看多房地產但沒錢買房？看多深圳前海發展但沒錢買辦公室?
現在終於有機會了。
11月13日，港交所網站披露招商房託基金通過上市聆訊，該基金是由招商蛇口發起，招商局置地(00978)擔任房託管理人，花旗環球金融擔任其獨家上市代理，招商證券國際為財務顧問。
圖片來源：招商局商業房地產投資信託基金招股書
房地產投資信託基金為集體投資計劃，以基金單位信托形式組成，主要投資於產生收入的物業，並以其收入向基金單位持有人提供穩定回報。招商房託基金為主要以擁有及投資中國的商業物業為目的而成立的房地產投資信託基金，其將首先專注於：粵港澳大灣區(不包括兩個招商置地城市，即佛山和廣州)以及北京及上海。目前投資組合位於中國深圳蛇口的5棟物業組成，總樓面面積、可租賃總面積分別約為26.23萬平方米及24.99萬平方米。據可租賃總面積計，平均租用率為81%，2018年底為90.4%。物業於6月底的評估價值總額為人民幣65.17億元。
一、運作模式
房地產投資信託基金是房地產證券化的重要手段，通過把流動性較低、非證券形態的房地產投資證券化，在保證較好的流動性的基礎上，為資本有限的中小投資者提供投資於房地產產業的機會。
房地產投資信託基金以發行基金單位的方式，集合公眾投資者資金，並選擇合適的地產項目構建投資組合，其收益來源主要來自地產公允價值的增值以及出租物業的租金收入。此外，基金會將出租不動產所得的收入以分紅派息的方式分配給基金單位的持有人，從而使其獲得長期穩定的投資收益。
圖片來源：招商局商業房地產投資信託基金招股書
二、市場情況
香港REITs是以信託方式組成，主要投資於房地產項目的集體投資計劃。該基金旨在向持有人提供來自房地產物業的租金收入回報。具體的交易結構主要包括三個環節：一是將物業注入SPV公司，二是成立信託基金，三是發行信託基金份額募集資金投資於SPV公司，從而獲得物業所有權以及物業所產生的租金收入。為了方便闡述，這裡使用YUXIUREITs(越秀房產信託基金)的交易模式作為案例：
1) 將物業注入項目公司。2004、2005年間越秀投資對國內的四項物業資產(白馬大廈、財富廣場、城建大廈、維多利廣場)進行資產剝離和轉讓，對應轉讓給四家項目公司(BVI公司)。
2) 將項目公司股權轉讓給越秀房託(SPV)。2005年12月，越秀投資將四家項目公司的股權轉讓給在香港註冊的越秀房託(控股)有限公司(香港)。
3) 設立地產信託REIT。匯豐機構信託服務(亞洲)有限公司作為信託人和管理人將越秀房託(控股)2005限公司(香港)間接持有的四項國內物業資產設立越秀房地產信託基金金。於2005年12月7日訂立信託契約，成立香港房地產信託基金——越秀房產信託基金。
三、行業概況
深圳作為粵港澳大灣區的核心城市之一，地區經濟基本面有望持續向好。根據相關預測，2019-2023年深圳地區生產總值總量的複合年增長率為6.7%，屆時將達到3.4萬億元，生產總值增長率高於全國整體水平。此外，2018年深圳人均可支配收入達5.75萬元，較去年同比增長8.7%，並預計將以溫和的速度持續增長。
深圳房地產投資總額油2013年的877億元增長至2018年的2600億元，複合年增長率超24.3%。2019年8月，中國政府將深圳設立為「中國特色社會主義先行示範區」，倡導將深圳發展為綜合性的國際科技創新中心。整體而言，預期深圳的房地產市場表現將高於全國整體水平。
深圳蛇口區域寫字樓市場租金預期持續增長。
2015-2018年，蛇口甲級和乙級寫字樓的平均月租呈穩步增長態勢。根據萊坊市場數據預測，受益於深圳整體經濟增長，預期2018-2023年間蛇口甲級及乙級寫字樓的平均月租年複合增長率分別為7%及3.9%。
深圳地區經濟基本面持續向好，物業租金有望持續溫和上漲。
四、業績方面
2016年至2018年，招商房託基金產生收益分別為人民幣3.67億(單位下同)、3.60億及3.89億，年複合增長率為3%。同期，由於每年有投資物業公允值變動，溢利分別為3.48億、7.25億及10.99億，年複合增長率為78%。2019年上半年招商房託基金溢利為3.92億，同比下降50%。
目前招商房託基金的資產共由深圳蛇口的五棟物業組成，新時代廣場、數碼大廈、科技大廈、科技大廈二期及花園城。其中一棟為甲級寫字樓，三棟為寫字樓綜合體(技術上劃為工業用途)及一棟為購物中心。
截至2019年6月30日，物業的可租賃總面積約為25萬平方米，評估價值為人民幣65.17億，物業的平均租用率約為81.0%。
這五棟物業資產優勢明顯。
自2005年領展首開先河至今，港交所有且僅有領展房產基金(00823)、冠君產業信託(02778)、匯賢產業信託(87001)等10只REITs(不含已停牌睿富房地產基金)。一旦招商房託基金成功上市，將成港交所第11只REITs，以及第六隻包含內地物業的REITs。
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