撰文 / 田晏林
封面來源 / 電影《老炮兒》劇照
難唸的經
2005年，潘石屹去了趟五臺山。在這個著名的佛教聖地，他看到有一種人，只迷信跪拜，並不理解信仰帶給人的初衷。於是他悟出一個道理：在城裡忙著發財，到山裡忙著找偶像保佑自己發財，這樣的人，永遠也不可能有精神享受。
潘石屹是要追求精神享受的，這可是花大價錢也買不來的快樂。在看過了世界的多元和宗教文化的豐富多彩後，潘石屹在妻子張欣的引領下，於同年前往以色列海法，皈依了巴哈伊教。張欣說，如果沒有認識巴哈伊教的教義，她可能會不惜代價地盲目追求利潤，但現在的她會作出選擇。
婦唱夫隨，潘石屹十分認同這個信仰。其實在1995年夫妻倆創立SOHO中國之前，老潘還在海南忙著撈金的那會兒，就時常思考些形而上的東西。只不過，那時他的精神導師，是他的好朋友兼事業合夥人——易小迪。年輕時的潘石屹總喜歡跟著比他小一歲的易小迪一起背誦佛經。
不用過多做人物贅述，潘石屹和易小迪都是如今還能被年輕人叫得出名字的“萬通六君子”。那是一個時代的記號。1995年，六君子“分家”之後，只有潘石屹、易小迪和馮侖，一直沒有脫離地產圈，他們活在了房地產的黃金時代，被大眾熟知。
當年研讀佛經，和易小迪探索價值觀和人生觀是比賺錢更令潘石屹興奮的事。不過他自認為悟性太差。在背誦《楞嚴經》時，一段佛陀與弟子阿難關於“心”的對話，他許多年都沒有看懂。但這並不妨礙他和易小迪的探討，甚至分享彼此內心的苦悶。
潘石屹說，自己在最困難的時候，總是最先想到易小迪，“他不一定會給我多少物質上的幫助，但他的講話會給我力量，給我戰勝困難的勇氣。同樣，在他最困難的時候，首先想到的也是我。”
現下，這倆兄弟似乎真的要多想想彼此了。在他們的手中，正各自捧著一本難唸的經。
前些日子，風雲地產界爆料，易小迪遭到舉報，兩封舉報信被分別送至香港聯交所及國家稅務總局稽查局，內容涉及陽光100涉嫌信披違規、9.47億元壞賬去向不明、規避高額稅款等問題。
圖/視覺中國
而就在兩週前，潘石屹將SOHO中國位於北京的9個商業項目、共計2583個地下停車位組成的資產包，以7.61億元的價格出售給覽睿資本，受到業內廣泛關注。
隨後，SOHO中國又被媒體曝出正考慮以80億美元的對價，出售中國辦公大樓的權益，這其中就包括被視為該公司“八大金剛”的核心項目——北京的光華路SOHO、望京SOHO、前門大街項目、麗澤SOHO，以及位於上海的SOHO復興廣場、古北SOHO、SOHO天山廣場、外灘SOHO。
外界紛紛猜測，潘石屹要撤出中國市場了。以前他和妻子利用家族信託在海外投資不動產的事，再次被拿出來做佐證。而且在SOHO中國的聲明裡，也沒有直接否認這些交易：
“在投資物業組合的日常經營管理中，集團會不時探討集團所處主要市場的商業地產市場環境及潛在交易機會。但截至目前，本公司確認，其不知悉任何為避免本公司證券出現虛假市場而須公佈的與集團資產出售相關的資料。”
模稜兩可的回應，潛臺詞大概是，我們不放棄遇到好的交易機會就出手，但是你說我們要賣掉“八大金剛”？對不起，無可奉告。
“我能跑哪兒去？”
不過，據AI財經社掌握的最新消息是，前不久，光華路SOHO和望京SOHO已經在低調地尋找買家。
一位接近SOHO中國的人士稱，估計這兩個項目會很快成交。此外，銀河SOHO、建外SOHO也有潛在的投資者接洽。而剩餘的項目因為剛剛推向市場，暫時還未有確定的交易信息。“老潘現在只是把賣項目的消息放了出去，價格沒提，最終會通過競價制確定買家。”
