說起神盤，大家一定會提到SM·錦悅。這個被購房者和媒體“開”了無數次的樓盤，終於要在本月取證了（重點的事情說三遍）。
本期《牙叔看房》帶大家看的就是這個“千年捂盤王”。話不多說，先來了解下項目的基本信息——
項目概況
項目名稱：SM·錦悅
佔地面積：21181平方米（約31.77畝）
容積率：4.71
產品類型：住宅
總戶數：960戶
車位數：1195個
樓棟數：7棟
梯戶比：2梯4戶和2梯5戶
物業費：2.58元/㎡.月
物業公司：四川悅華置地物業管理有限公司
產品價格：17000-18000元/㎡左右 （本批次）
產品面積：70和90㎡套二、119和125㎡套三（本批次）
裝修情況：精裝
項目位置：成華-二環路東二段(SM廣場旁)
區域：東二環、吃喝耍的聚集地
城東，素有“東窮”的說法。如今隨著建設路板塊、攀成鋼板塊和萬象城商圈的陸續崛起，城東再也不是以前那個“窮小子”了。而建設路板塊，則被認為是城東繁榮的起點。
從2006年開始，SM廣場、伊藤洋華堂、龍湖三千集等商業配套逐漸興起，建設路板塊隨之成為二環內主流生活圈。2012年隨著招商東城國際廣場、萬科鑽石廣場、協信中心等一系列泛建設路商圈的城市商業綜合體落戶，建設路的商業綜合配套得到進一步完善，區域成熟度進一步加強，甚至坊間有傳“這是成都的第二商圈”。
現在的建設路板塊有龍湖、萬科、首創、招商等為代表的大型開發商，項目樓盤還是比較多。不過受區域地段及土地條件等因素的影響，片區內的新盤多以剛需小戶型產品為主。
而且，從目前的樓市數據來看，建設路板塊的新房均價和二手均價（安居客數據）基本持平，幾乎沒什麼剪刀差。而同位於東二環的萬年場板塊，一二手價差已經到5000元/㎡。
值得注意的是，建設路板塊上次有樓盤拿證還是在今年5月份——恆大雲門，均價18028元/㎡，這是繼搖號選房政策頒佈後，片區開出的唯一一盤。
可以想象，建設路再有新盤推出，必定引發市場的強烈關注。
最近的地鐵也要1.3公里......
SM·錦悅地處二環，周邊道路四通八達，擁有二環路、高架橋、建設南路等主幹道，進出城都較方便。但是受制於商場周邊人流、車流較多，這裡堵車是常態。
而且最尷尬的是，片區內暫無地鐵經過，目前最近的地鐵需要乘坐BRT到萬象城換乘4號線。6號線1期工程也將會穿越建設路板塊，距離SM錦悅項目最近的站點就是新鴻路站，約有1.3公里，計劃將於2020年投入運營。
值得注意的是，項目旁邊有SM廣場公交站，一方面出行便利，另一方面人員較嘈雜，實地看後，離6、7號樓很近，對業主的日常生活有一定影響。
商業除了熱鬧還有網紅
SM·錦悅除了東二環的天然地理優勢外，另一大賣點就是：步行十分鐘抵達SM廣場。
牙叔查了資料發現SM集團作為菲律賓企業，在2001年拿下東二環百畝地塊，正式進入成都。拿地後，SM集團對該地塊進行了兩期開發規劃：一期佔地60畝為商業，為2006年亮相的SM廣場；二期32畝為住宅，即現在才推出的SM錦悅，此前該地塊一直被用作一期廣場的商業配套停車場，由此可知曉該盤的產權只有50多年產權。
按照大多數房企的普遍做法，會優先開發住宅回收資金，而商業部分常在地段人氣起來之後再開發。SM初進成都反其道行之，選擇了先開發商業，而住宅時隔15年後才動工修建。不過在建設路快速成長的十年間，SM成華廣場確實拉動了區域的商業發展。
當然，SM·錦悅旁邊還有萬象城和339兩大商圈，步行10分鐘就是伊藤洋華堂和龍湖三千集，距離萬象城、鑽石廣場等商業綜合體也不遠。此外，建設路美食館子恆河沙數，是成都人和外地遊客爭相打卡的網紅區域。
教育醫療資源來說，成華區整體的教育質量不如青羊區和錦江區，不過還是有名校的。在距離SM·錦悅800米處就是成都市建設路小學，僅一街之隔。
據悉，建設路小學建於1920年，還有不到2個月就有百年曆史了，擁有深厚的文化底蘊。而且置業顧問明確表示，SM·錦悅劃片區就讀的學校已經確定是建設路小學，對口初中是華西中學、49中和石室初中，其中石室初中距離項目約900米左右。
區域內的醫療資源也很密集且集中，距離SM·錦悅400米是成都第六人民醫院，距離2.5公里是成都市第二人民醫院，電子科技大學醫院則距離項目1.1公里。
剛需的心尖貨，最低總價119萬起
牙叔從售樓部瞭解到，即將拿證的是SM·錦悅2、3、6號樓，382套精裝房源。本次的戶型區間在70-125㎡，預計售價在1.7-1.8萬/㎡，其中應該是3000元/㎡左右的精裝標準。
照此計算，購買面積最小70㎡的房子，總價119萬元，接近36萬元的首付，就能在東二環置業。
項目總平圖
整個項目佔地32畝，由7棟住宅構成，容積率4.7，佔地小、撞上容積率高，整個小區的居住舒適度大打折扣，而且也沒有太多的面積來打造中庭綠化。好在所有樓棟無底商，算是一個純居住社區。
相比首批次開出的1號樓和7號樓，2、3、6號樓的位置算是正處中庭，部分戶型臨街但也不是主幹道。其中2、6號樓為26層，2梯5戶，3號樓為33層，2梯4戶。
接下來，看戶型。
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圖為70平米套二戶型圖，該戶型朝西北，兩個臥室的窗戶朝著SM廣場，受噪音等影響。
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圖為90平米套二戶型圖，該戶型朝西北。整個房屋兩面採光，光線充足，優於70㎡戶型。不過次臥面積太小，臥室門正對衛生間，佈局不合理。
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圖為124平的套三雙衛戶型圖，該戶型是橫廳設計，空間寬敞、廚房與生活陽臺相連，使用方便。不過次臥對著衛生間，佈局不合理。
牙叔置業建議
買房置業無非就是自住和投資兩種動機。對於自住人群，牙叔覺得SM·錦悅雖然居住舒適性不高，產權只有50多年，但這個地段和這個價位，也不用猶豫，搖到號就買買買。對於投資人群，牙叔覺得，其實想買這個盤的絕大多數人都是為了投資，總價不高，首付不用太大負擔。更重要的是，建設路板塊靠近電子科技大學和建設學小學，租房行情一直不錯。如果想在二手房市場尋找機會，處於東二環的黃金位置，也不用擔心房子掉價。
當然，一切的提前都得搖到號，祝大家手氣棒棒！！
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