11月16日，央行發佈的《2019年第三季度貨幣政策執行報告》提及，“按照‘因城施策’的基本原則，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。”
在我們看來，不作為刺激手段不應與政策繼續收緊畫上等號。目前房地產業在我國經濟中仍有著重要地位，在經濟面臨下行壓力、地產拐點逐步形成的背景下，房地產調控不應再大幅收緊，保持整體調控穩定在當前的水平是較為適宜的。
但是，目前我國房地產業也存在一定的問題，這影響到房地產業的穩定發展：
一、房地產業的行業“拐點”正在形成，不利於經濟穩定及產業作用的發揮；
二、房地產市場集中度逐漸提高，大型房企對於調控的應對能力和承壓能力逐步變強，房地產調控的效力有所減弱；
三、房地產投資的持續下行會造成供給的進一步下降，並可能導致未來房價的上漲；
四、當前我國也面臨居住用地供給不足的情況；
五、長期以來，土地供應與人口錯配和土地供應結構的問題還在繼續影響著整體市場穩定；
六、近期嚴厲的融資政策將會影響未來一段時期內的房地產供應。
為了穩定房地產業的發展進而穩定我國整體經濟發展，我們需要採取有效措施，以“穩地價、穩房價、穩預期”為宗旨，以供需相結合的調控方式促進房地產市場健康發展，支持房地產業合理融資需求，調整土地供應結構，增加住房供給，加強房價預期管理並繼續構建和完善市場長效機制，最終實現房地產穩定發展這一目標。
房地產行業未來仍然存在一定的需求空間
從長期來看，我國住宅需求主要包括城鎮化過程中新增城鎮人口的居住需求和城鎮存量住房的折舊拆遷需求。
根據我們的計算，未來12年間城鎮住宅總需求約為139.43億平方米（按照30年折舊則為213.54億平方米）。
如果考慮到住房改善的需求，我國未來的新房建設需求還會更大。在住房需求沒有明顯下行的情況下壓制供給，會造成未來供需失衡，並最終推高房價。
除了住宅投資需求外，我國還有大量其他的房地產開發投資需求，隨著老齡化和居民消費升級的進一步發展，以養老地產和旅遊地產為代表的產業地產同樣需要大量的資金投入。
“穩”是房地產市場健康發展的重要評判標準，供給端的調控是房地產市場穩定的基礎。因此，供給端調控要注意以下幾個方面：
（1）以供需相結合的調控方式促進房地產市場健康發展。
需求端調控由於操作較易且見效較快，往往是房地產調控的主要手段，但是需求端調控容易導致購房者的主動規避，單一的需求調控還會使購房者對房價的預期越來越高，調控難度越來越大。而且無論從短期還是長期來看，我國房地產需求仍然處在相對高位，單純壓制需求並不能從根本上解決問題。如果試圖只通過壓制來緩解目前的問題，這些壓制的需求終究會在未來反彈，造成更大的問題。
（2）適度保持土地供給的增加並改善土地和住房供應結構。
要繼續貫徹落實“因城施策”的方針，針對人口淨流入的城市要適當增加土地供給量，尤其是近幾年土地規劃建築面積和成交的商品住宅供需差距比例明顯為負增長的區域。
同時要嚴格按照住建部的要求，對消化週期在36個月以上的城市，應停止供地；36-18個月的，要減少供地；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。
（3）合理解決房企正常融資。
目前房企融資在全面收緊，尤其是銀保監會發布關於開展《鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》(銀保監發〔2019〕23號)後，房企融資進入強調控階段，信託、基金等金融機構對於房企融資全面收緊。2019年1-10月房企開發資金來源增速為7.0%，較上年同期下降0.9個百分點。今年前三季度新增房地產貸款佔同期人民幣貸款增量的33.7%，較去年低6.2個百分點。打擊房企違規融資完全正確，但也應滿足房企正常、合理的融資需求，以保證合適的投資水平。
（4）保持房地產投資合理增長。
我國仍然處於城鎮化快速發展的階段，未來十年大約2億多人會陸續進城，對於住房需求仍然有一定的空間。除住宅外，還需要相應的商業、產業等配套資源的投入。
（5）加強房價預期管理。
在總體需求不發生大量下降的情況下，穩預期就離不開供給端發力，而維持房地產開發投資的合理穩定增長就是供給端調控的重要手段之一。同時，不將房地產業作為短期經濟刺激的手段也意味著房地產業在長期中必然要實現與整體經濟的協調發展，防止大起大落式的發展模式，這也將穩定當前房地產市場預期。
（6）積極構建與完善房地產市場長效機制。
從發達國家的經驗來看，房地產市場長期穩定離不開基礎性的法律制度，因此，構建長效調控機制意義重大。長效機制也是我國房地產業長期健康發展的基本保證，目前已經進入試點階段。
盛松成繫上海市人民政府參事、中歐陸家嘴國際金融研究院常務副院長，宋紅衛、汪恆為同策房產諮詢股份有限公司研究員（本文僅反映作者觀點，不代表所供職機構意見）
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