微笑琳----
開發商的高負債、居民買房的高槓杆、城市裡較多的空置率幾乎同時存在……那麼問題來了，房價未來真的會降的嗎？
個人根據多年房地產相關的從業經歷來看，未來房價會降，大家以後也都會有房子住的。
我國的住房體系有兩類，商品房和保障類住房。商品房側重從市場供需的角度來供應住房，而保障類住房側重於符合要求的相關人員以相對低的成本先購入住房。商品房和保障類房兩邊同時發力，類似兩邊同時挖隧道（解決住房），直到最後將“夾心層人群“（收入普通暫時沒有房子的）的住房問題也解決掉。
所以對於現如今還沒有購房的剛需用戶，目前保障類房過渡到“共有產權房”時代，目前共有產權房基本“新城市人群”都可以申請。當然，現在越來越多的新盤也在搞特價活動來吸引還沒有買房的”剛需用戶“。只要沒買房，首套房可商品房也可保障類住房。如果不急的話，現在租房市場也是比較完善的，今年的租房市場是徹底被冷場了，個別地方空置情況嚴重，價格主動權在”租房“手裡。
所以對於沒有住房的剛需用戶來說，討論房價漲跌沒多少意義了，要相信自己，按如今這發展趨勢，基本3年以內都會有屬於各自的房子，當大家都居者有其屋時，房價跌反而沒多少人關注了！
陽光侃房
未來房價必然跌，最快2020年年中可以看到，最慢2022年，原因很多。
一，2019年年初到2019年10月份，多個城市二手房掛牌量增加5倍以上，全國線上線下掛牌量恐怕要突破3千萬了，只要2020年中還賣不掉，會有一部分還不起月供斷供或者低價出售的，如果2020年放水進入，只會加劇泡沫，晚兩年迎來這個問題，我們可以看看2019放水，放水後導致物價大漲，人們消費水平下滑，更多產品和服務失去消費市場，更多人降薪，失業，更多企業關門破產，這樣更刺激更大斷供和拋售潮出來。2020放水，一些人再加更大槓桿進入，也救延緩2年再出現，但是2年後斷供潮和拋售潮恐怕來的更洶湧，更不好空置。
二，2018調控到現在，顯然沒有根本解決房地產泡沫問題，多地方以調控民義更加大炒房炒地，比如限制最低土地出讓金就是當地二手房價格，千方百計把銀行放水錢全部搞到房地產，以調控民義禁止降價銷售，二手房停貸同時引導鼓勵貸款買一手房，以需要土地出讓金民義威脅要挾各種更利於炒房炒地的規劃，以查環保民義挖廠房造高樓，個別做製造業地方由於製造業衰退拼命炒房炒地用房地產維持GDP，這一系列加大了房地產泡沫形成，居民負債率槓桿3年直接漲了幾倍幾十倍。這些做法導致更大泡沫形成，更大拋售和斷供潮形成。
劉貴剛mark
不是未來會不會降的問題，是現在已經開始降了。但是需要知道的是，部分的房產會繼續下跌，但是下跌的空間是有限的。並且未來的房地產是一定會出現一個兩極分化的走勢，這個毫無質疑。
簡單的說，未來可以投資，還可以繼續溫和上漲的城市只有一線和新一線，而對於大部分的三四五線和二線城市來說，他們則是會出現房價的回調，震盪，甚至滯漲的局面。
一、中國房產市值過大，槓桿和空置率過高。
過去十幾年，中國對於房地產的依賴性太大，導致了大部分的人群都開始炒房，囤房，這種結果直接暴露出了3個問題：
第一，中國房產總市值65萬億美元，大約450萬億人民幣，已超過美國+歐盟+日本總和，後者只有60萬億美元。這一數字還是我們國有資產總和66.5萬億人民幣的7倍。
廈門的套均總價已經直逼倫敦，後面幾位的二線城市相比倫敦也差距不大，但是不少城市的房價收入比遠超倫敦的13.3倍，其中深圳36.1倍，三亞30倍。
更有意思的是在2018年，倫敦2018年GDP已經達到6532億美元，相當於46462億元人民幣，而廈門的GDP只有4791.41億元；杭州的GDP為13509.20億元；遠遠不如倫敦。
所以已經可以看出，中國城市的GDP和房產市值出現了一個較為誇張的蹺蹺板效應，與國際的正常合理水平有所偏差，自然無法繼續上漲。
