

第十八條 工程部在收到簽證單後 2 天內必須簽署完畢並在臺帳上記錄，每違反一次， 給予工程部經理降一級工資的處罰；一個月內累計超過 3 次的，予以開除處分。

工程簽證的原始憑證，監理工程師必須當天簽署完畢，並返回施工單位，同時留存一份， 上報工程部經理後存檔，每違反一次，給予監理工程師降一級工資的處罰；一個月內累計超 過 3 次的，予以開除處分。

第十九條 由於設計、合同的漏項、差錯等原因造成多次簽證的，由工程技術部每月 1 日前彙總反饋意見給相關部門及質量監督部。未按時反饋意見的，每次扣罰工程技術部責任 人 100 元。

因合同原因造成簽證的，每項扣罰招標文件部經理 200 元。

因設計原因造成簽證的，每項扣罰設計師 200 元、校對人 100 元。

第二十條 未按《房地產開發管理流程》要求時限完成工程結算資料提交的，每延遲一次，扣罰相關部門負責人 100 元，並納入公司計劃考核。

第二十一條 預決算部、預決算審計部未按《房地產開發管理流程》時限完成工程結算的，每延遲一單，扣罰相關部門經理 100 元，並納入公司計劃考核。

第二十二條 工程部必須在竣工前召集物業公司及施工單位進行分戶驗收並整改完畢， 否則，扣罰工程部經理 200 元。

第二十三條 交樓後 2 個月內，工程實體質量出現《房地產開發管理流程》中要求杜絕

質量問題的，每項扣罰責任工程師 50 元、項目經理 20 元、工程部經理 20 元。

第二十四條

不合格單位經管理監察中心審核後，確認屬實的，每單扣罰資格審查部總經理 200 元。如管理監察中心檢查發現經備案的不合格單位仍被接受參加招投標的，每發現一單，給予資格審查部總經理降一級工資的處罰。

不合格單位主要表現為：隊伍的資金實力、技術力量、或管理水平等很差，造成工期嚴 重延誤或被迫更換施工企業，以及經招投標程序中標後所供的主要工程材料及設備，在同等 價格下質量特別差的材料供應商。

第二十五條 每月工程部必須向資格審查部報送施工單位的履約情況，遇不合格的單位未及時上報的，扣罰工程部經理 100 元。

第二十六條 主體工程竣工後 90 天內，應達到公司要求的工程竣工標準。否則，每超過一天，扣罰工程部經理 100 元、開發中心總經理 100 元。

開發中心必須在工程竣工後 30 天內取得《規劃驗收合格證》，否則，扣罰開發中心總經理 100 元。

工程部必須在工程竣工後 60 天內取得《質量驗收意見書》，否則，扣罰工程部經理 100 元。

工程部必須在工程竣工後 75 天內取得《建設工程竣工驗收檔案認可書》，否則，扣罰工程部經理 100 元。

開發中心必須在工程竣工後 85 天內取得《竣工驗收備案表》，否則，扣罰開發中心總經理 100 元。

開發中心必須在工程竣工後 90 天內取得該期樓宇的《房地產權屬證明書》及全部分戶圖，否則，扣罰開發中心總經理 100 元，並納入公司計劃考核。

主體工程竣工後 180 天內，應達到公司要求的工程交樓標準。否則，每超過一天，扣罰工程部經理 100 元、開發中心總經理 100 元。

第二十七條 工程部應督促施工單位按時提交的工程資料，逾期提交超過 30 天后，每超一天，扣罰工程部經理 100 元。

第二十八條

第二十九條 工程部在交樓前，必須組織成立維修大隊，否則，扣罰工程部經理 100 元。交樓後 2 個月內，如因現場維修服務問題，造成業主投訴到集團客戶服務部的，每項投訴扣罰工程部經理及物業公司負責人各 20 元。

第三十條 交樓出現套內建築面積誤差比絕對值超過 3％的，每期對設計中心、開發中心、預決算部、工程部中的責任部門負責人扣罰 200 元（注：面積誤差比係指實測計價面積與合同約定計價面積之差與合同約定計價面積之比）。

第三十一條 營銷中心應在每月 5 日前召開會議，針對銷售過程中工程部、建築設計院、物業公司等部門存在的問題，提出書面意見，反饋到相關部門，並報公司執行總裁和董事局 主席。未召開會議或未將相關部門存在的問題反饋的，扣罰營銷中心總經理 200 元。

每月 5 日前，各部門應將營銷中心提出的相應問題整改完畢，並將整改情況書面反饋營銷中心，同時報公司執行總裁和董事局主席。未將相應問題整改完畢或未將整改情況書面反饋營銷中心的，扣罰相關部門經理 200 元。

第三十二條 《房地產權屬證明書》出現錯誤或漏項的，每期扣罰開發二部經理 100 元。第三十三條 商品房分戶圖出現錯誤或漏項的，每期扣罰開發二部經理 100 元。

第三十四條 財務總部、銷售部遺失購房發票（辦證聯），每遺失一張，扣罰財務總部經理、銷售部經理 200 元。

第三十五條 辦理完畢的《房地產權證》出現錯誤的，每戶扣罰銷售部經理 100 元。第三十六條 銷售部辦證經辦人員未分類管理好業主資料、回執，出現《商品房買賣合同》、《抵押備案證明》等辦證資料遺失情況的，每發現一宗，每宗扣罰銷售部經理 100 元。第三十七條 本制度由質量監督部負責考核。

第三十八條 公司員工違反本制度相關規定的，除依據本制度進行考核外，根據情節嚴重程度，公司可依據相關獎懲制度給予相關責任人行政及經濟處分，直至追究當事人的法律 責任。

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