說到這兒，或許大家還是不敢相信老潘真的要撤了。畢竟在今年6月的物業銷售推薦會上，他才信誓旦旦說，自己長期看好北京、上海的辦公樓市場，“八大金剛”屬於SOHO中國繼續持有的優質資產。
而且，從2017年開始，潘石屹在很多場合強調，SOHO中國永遠不能銷售的項目，一個是外灘SOHO，另一個是望京SOHO。原因是外灘SOHO位置太重要，而望京SOHO是因為太漂亮，自己很喜歡。老潘說，只要外灘、望京SOHO兩個項目在，自己就還是一個開發商。
可惜的是，在6月份SOHO中國出示的一份銷售計劃裡，其中就包括了潘石屹心愛的望京SOHO塔1～2單元16層和20層整層的辦公區，銷售建築面積達3733.94平方米。
潘石屹說，他是擔心大家都快不認識他了，所以市場上面要不斷地出現交易。他說，SOHO中國接下來有拿地計劃，遇到地段好的地塊還是會選擇。他還說，未來還將繼續實行核心資產自持戰略。
老潘說了很多，但大家還是搞不懂，失去望京SOHO，老潘還是一個開發商嗎？SOHO中國這些“八大金剛”的核心資產，已經是一線城市的絕佳地段，老潘有什麼理由賣了它們，再去拿新地？
一位投資機構高管認為，老潘賣項目，沒有大家想象得那麼嚴重，“我覺得他不是要退出北京或者中國市場，而是看到了未來市場下行的大方向，準備了結利潤退場而已。”對於投資者來說，任何項目都要通過“投、管、退”三個階段。在這名高管看來，說到底這就是做生意。
另有一位諮詢機構負責人表示，資本的底層思維就是低買高賣。資產漲得差不多了，就可以賣掉，再去買其他資產。“不一定是貴的項目就是好的。老潘應該也在考慮資產的重新配置吧。”
從歷史經驗來看，判斷一個企業家是真情實意，還是虛情假意，不能看他是怎麼說的，要看他是怎麼做的。
自從2012年SOHO中國宣佈由銷售型物業轉型為持有型物業開始，潘石屹和張欣夫婦便將公司旗下相對薄弱的資產進行拋售。據不完全統計，最近五年內，通過“賣賣賣”模式，這家企業套現將近300億元。
與此同時，2011年至2013年，潘石屹斥資7億美元買下紐約曼哈頓廣場附近的寫字樓。隨後，又花費6億美元將曼哈頓公園大道廣場的49%股份收購。2013年，他和張欣耗資7億美元，買下了美國紐約地標性寫字樓通用汽車大廈40%的股權。
雖然事後，潘氏夫婦對外表示這些收購是通過家族信託進行的，完全屬於個人行為，和SOHO中國沒有任何關係。但聽眾似乎並不買賬，畢竟他們夫妻的個人財富，也是通過經營SOHO中國這家上市公司積攢的。
國內賣樓，國外買樓，再加上潘石屹是最早看空中國房地產市場的人，妻子張欣的外籍身份，以及夫妻倆從2014年開始，向美國高校投入了上億元的助學金等，幾大因素重疊在一起，難免引人懷疑：潘石屹不是在跑路，就是在準備跑路的路上。
圖/視覺中國
關於潘石屹要跑走的新聞，最近兩年就沒停過。有人說他跟王健林、李嘉誠一樣，正在拋掉國內資產，跑到國外逍遙。這讓潘石屹很氣憤，“請問我們往哪裡跑？我的護照還是中華人民共和國護照，我還是北京市人大代表，我能往哪裡跑？”
上述投資機構高管分析認為，不排除SOHO中國在賣掉“八大金剛”後，會加大海外投資，但主要還是看潘石屹的投資偏好。是的，沒有人知道潘石屹到底要往哪裡跑，但大概率，他會跟著張欣跑。
