項目信息

選擇光明，選擇華潤

【華潤置地公園九里花園】

11️.18日正式啟動凍資:10萬，23日正式開盤‼️

❗️單價約4.38萬起（含精裝修）

約93-128平3-4房品質住宅

【基本信息】

️【佔地面積】約2.6萬㎡

️【建築面積】約13.6萬㎡

️【樓棟總數】6棟

️【批地時間】2018年5月

️【交樓時間】2021年12月

️【產權年限】70年

️【物業公司】華潤物業

️【物業費】3.9元/㎡·月

️【交付標準】裝修

️【單價區間】4.38萬～5萬

️【交通核心】2地鐵+1高速+1高鐵（地鐵6號線與13號線、南光高速、廣深港高鐵光明城站），約半小時抵達南山，暢享廣深1小時生活圈

️【商業配套】內部自建約8000㎡住宅風情街，外部約2公里抵達大仟裡等約30萬平方大型商圈

️【醫院配套】約4公里達中國科學院大學深圳醫院西院區

️【學校資源】約300米抵達“智慧型”數理特色學校光明馬山頭學校

️【稀缺資源】步行300米，即到約8萬㎡薯田埔龜山公園

華潤九里系大作首進光明

光明區是深圳市第九個行政區，2018年9月19日正式掛牌成立，總面積156.1平方公里。光明區位於粵港澳大灣區的東岸，是廣深港發展重地、粵港澳大灣區和廣深科技創新走廊重要節點，未來將堅持做足做好“科學+”大文章，加快建設“四城兩區”。

今天我們要來了解的項目就是位於光明區的華潤置地公園九里花園。

華潤置地公園九里是華潤置地“九里系”產品首次落地深圳，在打造了“上海外灘九里”、“重慶公園九里”等範本後，九里系進入光明，這更是引起了整個深圳的頻頻關注。

項目西臨公明西環大道及龍大高速，薯田埔龜山公園西南側，佔地面積約2.6萬㎡，建築面積約12.6萬㎡，容積率約3.53，本項目由5棟高層，1棟高端人才住房，9班制標準幼兒園，和8000㎡住宅底商組成。目前處於待售狀態，規劃有70年產權高層住宅產品.

目前網上有曝光其部分戶型圖，

其中95平三房兩廳兩衛的戶型圖如下：

95㎡的戶型前兩個戶型都屬於橫廳，採光較好，走廊與客廳、餐廳部分重疊，最大程度利用了空間，不過，由於面積侷限，沒有生活陽臺，房間圍繞客廳分佈，會受客廳干擾。

相比之下，95㎡的第三個戶型就比較方正，不僅是豎廳，而且動靜分區明顯，房間空間也不小，算是比較優質的戶型。

125平4房2廳2衛

125㎡的戶型，戶型方正，房間分佈合理，廚房預留的可站面積比較大，能容納2-3人進行操作，最主要的是主臥設計成了套房，不僅有房間、衛生間，還多了一個衣帽間的部分，從這點上來看，確實引用了目前豪宅的概念！

最新：華潤置地公園九里拿證！417套住宅，精裝限價4.4萬/平起！

公園九里實景圖

最新消息，受限價影響，沒有“破五”！華潤置地首進光明之作——華潤公園九里花園（下稱公園九里），剛剛拿到預售證。共417套住宅，最低價格約4.4萬/平米（大概有5套，比較少），最高價格約5.2萬/平米，均價約4.83萬/平米，主流價格介於4.6-4.9萬/平米，明顯低於之前傳聞的“破五”。

據悉，現在入會可享9.95折+認籌可享9.95折，相當於還有額外99折優惠。這樣算下來，折後最低的價格大概是約4.38萬/平米左右。

但要注意，公園九里是精裝修發售（精裝包含在房價裡，不另加價），按照一般標準，一套90多平米的房子，還是能為買家節省下幾十萬來。這樣算下來，開價更低了，這是這個項目的一大吸引力。我大概算了一下，4.7萬/平米以下的價格大把單位可選，撇掉精裝，毛坯價也估計就是4.5萬/平米左右，這個價格在光明的確很難買到好盤了。

