顧禪

9月6號央行宣佈將實施“普降＋定向降準”，向市場釋放約9000億元資金，主要是支持實體經濟發展，而非流向房地產市場。沒有資金的推動，房價再次暴漲的可能性是極低的！

歷次降準後，房地產市場的走勢

央行降準，意味著向市場釋放大量的流動性，一定程度上會帶來通脹、提高資產價格！而房地產作為市場資金一個巨大的“蓄水池”，此前歷次降準，這得確間接推動了房價的上漲！不過，這種推動力，也呈現出明顯得放緩趨勢！尤其是在，央行此前推出LPR（市場利率）之後，房地產市場再想搭乘政策（降準、降息）的紅利，恐怕難度非常之大！

回顧歷史，刨除2019年不算，近10年來，國內歷經了四輪降準，分別為2008年、2012年、2015年以及2018年。這四輪的降準，都在一定程度上改善了房地產行業資金短缺的問題，不過作用卻逐次降低！

從下圖中，我們可以看到，四輪降息週期當中，房地產板塊相對收益和絕對收益，呈現出一種下降的趨勢！特別是2018年降息後，房地產絕對收益、相對收益基本皆為負數！可見，降息對於房價的推動作用已經明顯下降很多！

2019年9月6日宣佈降準，基本符合市場的預期！可為何在之前，央行會宣佈房貸利率與LPR掛鉤呢，這種操作就是為了避免降準、降息等措施，反倒會助力房價的上漲！

因此說，此次降準，更多的資金將會流入實體經濟、推動實業發展，或許少量的資金還是會流入房地產領域，但這一點點資金對於房價的推動力實在有限，不值一提！

總之，在國家“房住不炒”的大背景下，央行降準釋放的資金又難以流向房地產行業，房價要再次迎來上漲，可能性極低！此刻，如果還考慮投資買房，恐怕就是來當接盤俠的！

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財經者思

作為一名售房專員，給大家說一下，房地產帶動著經濟的發展，

隨著人口的增加，房子的需求量還是比較多的，如果房市掉價了，從每平方30000元 掉到10000元，那麼經濟絕對會下滑，

掉價只是每平方掉個100-500元，都說的房子掉價了，那麼實質的掉了多少呢？還不是掉了幾百元每平方，

對於新疆來說，大量棚戶區改造項目，地價上漲，開發商買地從80萬每畝，上漲到450萬每畝，個個費用成本都提高了，房價自然要上漲。在加上經濟帶動，漲的還是比較明顯的

昌吉住宅出售王鵬朝

2019年9月16日之後，央行將正式降準，本次採用的是全面降準加定向降準，累計向市場釋放9000億的資金。

那降準之後對樓市會有什麼影響呢？房價會不會上漲呢？可能很多朋友會說，本次央行降準主要是為了支持實體經濟的發展，因此對房價來說不會有太大的影響，但我認為本次降準或多或少的都會對房價產生一定的影響，局部地區的房價有很大的概率會出現上漲，但總體來說對樓市的影響有限。

雖然本次降準釋放的資金主要用於支持實體經濟的發展，但大家都知道當前實體經濟的環境並不太好，除了毛衣戰之外，國內的一些中小企業環境也不太好，在這種背景下，大家投資實體經濟的積極性可能沒有那麼高，那麼釋放的資金很有可能在實體經濟一輪遊之後，就開始慢慢流入樓市和股市當中，這種事情不管大家承不承認，現實當中確實會發生的。

因為按照目前樓市的發展趨勢來看，投資房產仍然是比較可觀的一種投資方式，雖然最近兩年大家一直在說我國的房子空置率已經很高，房價有泡沫，房價準備下跌了，但從統計的數據結果來看，很多城市的房價仍然持續在不斷的上漲。

比如下圖是2019年8月份我國70個主要城市新建商品房的價格指數。

從這個統計結果來看，在全國70個主要城市當中，新建商品房的價格基本上都是上漲的，個別城市同比上漲甚至達到20%以上 。

而跟房價的表現相比，目前實體經濟的表現並不太樂觀，很多企業利潤率很低甚至出現虧損，所以我們看到很多企業即便有錢也不會投資到產能擴大上面，而是會選擇投資房地產，比如目前A股至少有一半的公司是持有投資性房產的，個別上市公司持有的投資性房產價值甚至達到上百億。

