近期，有消息稱保利時代計劃在本月中下旬拿證，也有不少購房者在諮詢我們的購買建議。
由於該項目售樓部亮相不久，樣板間上週末才開放，非常低調，相關信息較少，大部分購房者還不知道這個樓盤所處位置。
保利時代位於主城區北一環外，規模約379畝，屬於人北中央商務區版塊。售樓部規模也是保利在成都最大的一個。
按理來說，這樣的項目從拿地初期就會受到極高的關注，但市場上對它的拿地信息卻很少。所以，要全面地瞭解保利時代這個樓盤，我們先從土地開始聊起。
金牛區最大的舊城改造項目
2018年12月28日，保利發展與成都木綜廠府河橋市場自主升級改造項目在成都舉行簽約儀式。金牛區政府引入保利發展，打造金牛區最大規模的舊城改造項目。原木綜廠建材市場舊址，也就是今天的保利時代 。
它位於金牛區重點打造的人北中央商務區版塊內，總體定位為商務總部區、現代商貿區。今年我寫過一篇關於城北規劃的文章，強調了人北中央商務區是城北向外延伸發展的起點，是門面，也是城北最核心的區域，沒有之一。
人北中央商務區規劃效果圖
金牛區政府的官方描述亦是如此：“人北中央商務區處於成德綿城市群樞紐地位、是成都市‘雙核共興’‘北核北移’的重要載體，在成都打造建設具有國際影響力購物天堂戰略規劃中，具備打造城北高品質商圈的天然優勢。”
區域內近幾年開發的龍湖上城、花千集等項目、以及大規模的舊城改造，正在加速改善區域城市面貌。
城市面貌更新中的人北中軸
保利時代項目恰好也是其發展過程中的一個重要節點，將要完成區域內379畝的城市面貌更新。
配套相當完善，但也有小遺憾
保利時代不是一個單純的住宅項目。在城市配套的打造上，它379畝的項目版圖上規劃了包括：幼兒園、臨河公園、派出所、醫院、住宅、寫字樓集群、商業集群、在商業部分還包含了TOD的打造。
保利時代項目規劃
當然，涉及“舊城拆遷”，那後期就避免不了“返遷”和城市配套的打造。但好在拆遷部分全部為商鋪，後期涉及的返遷部分也均為鋪面，這樣保證了其住宅純正的商品屬性。
在配套方面，保利時代所處的地段，其交通優勢、商業配套已經非常明顯。
在軌道交通方面，區域內擁有1號線、5號線、6號線、7號線在內的多個站點。未來，保利時代商業部分將接通地鐵站點，打造原創TOD。公共交通通勤非常便捷。
在商業配套方面，除了已經成熟的金牛萬達外，明年，龍湖上城天街將開業，擁有12萬方的盒子商業，引入了包括Urban Revivo、Champion在內的多個潮流品牌。同樣在明年開業的還有花千集的街區商業。以上商業配套都距保利時代1公里範圍內，基本滿足了片區內購房者吃喝玩樂購物等需求。
龍湖上城天街實景
當然，保利時代本身也有規模巨大的商業體量，但目前還未動工，呈現期大概率在住宅後面。
在教育方面，這是金牛區的短板之一，也是版塊的短板。目前，保利時代項目隔壁就是成都市五丁小學，其口碑質量一般，保利時代劃入該學校的概率較大。
五丁小學實景
另外，保利時代自身需配建一所幼兒園，未來片區內大概率還將新增一所小學。
二環內少有的“剛改”產品
在如今大戶型供應為主的主城新盤市場，保利時代聚焦在“剛需”、“剛改”群體的產品實屬少見。
住宅部分一共分為4個組團，共計有2600餘套房源。本批次將預售雲門、雲央組團，共計7棟樓，供應約780套房，戶型面積從109-131㎡不等。
基礎信息
產品類型：高層住宅
預售套數：約780套
樓層：19-34層
面積段：109-131㎡