第二，中國房產的空置率居高不下，特別是對於三四五線城市來說，他們的空置率高達了24%左右。而國際上10%以上的空置率就是風險，20%以上就是危機，30%以上就是危機的爆發。
外媒報道，近年來擁有房產在中國已經成為了一個國民痴狂（National Obsession），因為大家都寄希望於買房增值，過去有無數人因此致富（至少是紙面上），因此天量住宅也被空置，業主坐等升值，所以導致了許多城市的房產多是炒房一族囤積的，而不是剛需的，那麼自然產生了巨大的空置率和風險。
第三，中國目前的負債率較高，特別是房地產這一塊。央行數據顯示，2018年一季度末，人民幣房地產貸款餘額34.1萬億元，同比增長20.3%，增速比上年末的20.9%末低0.6個百分點，儘管如此，相較2017年四季度絕對值仍環比增加1.9萬億元，創出紀錄新高。而到了2018年年末，34萬億的貸款數值就變成了38萬億，接近40萬億。
二、人口是決定一個城市房價上漲的最主要因素之一。
我們都知道，人口是決定一個城市或者是一個國家房地產是否可以持續上漲的最重要因素之一。因為人口不但可以帶來持續的需求，還可以創造出相應的GDP產值，帶來經濟發展的動力，所以哪個城市的人口可以保持持續的流入，甚至是一個優勝劣汰的局面，哪個城市的房價就有資格繼續上漲。
從目前來看，中國的人口紅利在2013年見頂，目前這種需求峰值已過，存量住房套戶比近1.1和房地產長效機制加快構建，標誌著中國房地產市場告別高增長階段，進入高質量發展的新時代新週期，那房價自然難以全面繼續大爆發。
再加上這幾年以來我們可以發現，中國的老齡化非常嚴重，出生率和結婚率明顯降低，而離婚離則逐步提高。這樣的趨勢情況下，在未來的10~20年裡，其實大家的手裡都是不缺房子的，而更多的則是一種改善型的需求。
而從這幾年的人口流入和流出來看，流入明顯是集中在一線和新一線之中，對於二三四五線的城市則是一個持續的流出狀態。
所以，在有人口紅利支撐下的城市自然還能夠看到房價溫和上漲的結果，但是對於沒有人口紅利支撐的，只能回調，震盪，甚至下跌了。因此，部分二三四五線的瘋狂，我們需要理智看待！
三、改善，投資都是集中在一線和新一線城市的！
未來的改善和投資性住房主要都是集中在一線和新一線的。
第一，從目前大部分年輕人調查的結果來看，大部分的人都是希望在自己工作的城市買房，而不希望在工作城市的附近，以及老家買房。
所以對於許多來到北上廣深打工，甚至來打許多新一線城市創業的年輕人來說，在這裡拼搏出一套自己的房產就是他們的願望。
而對於這些城市來說，土地資源非常緊缺，那麼一定會造成供不應求的局面，房價面臨改善需求，自然可以繼續支撐溫和上漲的動能。
第二、一線城市和新一線城市人群的收入普遍比三四五線城市的人群要高出許多，所以投資性的需求也佔有很大一部分比例。
我們可以看到在2018年全國平均年薪排名最高的20個城市中，超過20萬元的城市都是一線城市：
北京位居第一，為25.31萬元
上海位居第二，為24.42萬元
深圳位居第三，為23.87萬元
廣州位居第四，為21.33萬元
新一線和強二線城市的平均年薪在16.31萬-19.93萬元區間。其中，廣東上榜的城市有：
珠海位居第9，為17.80萬元
佛山位居第10，為17.34萬元
東莞位居第13，為17.14萬元
所以，在這種綜合實力和年收入較高的支撐下，一線和新一線城市的房價上漲是有理由和能力的。因為隨著未來的發展，這些城市的人才需求會越來越旺盛，那麼薪資的待遇也會越來越高，自然可以支撐起越來越上漲的房價。
綜合來看，我認為未來中國的房地產走向已經非常明確了：
第一，就是房子不可能像以前那樣出現暴漲的局面了，那種閉著眼隨便買買買，然後躺著賺賺賺的時代將會一去不復返；
第二，房子再也不是越多越好，並且還是要有一個合理規劃。一線城市和新一線城市的房產完全可以滿足改善，剛需和投資。而許多弱二線以及三四五線的房產僅僅只有剛需的結果。