所以雖然本次降準釋放大量的資金，但不排除這些資金在進入實體經濟之後，又會迴流到房地產當中。

除此之外，隨著資金的寬鬆，銀行的房貸利率有可能會進一步下降，至少不會上浮太高的利率，這樣大家的購房成本就會降低，一旦購房成本下降，那麼購房人群肯定會相應的增加，如果樓市需求回暖，不排除局部地區的房價有可能會上漲。

當然房價想要像過去幾年那樣迅猛發展也不太可能，一方面是目前的房地產市場已經逐漸飽和，很多城市的房子確實存在較大的空置率，投資房產的潛在風險是比較大的，雖然短期之內房價有可能會小幅上漲，但從長期來看，大量投資房產潛在的風險是比較大的，所以市場也不可能一下子出現大量的需求，因此房價也不可能出現太大幅度的上漲。

貸款教授

我覺得是邏輯搞反了。降準了，說明房地產更難漲了。

01

很多人以為，既然降準了，就釋放了資金，既然資金多了，房地產就應該漲。

其實這是把因果關係弄反了，把邏輯弄反了。

正是因為市場缺資金，所以才降準。既然市場缺資金，房地產就不容易漲，甚至有跌的風險。

先不用急著反駁我，看一看過去的歷史經驗。

直到2011年，中國都一直在增加準備金率，但是在那之前房地產一直都在漲。既然增加準備金率，房地產會漲。為什麼降低準備金率，房地產又會漲了？

02

把以前存款準備金率上調的過程反過來看，你會對未來更明白。

我們的存款準備金率，最高達到21.5%。換句話說，存在銀行的錢，有超過20%，是不能動用的。

我們來看一下在那之前發生了什麼？

進入了千禧年之後，尤其是加入了WTO，中國的貿易順差越來越大，簡單的說，我們把東西賣給外國人，收了外匯，遠大於我們向外國人購買東西使用外匯，所以企業手上有大量的外匯，需要換成人民幣，也就是結匯。

也正是因為有大量的人民幣需求，在這個過程當中，人民幣不斷升值。

越來越大的結匯要求，導致央行不斷的增發貨幣，為了避免增發的貨幣，導致太高的通貨膨脹，所以要提高準備金率，把錢鎖定下來。

而沒有被準備金率鎖定的錢，有意或無意的讓他流入了樓市，造成樓市的大牛市。

那一段時間發生過的事情，在現在慢慢的反過來了。順差大幅度減少，結匯也在減少，人民幣持續貶值，央行降準釋放鎖定的資金。

樓價會怎麼樣，你說呢？

財說得明白

房地產輪流到今天，每一次降準都有人喊會利於樓市，真的可謂是炒房炒到了天花板，房價真的在天花板上了，我明確告訴你，和樓市沒有關係，就算放9萬億也沒有關係，資金如果違規流入房地產只會加劇房地產泡沫刺破，我們說說為什麼呢？

第一，房子已經足夠多，現在城市幾套幾套的很多了，不缺房子了，特別是不缺高樓，原著居民拆遷後一家基本3-5套，再有錢也不會買房子了，看看二手房掛牌量就知道了，已經無人買了。

第二，現在如此高的房價，缺房子的幾年內買不起，央行放水又不是直接給沒有買房能力人發錢，這次明確規定不能流入房地產，而是流入微小企業和其他實體，你認為做企業手裡只有房子嗎？現在當家做主的不是隻會造樓和買房70後了，現在大多數企業是80和90後做主，不會有錢就去買房，炒房那代人慢慢退出歷史舞臺了。

第三，人們思想也改變，房子不是投資專場，投資房子，炒房是見證了一個時代，見證了一代人悲哀，那就是70後和60後，他們出生家裡很多兄弟姐妹，房子都不夠住的，幾兄弟姐妹擠在很小房子裡，所以長大了賺錢了拼命的買房，還有那20年出生人大多數文化水平不高，只會造樓。現在80和90後不一樣，從來不缺房子住，也各種各樣的工作在做，不會只會造樓，只會買房了。