看備案公示：

下為詳細價格表

這意味著，最低大約420萬總價就可以買到華潤置地一套“九里系”樓盤（產品建築面積為約93-128平米），首付最低只要不到130萬。

對於在南山、福田、龍華上班的首次置業者，這是一個可以負擔的上車價，更是一個非常值得選擇的上車盤。

我們來講兩個問題：光明值不值得買入？公園九里好在哪兒？

PART01

對光明這個區域，我之前已有文章做了部分論述，這裡再綜合探討。

行內這一年多，對光明集中的吹捧點是，“光明會成為下一個南山”。

在我來看，南山不可替代。未來深圳最大的可能是類似於東京，形成一個“核心三區”——福田、南山、前海。最好的企業還是會聚集在這些地方，最高的房價還是會出現在這些地方。

其它的地方，是城市副中心。

但是，毫無疑問，在深圳現今最新規劃的城市副中心裡面，光明的長期發展前景有機會是最好的。

可以從如下幾個角度來理解光明科學城。

1、弄清楚科學城到底是幹什麼的。結論：未來將是大灣區的科創源頭。

未來的競爭會是科技競爭，為此，近幾年，中國城市努力競爭“綜合性國家科學中心”——未來國家科技領域競爭的重要平臺。直到8月之前，中國有3個“綜合性國家科學中心”城市——上海、北京、合肥，但8.18大禮包，深圳正式成了第四個。

“科學城”不是“大學城”，這是光明和西麗、河套的不同——光明科學城規劃主要是做基礎研究，以科研機構、大科學裝置為核心，未來做的事情不是教育，而是研究。所以，你看它設置的六項大科學裝置（圖）。這些都是尖端前沿科技，老百姓聽都聽不懂。這個定位，決定了它的目的是要成為未來大灣區的基礎研究的主陣地、創新源，它的使命是來補足大灣區基礎研究的短板的。對應到人才上，毫無疑問，未來光明將會聚集深圳最多的頂尖科學家、研究員、技術人員等等。

2、站在大灣區的框架下去看光明。結論：光明科學城是大灣區科創走廊的一個重要中樞。

廣東最早是2017年規劃了長約180公里的“廣深科創走廊”，意圖效仿硅谷、波士頓打造出大灣區自己的硅谷。在大灣區綱要出臺後，這個科創走廊變為了“大灣區科創走廊”，延伸到了港澳，長度變成了200多公里。這條走廊，是整個大灣區的生命線。

今年，2019年4月，99平方公里的光明科學城規劃獲批後，這個科創走廊其實有了重大變化。按中規院深圳分院副院長王澤堅

前幾日在公園九里產品發佈會上的闡釋，光明科學城未來和東莞中子科學城以及松山湖基地形成一個“環巍峨山大科學裝置集群”。

也即是說，光明科學城扮演了一個重要的樞紐功能，向北聯繫松山湖——廣州，向南聯繫大學城——科技園——河套——香港。看下面這張光明科學城區位圖，更加清晰。

源自：《深圳發佈》官方微信號，2019.11.14

不言自明，光明未來在整條大灣區科創走廊上的地位至關重要。要從這個角度去理解，光明為什麼要定位“深圳北部中心”。

PART02

3、對比光明和其它同等區域。結論：光明擁有良好的宜居性。

和其它區域相比，光明沒有什麼城中村，不涉及大量的舊改拆遷，有良好的生態環境，是“深莞之間僅有的生態集中區”（王澤堅演講，下圖），也擁有豐富的未開發土地儲備，這是光明目前最大的優勢。把一箇舊區重新推倒規劃，那個難度要遠遠超過另覓一個新區白紙作畫。