第三，前幾年的房地產大漲透支了未來許多年的房價，而三四五線城市的房產依然處於虛高。所以未來幾年，三四五線房價的回落速度可能會比一線和新一線來的更多更快。
第四，但是不要期待房價會大幅下跌，因為會有金融風險產生，不切實際。
更重要的信號是，在2019年的上半年裡，就有270家房地產企業倒閉，雖然這些都是小魚小蝦，但是信號也是很強烈的。
不過最值得我們注意的是，這個市場上的房地產大佬在幹什麼！
萬達早就已經開始清理房產槓桿，轉型輕資產；
萬科一直在喊著“活下去”的口號；
李嘉誠大量拋售房產，轉移自己的資產；
泰禾轉讓了至少11個房地產的項目給世貿；
華僑城8次轉讓股權；
新城41億甩賣了10個項目；
而富力直接宣佈下半年不拿地了；
就拿地而言，2019年的上半年全國房產企業土地購置面積同比下降了29.4%。
所以，這一切的信息量和數據告訴了我們，中國過度依賴房地產的週期已經結束了。未來的房產走勢會有兩極分化，一定要清醒的認識！
琅琊榜首張大仙
換個角度來回答這個問題吧。
有關消息說，央行放出一塊錢，就有六七毛錢進入了房地產。
但是土地財政已經達到巔峰開始走下坡路了，中國經濟現在正在也必須轉型，轉型是需要花錢的，百分之六七十的錢都進入了房地產是肯定不行的。
接下來會有一系列政策把金融房地產的錢給逼出來的。有錢了，經濟轉型才會快一些。
愛卓婚禮
房價漲跌決定於供求關係，而供求關係背後是房子的金融屬性能不能消除，幾十年來，房價可以說趨勢性上漲，投資房地產成為市場最大贏家，如果在一線城市加槓桿買了兩套房，那麼千萬財富就在哪兒擺著，房價只漲不跌根深蒂固，金融屬性不是那麼容易消除的。
購房者不擔憂地產價格下跌，是因為市場對房價下跌最敏感最擔憂的不是炒房者，而是銀行、開放商和某些地方，房價下跌，開放商破產，銀行就是冤大頭，而房價下跌，地產賣地收益下滑，地方財政就會出現緊張，地方比購房者還緊張，馬上就會對地產政策微調，甚至傳出某些地方不準降價促銷的消息，是不是真實，就難以求證了。
炒房者和剛需購房者中不少人是加了槓桿的，而且槓桿很高，首付貸並不是新聞而是舊聞，利用信用卡透支和消費貸轉化為首付也是存在的，槓桿購房是為數不少的，但除了部分投機性購房可能需要拋售外，剛需購房是不會拋售的。
所以目前部分地區二手房銷售出現擁堵，二手房堰塞湖出現，即使降價銷售也頗為不易，二手房價格明顯出現鬆動。一線城市一套房子降價50萬乃至百萬元也偶有耳聞。但從目前看，二手房銷售疲軟並未明顯影響到一手房價格，
二手房銷售出現擁堵，與空置率很高有關，空置住房部分就是投資性和投機性購房，看到房價上漲乏力，調控政策難以鬆動，部分持房者選擇拋售樓房，回籠資金，。
目前一手房價格走勢分化，漲跌空間都不大，市場進入膠著狀態，購房者觀望情緒較為濃郁，房價存在下行壓力，但有壓力，不代表房價就會馬上出現明顯下跌，這裡有一個滯後效應，另外，某些地方政策也是蠢蠢欲動，樓市進行一些干預和對地產調控政策進行微調，目的就是穩定房價。
房價上漲容易，調整涉及到多方利益，下跌並不容易。我預計房=有下行壓力，但近段時間，房價不可能出現大的跌幅，房地產調控是保證房地產市場平穩發展，何為平穩發展，就是房價大致穩定。
杜坤維
你說的部分槓桿80%我並不知道你說的是哪裡的槓桿80%。就你的房產空置率和未來房價問題，我們聊一下。
因為現在房地產成本不斷加大，首付買一套房子是難上加難。並且有些人喜歡全款買房子，但是有些人喜歡貸款買房子，就算有全款也不會全款買房子，這就是理念不同，財富就不同的原因。
首先空置率不是房子主要下跌因素，我國目前空置率還是在合理控制範圍內，但是居住密度高的城市是很多的。居住密度高的區域是勝於空置率，為什麼這樣說。
因為房地產是居住屬性高，價格才貴這是理所當然。空置率高就會被歷史淘汰，有價值的房子永遠有價值，沒有價值的房子就會成為空置率，並不是影響房價主要原因。