第四，接下來市場在農村，宅基地交易，集體土地直接交易，那些本來不用在繁華地段辦公樓，科技企業，創業公司等等都會去郊區農村發展，高房價地方不要想了，特別是說支持企業，創業我也建議去郊區和農村辦公樓，成本低不容易倍高房租高房價給抹殺了。這次應該狂歡是農村和郊區吧。

第五，房價虛高5-10倍，按照400萬億房地產算，要是針對房地產放水，我認為至少放200萬億，並且直接給沒有房子的發專項購房津貼才行，一人發50萬到500萬不等。

第六，如果資金違規流入房地產和導致食品通貨膨脹，只會加劇房地產泡沫刺破，所以央行明確規定不能違規流入房地產，房子也不是所有一切，不是說有錢了就要買房子，中國夢不是買了一套房就實現了。

①假如把貸款貸給房地產開發商，他們繼續高價拿地，到期債務越來越高，越來越多，老百姓越來越買不起，那房地產開發商後面破產還不起到期債務越來越多了，那泡沫也得破。

②假如貸款違規流入投資房子人手裡也是同樣道理，投資房子拿了貸款去高價接盤房子，接盤了窮苦百姓還是買不起，到期債務投資房子也得還，還不起那破產和斷供也會發生。

③假如資金流入了市場是直接導致通貨膨脹，照樣會加快刺破房地產泡沫，通貨膨脹導致城市生活的人成本變多，收入全部用於房租，房貸和基本吃上面，那其他產品服務一樣沒有市場，那降薪，裁員，破產也在說難免，到時候照樣會斷供，刺破房地產泡沫。

有一本書就叫做債務危機， 瑞·達利歐所著，分析了多個國家房地產泡沫真相，房地產泡沫就是來源放水來源於救，也就是告訴大家房地產泡沫了只能放氣和刺破，沒有其他選擇，我們降息一定要監管資金流向，堅決不能流入房地產，堅決不能導致食品通貨膨脹，這兩者做不到房地產泡沫必定破。

劉貴剛mark

作為一個財經工作者，我對這個問題長期關注，也有自己的獨到的看法，現在說出來分享給大家，不當之處，請批評！

我覺得央行此次降準對房地產不會帶來多大利好，也不會推動房價的上漲，所以大家擔心房價會因降準而上漲完全 沒有必要。

一則，此次全面降準釋放資金8000億元，定向降準釋放資金1000億元，總計釋放資金9000億元，這點資金相對房地產幾十萬億元總量來說，顯得太微不足道了，即便全部投放到房地產領域，也不會產生多大的泡泡。

二則，此次降準釋放資金有明確的指向，此次降準釋放資金約9000億元，有效增加金融機構支持實體經濟的資金來源，還降低銀行資金成本每年約150億元，通過銀行傳導可以降低貸款實際利率。定向降準是完善對中小銀行實行較低存款準備金率的“三檔兩優”政策框架的重要舉措，有利於促進服務基層的城市商業銀行加大對小微、民營企業的支持力度。這些都有利於支持實體經濟發展。而並不是支持房地產發展。

三則，中央政府今年房地產調控從嚴趨勢沒有改變，抑制房價上漲的決心沒有動搖，如果房價上漲，各級政府也不好意思向人民群眾有所交待。

可見，央行降準並不利好房地產，房價也不會出現大幅上漲。

開偉觀察

想多了！！！時

首先一點，之前國家制定的LPR新政其實就是為了打壓炒房，抑制房價漲幅過快，過大的一個趨勢。

10月8日以後，“基準利率”這四個字以後不會出現了，將用LPR代替。10月8日以後的首套房貸利率不得低於LPR利率（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）！

未來首套房利率=近一個月LPR利率+本城要求點數（大於等於0）+個人信用決定點數（大於等於0） （ps增加點數合同期不變，但LPR利率可在合同裡協商約定以一年期起至合同期為期限調整）