價格：預計22000-25000元/㎡（含裝修）
梯戶比：2梯4戶
容積率：4.5
綠化率：30%
物業公司：保利物業
物業費用：待定
交房時間：預計2年後
本批次預售的兩個地塊佔地均不超過20畝，佔地較小，園林景觀方面侷限性較大。“麻雀雖小，五臟俱全”，兩個地塊園林均留足了兒童遊樂區的位置，以及小型的水景區，屬於“小而精”的組團。
相較於後期最大的雲洲組團，前期小組團的優勢也比較明顯。首先在視野方面，由於兩個組團東側均為低層老舊民房，兩個地塊之間的派出所、幼兒園均為低層建築，自身樓棟也少，在視野上不會形成遮擋，採光能得到保障。平均一個地塊上不足400戶，居住密度也會比較低。
兩個組團的所有樓棟均為2梯4戶的設計，坐北朝南，109-115㎡戶型朝南，128-131㎡戶型南北通透。
C1戶型：建面128㎡，四房雙衛
C2戶型：建面113㎡/115㎡，三房雙衛
兩個戶型均位於南側地塊，佈局基本相同，均為豎廳設計，雙陽臺，臥室窗戶均為落地窗，餐客廳開間及進深基本符合這個面積段的主流水平。
D1戶型：建面131㎡，四房雙衛
D2戶型：建面109㎡，三房雙衛
以上兩個戶型均位於北側地塊，D1戶型為橫廳佈局，四房雙衛，擁有7米開間的大陽臺，南北通透採光。D2戶型為豎廳，戶型開間也達到了3.9米，主採光面朝南。以上兩個戶型均非常方正，基本也沒有短板，窗戶也均為落地窗，客衛均做了乾溼分區。
在裝修設計上，目前還沒有公佈詳細的裝修標準，在裝修風格上，售樓部僅亮相了128㎡豎廳戶型樣板間，整體偏輕奢風格。
據置業顧問介紹，基本的新風、地暖、中央空調三大件配齊。贈送進門玄關鞋櫃，電視牆採用了石材+不鏽鋼包邊的設計，客廳地磚，臥室木地板，衛浴五金為科勒等進口品牌，和市場上主流改善類產品的裝修配置大差不差。
關於缺點 & 購買建議
項目不足 ：
1.前文說了，保利時代的項目配套中最大的短板是教育質量問題，這也是金牛區的短板所在。如果購房者對學區配套要求較高，我還是建議多關注錦江區或青羊區的住宅產品。
2.作為一個大規模的綜合體項目，項目全部呈現週期會比較長，少則要三四年。並且，周邊還存在大量的老舊磚房，被拆遷也是大概率事件。所以周邊環境會長期處於更新狀態。這種情況有利有弊，弊端是長期的噪音和空氣質量影響，優勢也是環境的更新帶來的價值提升。
項目周邊老舊房
3.關於容積率，很多購房者可能已經注意到了，保利時代住宅部分的容積率為4.5，擔心是否會影響到居住舒適度。其實我個人對於這一點看得比較淡，以開發商現在應對低密地塊的做法，基本是高低配產品。對高層買家來說，產品其實都是一樣的，購房者只需要注意選房時候避免被遮擋採光。
關於購買建議：
在預售價格上，置業顧問透露的價格會在22000-25000元/㎡左右。這個價格和去年區域內龍湖上城（已售罄）相近，甚至還高出了一點點。
這個單價看似很高，但仔細分析你就會發現，保利時代把戶型控制在109-131㎡，戶型可以滿足大部分剛改購房者的需求，總價控制在240-300萬左右。
這個總價區間，在主城區二環附近的競爭力太強了。比如近期開盤的洺悅錦園、萬科天薈、玖華臺等，起步戶型都敢定在130㎡以上了。
所以，我對於保利時代開盤的去化率並不擔心，因為它的產品和總價，對於主城區的入門級的改善購房者而言，尤其還是二環內的項目，還是具有較大的吸引力。
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