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杭州樓市庫存到底有多高？
從官方統計口徑看（透明售房網），它由兩部分組成——二手房掛牌量，以及一手商品房庫存量。
二手房大家都很清楚，已突破10萬套大關，昨日17時最新數據為100839套。
而一手商品房，分為住宅和非住宅。住宅可售29105套，非住宅沒有公佈具體可售套數，只有可售總體量約725.1萬㎡。
於是，我又從克而瑞拉了一份最新庫存統計。
數據顯示，杭州商品房總存量約1153.9萬㎡，換算成套數96130套。其中，住宅存量29298套，與官方數據基本一致。
主城區住宅顯現庫存不足萬套
也就是說，截至目前，新房和二手房加在一塊，總庫存已接近20萬套。
聽起來是不是很嚇人？的確，從絕對值看，這是杭州從未有過的紀錄。對降溫趨勢中的市場來說，壓力不可謂不大。
但細分開來，一二手房面臨的壓力又截然不同。
10萬套二手房掛牌量中，二手住宅超8萬套，是一手住宅庫存的2.76倍。若再進一步細分，主城區住宅庫存還不到萬套，僅9720套。
庫存排在最前列的，是青山湖科技城、臨安城區、銀湖科技城，南部新城等板塊。
這與當前“主城熱、郊區冷”的狀態，基本吻合。
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但如果就這麼看待一二手庫存，又過於簡單了。
以2.9萬套一手住宅庫存為例，這僅僅是已領預售證未網籤的房源量，俗稱“顯現庫存”。
真正的庫存，還要把“隱性庫存”計算在內，包括兩部分。一是至少開過一次盤，剩餘未領證房源，即續銷樓盤；二是尚未上市項目，即已立項新盤和已成交宅地。
不算不知道，一算嚇一跳！無論哪一部分，存量都很多。
我統計了2017年以來杭州（不含臨安、富陽）的所有出讓涉宅地，續銷盤至少有60個，累計可推房源量超過3.3萬套。
部分續銷樓盤可售房源量
像60萬㎡TOD大盤融創城，僅領過兩張預售證，合計260套，還有高達2076套房源未推。
再如近50萬㎡的芳菲與城，迄今只推了48套房源，可售量也在2000套以上。
還有國宸府、幸福裡、湘湖悅章、聞博花城、上塘九里等盤，潛在可售住宅房源量，都超過了1000套。
總量雖然充足，一線紅盤卻不多了。
融創城算一個。其他耳熟能詳的，估計也就幸福裡、和光塵樾、江與城，及曉風印月這些了。
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尚未上市項目這一塊的量，就更大了。
過去兩三年，杭州賣出了天量土地，導致潛在新盤數量十分驚人。
據統計，僅2017年後成交涉宅地中，杭州（不含臨安、富陽）未上市項目，就累計超過120個，合計可建總體量高達約1072.2萬㎡ 。
當中，約3成項目，已公開具體規劃套數，合計約26733套。
剩餘7成新盤，總體量約690.6萬㎡。去除配套公建、自持、商業辦公等，若整體打個9折，可售住宅體量仍有約621.6萬㎡。
按套均面積110㎡算，可售房源量約56506套。兩部分加在一塊，即約83239套。
杭州部分未上市新盤
新盤數量較多的，有城東新城、崇賢、臨平新城、市北東、申花，及未來科技城等。
像城東新城，除了即將首開的信達東萊府，還有中國鐵建花語天境府，和濱江、港中旅，中駿等新盤；崇賢則有源翠府、杭語宸鷺院，及路勁、上海恆文、祥生等新盤。
申花包括九龍倉兩大新盤天璽、天薈，以及現房項目杭發建發養雲靜舍。
顯現和隱性庫存加在一起，一手住宅庫存總量，將至少達到約14.5萬套。今後的杭州，新房一點都不缺。
如果一定要說缺，就是缺真正的倒掛紅盤。
隨著紅盤的“消化殆盡”，大量高地價新盤的輪番上市，此消彼長下，真正有明顯價差的紅盤，已經“屈指可數”。
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同樣，對二手房掛牌量來說，10萬套（住宅8萬套），也只是一個開始。
過去三年，杭州賣掉了天量商品房——2017年16.3萬套，2018年14.9萬套。即便今年上半年，仍有6.1萬套。
由於限價造成的倒掛，成交投資佔比極高。對許多炒房客來說，交付即意味出貨。
據我們早期測算，新盤交付半年內，綜合換手率基本5%左右；交付近一年，可達10%上下；若是投資紅盤，比例高達15%-20%。
而僅今年底前，杭州正在交付或即將交付的樓盤，就高達45個，累計房源43743套。
今年底前部分交付樓盤
當中，不乏西雅圖、武林郡、楊柳郡、瓏璽、華夏四季、未來城、上河宸章，天賦等投資比例極高的樓盤。
也有翡翠海岸、壹品、金麟府等以改善為主的樓盤。
考慮到過去兩年“全民炒房”之風盛行，可按15%轉化率計算，今後一年內，將有6500多套住宅，流入二手市場。
看起來好像不太多，但別忘了，這只是今年底前的交付樓盤。隨著後續新盤的持續交付，今後進入市場的次新房，只多不少。
目前，杭州二手房月成交已“七連跌”，供遠大於需，掛牌量繼續走高不可避免。
05
土地持續出讓、新盤不斷交付，杭州庫存量只能走上“站上懸崖”的不歸路？
從近期一段時間看，恐怕是的。
因為行情降溫趨勢短期難以回頭，結果就只能是：成交量低於供應量。而想要降低庫存，最有效的方法，就是行情由冷轉熱，但這太難了。
其實現在的杭州樓市，很像一支被暴力拉昇過的股票，正處於震盪整理期。
主要特徵是：大家普遍對當前市場持懷疑態度，但看跌之聲又壓過了看漲。而廣大投資客相當於散戶，出於資金壓力，早已無心戀戰，只求儘快套現止損。
市場本就低迷，拋貨量增大，成交量卻下滑，最終導致股價不斷走低（主要是二手房），即“無量下跌”。
極端情況下，甚至可能引發踩踏。
但你說庫存量很高吧，在市場行情好的時候，比如2018年的成交水平看（一二手合計成交22萬套），10萬套或者20萬套，去化也就一年時間。
而且，在去年6月的時候，二手房掛牌量還不到4萬套。
所以，無論新房還是二手房庫存，都是一個隨行情好壞而變化的動態數據。行情差時，理論上說，杭州200多萬套房子，都是潛在庫存。
但在行情明顯處於上升通道時，大部分散戶會選擇持股待漲（成交也容易），這時候明面上的庫存就少了。
對杭州樓市來說，最快可能迎來“反彈”的時機，或許就是明年二三月。
但小陽春還會來嗎？
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