另外，論規劃水平，我認為光明是深圳現有區域裡規劃水平最高的。注意這是規劃水平，不是規劃等級。我之前談過，光明的規劃是典型的
混居模式、TOD，以地鐵站為核心進行高密度開發，商業與居住是混合的，未來這裡不會出現明顯的職住分離問題。下圖是2019年8月公佈的光明新中心區法定圖則，圖中4個集中的紅色區域，即是圍繞著地鐵站進行的高密度開發。

而且，你看一下光明的規劃就知道，整個光明規劃的公園數量極多，大公園套小公園。現在很多光明的新建樓盤旁邊，都會有個公園。最大的公園大到2平方公里之大，那就是深圳未來的“中央公園”

我不敢講光明的宜居性未來會超過深圳灣、香蜜湖，但是它一定是深圳宜居性最好的副中心。在全深圳，以4.5-5萬塊/平米的價格，你很難找得到比光明更宜居的地方。

4、交通與配套的落地。結論：短期改善通福田，長期改善通南山。

到副中心去，一定要地鐵。光明遠期規劃是2條高鐵、2條城際鐵路、4條地鐵線。其中地鐵線分別是建設中的6號線及支線和規劃中的13號科技線、18號線、29號線。

眼下主要是地鐵6號線，明年中就可開通，已經不是預期而是事實了，半小時就能到深圳北站，這也是光明地價為何在過去2-3年升的如此厲害的原因之一。這條線對於現在在龍華、福田辦公的白領人群來說，轉戰到光明買房非常有意義。下圖是6號線光明段最新站點，公園九里就在薯田埔站和合水口站之間。

圖源：深圳市自然資源和規劃局發佈，2019.7

遠期是13號線（2期），這條線是一條科技線以及是快線（時速100km），串聯科技園、大學城、光明，直接把南山勤勞的碼農們接到光明去。雖然距離還有幾年，但是趨勢是毫無疑問的。不少南山企業（像邁瑞、大疆）都已經提前在光明買好地，趁價格低的時候殺過去了。

2019年10月30日，光明區政府主辦的“世界一流科學城深圳北部中心”2019深圳市光明區投資推介會舉行，這個會上披露了很多信息，顯示光明在兌現規劃方面進展極快：

中國首通投資集團有限公司等一批重點產業項目簽約。

年底，深圳科技館（新館）將動工興建。

光明目前已擁有國家級高新技術企業987家，規上工業企業1453家，產值超百億元企業5家，本土上市公司21家，經濟總量今年底將邁入千億級行列。

未來3年，光明將新增學位超過3萬個、病床超過1萬個、保障性住房超過3萬套，人均公園綠地面積超過35平方米。

另外，11月13日，中國科學院深圳理工大學規劃藍圖亮相本屆深圳高交會，計劃在2021年9月開學，深圳再添一所高水平大學，也是光明繼中山大學之後引進的又一所大學。

中科院深圳理工大學，源自《深圳發佈》官方微信號，2019.11.14

下面來看公園九里。

它有幾個特徵：

一是地鐵。華潤置地公園九里花園，距離在建中的地鐵6號線薯田埔站直線距離大約是900米，明年開通後，在松崗可以換乘11號地鐵線，快速通達南山福田。在公明廣場可以換乘還在規劃中的13號地鐵線，快速通達南山。