二套房利率=近一個月LPR利率+本城要求點數（大於等於0）+個人信用決定點數（大於等於0）+0.6%！

也就是說，未來的房貸其實是由LPR，由個人的信用點數，以及各個城市的要求點數共同決定的。如果遇到了房價漲幅過大，炒作勢頭很旺的情況，國家就可以通過調控點數，增加炒房者的壓力。

甚至對於個人來說，如果你的徵信非常差，手裡有著許多房產還要繼續買房炒作，那麼就會大幅提高你的貸款，增加你的購房壓力，讓你放棄炒作的念頭！

而此次的降準，其實更加利好實體經濟！

9月6日下午，降準消息落地，中國人民銀行決定於2019年9月16日全面下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，在此之外，再額外對僅在省級行政區域內經營的城市商業銀行定向下調存款準備金率1個百分點，於10月15日和11月15日分兩次實施到位，每次下調0.5個百分點。

此次降準釋放長期資金約9000億元，既然前面已經提到了，房地產受到了國家的政策調控，那麼自然是不允許資金更多地進入。所以，這一次的降準其實更多的是為了刺激實體經濟，甚至短期利好金融市場。

這次整個釋放資金量大概9000億，應該是四年來首次既普降又定向，9000億可以拆分成普降8000億的資金面，和特別針對省域範圍內城市商業銀行的1000億，這些資金能不能真正落下去、沉下去，輸血輸到實處，是大家最關心的。

所以，明白了國家這幾次的“大舉動”，其實就明白了未來房地產是否還有炒作空間！！

可以說，住房不炒是未來長期的調控任務，如果有人想要以身試險，估計最後的結果就是活活套牢，甚至虧損出局。

而未來的實體經濟和金融領域，才是重中之重，也是此次降準所希望達到的效果！否則降準所帶來的活水和寬鬆的價值就會大打折扣！

琅琊榜首張大仙

首先這一次的降準目的並不是向房地產釋放資金，同時很多人有一個誤解，就是降準和降息。降準不是降息，恰恰相反，大部分銀行在9月都悄悄開啟了上調利息。首套房貸款利率都在4.9%的基礎上上調了15%，之間有銀行只上調5%，大部分在10%。

而且中央很明確要遏制房地產過快發展和地方政府過分依賴房地產的行為。所以房地產這一次並不算利好。

降準是為了實體經濟的發展，是問題發生的補救措施。目前實體經濟問題不小，老百姓們收入不會有多大提升，恰恰現在是物價上漲，生活成本壓力越來越大。

國家目前的提出的來的要求是老小區改造而不是拆遷，而且大規模減少棚戶改造貨幣化，減少地方關於棚戶改造的地方債。

這些都是對於房地產來說都不是利好消息。

隨著房價的高漲，貸款買房的利息也是水漲船高，能不能承受每個月少則3-4K多則12-15K的利息。就算是三線城市很多房價也過萬了，一套房百十來萬的話，對於普通家庭來說也是不小的數字了。

未來二手房接受的主力軍是90後和00後，他們的觀點將直接影響二手房結構的需求。

曉說房產

曬外匯增加 是要催生下一個”四萬億“嗎？

國家外匯管理局7日數據顯示，截至2019年8月末，我國外匯儲備規模為31072億美元，較年初上升345億美元。比10年前2009年的２萬億美元增加1萬多億美元。

在民間，對於外匯儲備增加一般有兩種解讀：一是外儲快速增長的背後，如果隱藏著國際遊資的身影，其最大的危害就是催生股市、房市等價格資產泡沫；其二便是美元的增加，是否會影響人民幣印鈔。因為在我國2001年加入WTO之後，美元成為人民幣發行之錨，基礎貨幣投放，主要是外匯（美元）佔款的方式。美元增加，那麼以美元為背書的人民幣會不會也增加印發呢？