2005年，SOHO中國完成權利交割，潘石屹將自己持有的SOHO中國股權的收益權全部轉至張欣名下。至此，他雖然身份上還是這家企業的董事長，但真正掌握實權的是張欣。
外界都說，潘石屹娶了個好媳婦。就連他自己也說“是妻子張欣成就了我”。但其實有潘石屹在身邊，也讓當年的“海歸女青年”張欣，在以男人為主導的中國房地產圈裡闖蕩，變得相對安全且容易了些。
在接受名利場《Founders Fair》訪談時，張欣自曝和潘石屹相識的第四天，便決定結婚。1994年兩人初識，為了讓張欣儘快瞭解自己，潘石屹帶著她來到建築工地。他指著地上的一片大坑，告訴身邊的女人，這裡將是北京的曼哈頓。
這一句話可把從美國華爾街歸來的精英給嚇著了。張欣吃驚地看著眼前個子不高，還操著一口甘肅天水味兒普通話的男人，心想：這個人從未出過國，甚至連一句英文都不會說，怎麼會知道美國的曼哈頓長什麼樣子？
想要將一個女人成功俘獲，首先需要滿足她的好奇心。如果很不湊巧，對方是一個精明強幹的女人，恐怕更要如此。你永遠不會知道，這顆好奇心，足以讓她主動愛上你。不能說謙卑謹慎、狡黠
敏感的老潘深諳女人心，但至少他懂張欣，更懂自己需要什麼。
初代地產大佬的新生存路徑
翻開最近十年SOHO中國的財報，營業額自2010年的巔峰之後，一路下滑。
2018年17.21億元的營業額，僅是巔峰期的十分之一。皈依巴哈伊教後的潘石屹說，信仰是幸福的源泉。這是金錢買不來的幸福。可儘管如此，沒有錢，也是萬萬不能幸福的。對於天生的“二道販子”、精明的商人潘石屹來說，不掙錢的生意，做它幹什麼？
今年下半年，被潘石屹視為二次創業的共享辦公項目SOHO 3Q，因整個行業的運營模式和盈利模式尚不成熟，持續虧損。潘石屹將其中11個項目打包賣給築夢之星。
圖/ AI財經社製表
潘石屹是早期進入中國房地產界的元老級人物，SOHO中國也曾經是和萬科、碧桂園比肩的房地產開發企業。可如今，馮唐易老，李廣難封。企業發展短短數十載，潘石屹這個包租公，不好做，SOHO中國也被很多後輩企業趕超。
好在老潘聰明，他是擁有1800多萬粉絲的微博大V，頻繁為公共事件發聲，早年間參與過電影拍攝、寫書，最近兩年拿起相機成了攝影師。這些行為，讓他的企業和他本人，始終未曾因業績的下滑，淡出公眾視野。
一位從業20多年的投資機構負責人表示，據他的經驗判斷，在產權和手續清晰的情況下，預計明年底前，SOHO中國將所有項目都出手，應該不難。如果老潘真的撤了，這就意味著早期進入中國房地產市場的那些意見領袖，恐怕真的所剩無幾了。
這些人在微時大多是政府中低層官員、科研院所的知識分子，受到鄧小平1992年南巡講話影響，下海創業，被普遍稱為“92派”企業家。
其中，在地產行業裡，以復星集團郭廣昌、建業地產胡葆森、萬通創始人馮侖、陽光100易小迪、SOHO中國潘石屹和中坤集團黃怒波等為典型代表。
上世紀90年代初，郭廣昌還是復旦大學哲學系的青年教師，黃怒波還是中宣部的一名處長，馮侖也先後在中央黨校、中宣部、國家體改委、武漢市經委和海南
省委任職，而在河北石油部工作的潘石屹，每月領著101元的薪水，日子過得踏實穩定，掙的錢比自己在清水縣政府工作的父親還多出一倍。然而這些“鐵飯碗”最終沒能圈住年輕的靈魂。因為有過在政府工作的背景，他們大部分都選擇進入跟政府關係最為密切的房地產行業，在創業初期，便迎來機遇。不過很快海南房地產市場的崩盤，給這些平均年齡24歲的年輕人上了一課。特別是對於身處海南風暴中心的“萬通六君子”來說，體會最深。