二是宜居性。我上面說了，光明是“大公園套小公園”的地方，華潤置地公園九里花園項目旁邊即是佔地8萬平米的薯田埔龜山公園。

公園九里示意圖

三是教育。這個項目步行300米即是以“數理著稱”的馬頭山學校（具體學位政策，以光明區公佈為準）。

四是商業配套。華潤置地公園九里花園項目本身自帶有約8000平米的商業，社區基本日常生活可以滿足。並且臨近大阡裡、光明天虹等大型商超，生活配套相對完善。

公園九里效果圖

五是價格。光明今年6月24日的土地拍賣，電建、中海創下的樓面地價超過了4.2萬/平米。華潤置地公園九里花園之前的價格測算是要上到“5字頭”，但現在起價是4.4萬/平米，應該是受到了政府較為嚴格的限價。周邊樓盤，據我現場考察，比如像勤誠達正大城，剩餘的毛坯房都要賣到5.1萬/平米以上。而二手房方面，深房傳麒山現在的掛牌價，都到了5.5萬/平米，光明大第更是衝到了5.7萬/平米，看著要“破六”的勢頭。就是整個公明的均價，也倒了4.3萬/平米。相當於說，最便宜的情況下，買家是以麵粉價買到了麵包。

PART04

但公園九里真正最大的賣點，我認為是產品。

公園九里示意圖

我之前一再重申，城市化新的發展階段，房企必須要意識到向“產品主義”復歸，因為老百姓的需求轉向了更高層次的“美好”，只有好的產品才能贏得客戶。

公園九里，有兩個顯著的產品優勢。一是，這是華潤置地首次在深圳落地“九里”系。二是，這是華潤置地“美好生活家”體系在深圳落地的首個項目。

“九里”係為華潤置地旗下的高品質產品線，發端於上海灘，隨後擴展至北京公元九里、重慶公園九里。每一個“九里”作品的誕生，都成為城市的地標。在華潤置地內部，“九里”系是產品品質與等級的代名詞。

那麼，什麼是“美好生活家”？華潤置地跨越華南15座城市，實地調研了1000多組各年齡階段的家庭，從四個維度提煉出“美好生活家”全新體系。

1、美好社區，“潤享家”園林設計首進深圳，營造溫馨和諧的社區鄰里氛圍。

2、美好人居，人性化的家居空間規劃和高效收納空間。

3、美好精工，採用裝配式建築和標準化施工工藝，確保質量。

4、美好服務，完善的物業管理和社區服務。

篇幅有限，我就揀我非常看重的“潤享家”園林設計來和大家分享一下，這些地方做得是真心贊。

公元九里的“潤享家”園林打造了一個“全齡”社區，設置了“幸福回家路、環跑步道、分齡泳池、鄰里會客廳、親子樂園、多功能活動場地”6大活動空間和活動場景。

公園九里示意圖

比如分齡泳池，不但分為成人泳池、兒童泳池，而且還配設了緊急救護室，後者是很少見的。

環步跑道，業主不但可以在自家樓下健身，而且，開發商在傳統環形跑道的基礎上又增加了起跑熱身區、加速超越區和運動加油站，還為夜跑者設置了夜跑領航燈，甚至考慮到跑步者的“心理狀態”在地面上印了激勵語，這個設計一下子就可以超越很多小區。

幸福回家路，從入口廣場-大堂-庭院園路-單元入戶，層層遞進多重空間禮遇，尤其是細節上，特意結合了深圳的氣候，造了一條“林蔭”路，讓業主回家免受日曬之苦。

再說鄰里會客廳，營造一個家和公共空間的過渡地帶，可以視作是業主的“後花園”，引導業主走向戶外，進行更多的社交活動，改善鄰里關係。

最後多功能場地，把老人專屬活動區、球類運動場、萌寵樂園等都集中在一處，彼此之間沒有離的很遠。這樣老人既可以彼此之間交流，也可以照看孩童與寵物。

以上這些設計，很多品牌開發商現在都會做，但是必須要說，華潤置地給我的感覺，是更加的“人性化”，更設身處地的考慮到了業主的細節化需求。很多時候，只是微小的一步，就能給業主帶來完全不同的體驗。這讓我想起早年紅樹西岸在設計時，採用了陶氏化學做的隔音降噪樓板，就是這麼一個很小的改進，就有買家因為這個細節買單了！細節雖小，背後體現的卻是對客戶需求的回應。未來，開發商你對你的客戶有多少“共情”，也許就能收穫多少客戶的訂單。