看股市，從高點下跌盤整至現在的3000點左右，即使有泡沫影響，相對6000點也是小巫見大巫。而在當前情況下，對房價泡沫的影響則值得深度剖析。

在國務院和央行相繼公佈降準後，外匯管理局此時拋出外匯增加，似乎給人有種另類增加市場貨幣投放量的感覺。而降準的功效在於增加市場的貨幣投放量，滿足企業發展需求（注:國家嚴控地產資金需求），此兩種角度的做法對活躍經濟的作用可謂異曲同工。

人民幣發行以美元為錨，是讓美元及美元背後的美國政府信用為中國背書，這是中國過去經濟快速發展的一個因素。但如果貨幣投放量的增加真的有了美元的身影，那對樓市的影響就不容小覷了。大家知道，過去房價被推高的因素中，“4萬億”們有著明顯拉動，那麼現在增加的美元如果這算成人民幣，這些多出來的會不會又演變成新的“萬億”呢？！

但現在的樓市，一方面是房企融資難，前有萬科大喊活下去，現有廣州房企推“全民賣房”，賣不出去要被裁。而買房市場又為提升的房貸利息卻步。就算真有增加印發的人民幣，也很難流入地產。此時，估計還得抬出國家外匯管理局新聞發言人、總經濟師王春英那句話：“全球經濟和國際金融市場風險挑戰明顯增多，但我國經濟空間大、動力強、活力足，長期向好的發展態勢沒有改變，並將繼續推動全面改革開放，這將為外匯儲備規模保持總體穩定奠定堅實基礎。”

春城樓眼

9月6日，央行宣佈降準0.5個百分點，釋放資金約9000億。年內第三次降準的到來不由得讓人產生對樓市的聯想。降準就是釋放資金給企業提供融資的機會，在融資這一方面房地產企業的需求是相當大的，所以降準與房價的上漲一直被看作是有關聯的。但在當前樓市的大環境調控背景之下降準與房價的關係其實並沒有想象的那麼密切。因為在融資一側已經明確收窄了房企的融資渠道，也就是說這9000億的資金不會直接流入到樓市當中去。不過，不直接流入也並不代表不會產生影響。

降準意在扶持中小企業並不包含房地產

扶持中小企業的發展，增加經濟上行的動力是降準的首要目標。並且配合降準後期還有降息的需求。所以說通過寬鬆的融資手段推動企業的成長是當前的經濟發展的關鍵。這裡所說的中小企業都是實業，而房地產沒有被包含在實業當中，因為房地產是一種投資。所以說9000億的降準釋放資金不會給房地產帶來直接的機會。

融資收緊、房貸利率提升房地產背腹受敵

就房地產而言融資是一件己其關鍵的事，除去大型房地產企業儲備資金充足之外，在融資政策收緊之後已有幾百家房企走向到破產的地步。收緊融資就相當於收緊了房地產發展的路子，路窄了行業的發展就會降速了，這也恰好是樓市調控穩定所想要達到的預期效果。房企一側金融政策收緊，購房者一側也被提高了房貸的利率。10月8日新的貸款利率即將執行，新政策在首套房的利率上加了兩次基點，一次是地方的下限，一次是銀行的調整。在二套房利率上加了三次基點，強制有一個0.6%的利率上浮。同時新算法直接阻斷了利率優惠和下浮的通道，可以說是直接阻斷了購房者的貸款利好，又直接提高了全國市場二套房的貸款利率。

房企融資的困難和購房者成本而帶來的觀望情緒就讓房地產行業背腹受敵，發展終將受到限制。

政策對樓市影響持續性有限，未來或有利好

政策的影響雖然來得非常堅決，起始的效果也是非常到位。但政策畢竟還是有持續時間的。一方面對於房企而言金融收緊小房企破產，留下來的房企財大氣粗，剩下來的市場就都是這些房企的，自然市場份額也有所提升。另一方面購房者最終還是要買房，當利率上浮成為習慣之後買房照舊。第三個方面在扶持中小企業發展之後，經濟增長利好所帶來的收入增長也會帶來更多的購房需求。

央行降準絕不是給房地產行業帶來的利好，只不過降準效果明顯達到之後也一定會對樓市產生正向積極的影響。

關鍵字: 房產 市場 房地產業