儘管在海南市場崩盤前，“萬通六君子”成功逃脫，但他們對金融風險仍然心有餘悸。比如潘石屹這麼多年來，十分重視企業負債率。一路賣樓的顯著成果就是，2019年上半年，公司將淨負債率控制在44%，遠低於行業平均負債水平，平均借貸成本約4.8%，境外負債僅佔全部負債的3.5%左右。
創始人的性格是一家企業的底色。與緊緊抱著商業地產這條路持續深耕的潘石屹不同，選擇進入住宅地產賽道的開發商們，在1994年住房制度的改革後，隨著房價進入上升通道，敢於高負債、高槓杆、高週轉運作，企業營收也一路高歌猛進。
潘石屹覺得，自己並不是中國最早的地產商，他認為如果要論先後，第一代的地產企業家首當其衝，應該是萬科集團創始人王石。
潘石屹應該永遠不會忘記，自己第一次和王石見面的場景。“我們當年到深圳的時候，萬科已經做得非常大了。”1993年，馮侖帶著他一起去拜訪王石，想跟行業“老大哥”取經，興許還能搞一番合作。但那段時間的王石很忙，只安排了一個小時的接待。
圖/視覺中國
60分鐘的時間裡，馮侖侃侃而談了50分鐘。王石在最後的10分鐘裡，不留情面地指出三點：
第一，賺錢而不愛錢是聖人，我相信你馮侖是聖人，但你不能要求萬科的人都是聖人。人與人之間不分財產就有問題，必須先進行產權界定；
第二，像酵母一樣發酵開來的企業，很難和萬科合作。萬科正在搞減法，只和往房地產專業化方向發展的企業合作；
第三，做企業就是一步一個腳印， 沒有什麼捷徑，沒有什麼酵母式經營。
老大就是老大，一番話噎得馮侖和潘石屹不知再說點什麼好。王石後來回憶起那次對話，打趣地說，自己還是不夠圓滑，怎麼能一下子就把人家給擋回去了呢？
在潘、馮的眼裡，王石是兄長般的存在。只不過，這位兄長在1999年選擇辭去萬科總經理職務，開始減少打理公司的時間，出席社會活動變得頻繁。2011年春節前夕，王石索性全脫產，前往美國哈佛大學開啟了自己的第二人生——遊學。緊接著，潘石屹的任姓好友和老搭檔馮侖也於2011年分別辭任華遠地產和萬通地產的董事長。
那幾年，房地產大佬的江湖排位和座次蒼黃翻覆。時間讓一切變得物是人非。
還記得六年前，潘石屹和證大集團戴志康、綠城中國宋衛平一起出現在上海灘，為了爭奪外灘8-1地塊的權益，聯手大戰復星國際的郭廣昌嗎？
現如今，戴老闆因涉嫌非法吸收公眾存款被批捕，宋衛平在今年7月正式退休，離開了他一手創立的綠城，只保留了綠城規劃設計委員會名譽主席這一虛職。現在的他，將更多的精力專注於藍城、綠城小鎮建設。
觀察幾位初代地產大佬淡出主流房地產圈的路徑：一類選擇退休，但仍在地產行業潛心鑽研自己喜歡的方向，比如宋衛平；另一類掉轉船頭，在自己陌生卻又能展現特長的領域，繼續發揮光熱，比如王石、比如馮侖。
遊學歸來的王石，用了兩年時間，處理“寶萬之爭”。儘管他最終沒能按照自己早年預設的軌跡從萬科離開，但是他主動選擇了提前退休，趁著自己還有話語權，將萬科的接力棒正式交給鬱亮。王石說，繼創立萬科和遊學哈佛後，自己很有可能擁有第三種人生。而在那種人生裡，讓他再做跟房地產相關的事，他是不屑一顧的。
2003年的夏天，王石第一次在哀牢山見到了自己的偶像褚時健。在他的記憶裡，褚老穿著一件圓領衫，皮膚曬得很黑，戴著一副寬邊墨鏡，腰桿挺得筆直，完全看不出年近八旬。那時，褚時健剛剛承包了2000多畝橙園，很興奮地跟王石聊著五六年後的事。
