山美水美的富陽區，掛出了一宗巨無霸地塊：總建築面積76萬方，位於秦望板塊的核心位置。今後住宅的限價標準，為含精裝29800元/㎡。
29800元/㎡？這個接近於3W的數字，是真的嗎？這可是富陽區。
未來科技城核心區，也不過是31000元/㎡的均價呀。富陽區的售價，居然基本等同於大熱的未來科技城？富陽區的價格怎麼可以跳漲？
這個接近於3W的單價，是真的。疑問自然也來了。
先把地塊本身捋一捋。
掛牌的這宗地塊總共分為6個片區，面朝富春江，東至江濱西大道與富春江，西至文教路，北至體育館路與開源路，有個好聽的名字叫做秦望「城市眼」。
秦望地塊
地塊要求很高，要建一座建築面積不小於60000㎡的商業綜合體；國內五星標準的酒店一座，建築面積不小於38000㎡；不得建設酒店式公寓，商業可售部分最小產權分割單元不小於300平方米。
還不止，另外要代建用地面積5.5萬方的秦望廣場、將近1.4萬方的科技館等。其他七七八八的要求還有很多，地塊的複雜性可想而知。
可以看以下這份表格，有比較詳細的指標：
數據整理丨好地網
這些是建築層面，看了之後的初步感覺是富陽要建一個很厲害的項目，地塊面積大，總起價也高達到了67億。而第二反應，才是很多人都驚訝的銷售均價，這宗地塊今後住宅的限價是含精裝29800元/㎡。
限價如此深入的時代，富陽居然一躍而起，不免讓人大吃一驚。29800元/㎡，對於富陽來說是什麼價位？目前最高售價是含精裝22000元/㎡，不是愁賣的那種，但也一定不是一房難求。
在這個價格基礎上，秦望「城市眼」為什麼限價標準定得如此之高？或者說，為什麼可以定得如此之高？
疑問很多。
01
第一大疑問，「秦望」這個看起來很陌生的地方，憑什麼賣29800元/㎡？
這應該是很多人的第一個反應，秦望在哪？別說普通老百姓了，就算是一些地產從業者，不刻意關心富陽，可能也是看到了29800元/㎡這個數字後，才想深刻了解下秦望這個板塊。
秦望廣場及周邊
秦望在哪呢，富陽城區的南側，差不多是富陽區政府和東吳文化公園的中間地帶。如果從東洲過去，一直沿著富春江開就是了。現在的秦望廣場就是出讓地塊當中的一部分，以後會徹底改造，它和它周邊的一大片土地，構成了正在掛牌的秦望「城市眼」。
看富陽的做法，應該是要把這裡建成富陽的金字塔尖地塊了。就是捨我其誰，在富陽我最貴，誰也沒法跟我爭。
所以，雖然這裡地鐵現在還沒通達，但卻儼然是TOD的架勢，地上規劃了購物中心、主題廣場、秦望水街等，地下預留好了地鐵接口，地下空間的規劃也極其複雜。
秦望城市眼效果圖
02
第二大疑問，能不能賣到29800元/㎡，富陽有這個接受度麼？
富陽人是這麼看這個地方的：「兼具江景和配套的中心地帶」，地位很高了。此前都是老的商品房和聯建房，但都已經拆改成功。
看到秦望城市眼地塊掛牌後，富陽人補了一句：「有錢應該會去買的，因為這裡比起其他地方，有一線江景；比起東洲、鹿山，有極大的配套優勢」。
讓我們回想一下。十四年前，在價格還是市場化的年代，錢江新城西翼還沒什麼大起色，濱江·金色海岸賣2W，與它一路之隔的濱江·金色家園賣1W出頭，各有其主。
秦望城市眼賣29800元/㎡，也是這個道理。
只不過，會挑開發商，沒有溢價能力的開發商會很吃力。
什麼開發商會來，很關鍵。有綜合體要自持，加上有商業部分和那麼多的代建，雖然看起來地塊樓面起價只有8778元/㎡，事實上即使頂格賣到29800元/㎡，利潤也有限。
能不能29800元/㎡也賣得很輕鬆，看誰拿地。只是矛盾在於，擅長做商業運營的開發商，一般在住宅上沒什麼溢價能力；在住宅上有溢價能力的開發商，一般都不擅長做商業運營。
03
第三大疑問，與更多人有關也更讓人焦慮。秦望要是賣到了29800元/㎡，富陽區的其他板塊，會不會跟著水漲船高？
樓市的降溫，一定程度上依靠長期限價。一旦限價鬆了，而且松的幅度還那麼大，就怕跟年初的申花樓盤綠城建發·沁園一樣，對市場有不小的衝擊。
會嗎？情況不一樣。
看九龍倉·雍景山的預售證，這個答案就出來了。即使在銀湖這麼一個小小的地方，新樓盤帶精裝可以賣19200元/㎡，而只能賣13200元/㎡的毛坯老樓盤，還是賣13200元/㎡；在高橋，最貴的萬達項目能賣22000元/㎡，整個銷售週期內也漲不上去；在東洲，那麼多大盤，即使是聯體排屋，也賣不到29800元/㎡……
能賣29800元/㎡，目前只有秦望城市眼；可預期的將來，也只有秦望城市眼。也就是，別把它跟富陽的其他樓盤歸為同類。
當然，要不要買或者值不值得買是另外一回事，它將在一段時間內，代表富陽的最高價。
29800元/㎡，乍看之下，富陽的膽子有點大。可再多想一步，為什麼要給富人省錢呢？
杭州的江河匯流區，限價標準是69800元/㎡，按照富陽的做法，應該給99800元/㎡才對。反正跟普通家庭無關。
富陽的29800元/㎡，跟富陽的普通家庭也無關。能確定的，是這個秦望城市眼，富陽對它的預期有多高，投入有多大。
每個區域，都可以有自己的金字塔尖樓盤。
閱讀更多 杭州房產信息 的文章