王石聽著，但心裡有點犯嘀咕：褚老都快80歲了，怎麼還這麼自信地跟我講六年之後的事？後來他自己想明白了，或許這就是中國企業家的工匠精神。王石更佩服眼前這位老人了，在遭遇過事業和家庭的雙重打擊後，八十歲的褚時健，眼裡依然有光。
如今，年近七旬的王石，在告別萬科後，出任華大基因聯席董事長。與此同時，他仍在遊學、出書，還打算創立個人商業新品牌。正如他最崇拜的偶像那樣，不懼歲月，東山再起。
反觀“地產界思想家”馮侖，他和王石的出走路子還是有很多差異。信奉老莊，不善理財的馮侖，說話和寫字更為專業，他是理想豐滿的知識分子典型。
當年在被王石懟了之後，他有三年沒有再和對方聯繫。後來馮侖告訴王石，那次談話之後，萬通公司聽取了他的
建議，明確選擇房地產方向，不在全國盲目開展。萬通公司在北京建設的萬通大廈，在幾年內賺了三億元。
圖/視覺中國
王石評價馮侖是“才子型企業家”：精通詩詞，國粹、國學瞭然於胸，但又沒有知識分子容易動搖，又很脆弱的壞毛病。或許是因為欣賞馮侖的才情，兩人漸漸拉近了關係。1999年，馮侖與王石、胡葆森等人，聯合發起併成立了中國首家房地產策略聯盟機構——中城房網（現被稱為中城聯盟），並倡導“新住宅運動”。
在馮侖離開開發商的隊伍後，每年的中城聯盟會議，成為他最重要的時刻。因為這不僅是一場中國地產界的高端朋友圈聚會，更是馮侖提供的道場。地產大佬們每隔一年，都要坐在一起，暢談彼此對整個行業從來路到去路的思考。
按照潘石屹的話說，馮侖像個導演， 一點沒有地產商必備的腳踏實地的氣質。有媒體評價他愛“走神兒”，也許正是這種“走神兒”，讓馮侖成為馮侖，而不是其他什麼人。
2018年2月，馮侖發射了中國首顆私人衛星“風馬牛一號”，名字出自他創立的微信公眾號“馮侖風馬牛”。性格幽默，愛寫文章的馮侖，被公號的粉絲們親切地喚為“馮叔”。
前兩年，他開始對自媒體和網紅極為關注，他會好奇網紅為什麼會紅；在這條經濟價值鏈上，究竟有多少環節；以及怎樣讓“紅”成為一件可持續的事……也有質疑，昔日
大佬做起了個人品牌，生意卻沒有什麼起色。漸漸遠離房地產，在娛樂圈、文化圈、名利場和高等學府遊走的“創一代”開發商們，或許非常享受當下的時刻。
他們幾乎都已過了“知天命”的年紀，實現了財富自由，擁有了江湖聲望，而且他們的身體都還很不錯，有足夠的精力去追求更多新奇事物。但無論這些企業家們是否真正走出了中國的房地產行業，一個確定的事實是，他們永遠不會走出中國商界的歷史，他們的江湖故事也永遠不會因此謝幕。
改革的邏輯——四個十年與四代企業家，管清友，2018年11月
“92”派地產商，張濤，《城市住宅》，2012年
地產“天王”的謝幕與逃頂，證券時報，2019年
大佬紛紛與房地產說再見，《企業觀察家》，2018年9月
地產大佬“退隱”後的中國房地產，新財經，2011年
“地一代”謝幕：一個時代終結與開始，中國房地產報，2014年
《我用一生去尋找》，潘石屹，2008年
《我的價值觀》，潘石屹，2013年
馮侖：決勝未來商業，商業文化，2018年11月
王石、王健林、俞敏洪、潘石屹發文悼念褚時健，《中國企業家》，2019年3月
與偶像的對話：王石對談褚時健，《中國經營報》，2015年1月，
馮侖與王石的交鋒，付業興，2011年3月，
和馮侖一起走神12分鐘，劉乾超，2016年12月。
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