“15年了，我家單元樓終於有門了！”頭次嘗試人臉識別後，66歲的王大爺連連感嘆方便。
老舊、破敗、無序，一直是北京眾多非經資產小區留給人的印象，位於石景山區的老山東里北社區也曾如此。但今年8月，作為“有機更新”改造的首個試點小區，老山東里北啟動改造，並於今日正式完成“10+1”的改造工程。
如何從“輸血”走向“造血”？蝶變案例背後，正在探索一條可持續、高質量發展的社區路。
16棟樓全部裝備智能門禁
人站在門禁前，把臉對準攝像頭，3秒鐘後，系統顯示“已識別”，單元門“啪嗒”一下打開了。這是記者昨天在老山東里北社區44號樓6單元看到的情景，首次嘗試人臉識別的正是住在單元樓二層的王大爺。
“從1999年到現在，我在小區住了整整20年，單元樓有門的日子可沒幾天。”王大爺說，老山東里北社區建於1998年，是當年首鋼的職工樓。他搬進來三四年後，單元門就沒了，從外面看就像被挖了個大“窟窿”。
沒有門的小區，怎麼可能談得上安全。此前，王大爺就曾丟過兩輛自行車和一輛電動車，鄰居們也常說偷盜的事情，但“裝了智能門禁後，再也沒聽說誰被偷了東西”。
老山東里北屬“非經資產”，是指企業資產中所列、國家劃撥形成或企業投資形成、非用於企業生產經營的資產，包括職工住房及其配套的附屬公用設施和商業配套設施等。北京的非經社區，或者產權單位滅失，或者是長年疏於管理，多數都呈現破舊、無序的狀態。
老山東里北社區亦是如此。首華物業國興物業處經理張偉介紹，為了提升社區環境，2019年8月，社區啟動“10+1”改造工程，包括道路修整、綠化整理、樓外立面一層粉刷、路燈恢復、室外飛線整理、安裝單元門禁、樓道粉刷、小區監控、樓內線路規整、更換樓道照明以及小區封閉停車管理。11月15日，隨著最後四棟樓啟動單元門禁，標誌著“10+1”的改造工程全部完成。
貼滿小廣告的樓道被粉刷一新，雜亂無章的“蜘蛛網”線路歸攏入槽，3200個私裝地鎖被拆除殆盡，坑窪不平的道路被修葺平整……1440戶住戶嚐到了社區改造的“甜頭”。
首次試點“有機更新”
“20年沒變的環境，在今年變了樣，如今這兒可是一個美麗社區。”社區居民張玉榮說。
張玉榮的另一個身份，是社區有機更新提升工作專班群眾工作組的成員之一。這個專班，由物業公司代表、政府部門代表、設計規劃師代表、居民代表、社區居委會代表共五方組成，所有涉及到老山東里北社區改造的議題，都得先拿到專班會議上討論。
與此同時，居民們對社區改造有什麼意見，也可以向專班成員反映。“就拿飛線整治來說，改造的時候有居民反映，運營商銜接速度跟不上，我們就和物業、居委會一起，找到運營商協調解決。”張玉榮笑著說，如今，社區的事兒就是大家的事兒。
“環境提升只是改造的第一步，如何讓提升後的環境能夠長期維持下去？我們要蹚出一條路。”張偉告訴記者，作為探索非經營性資產長效管理模式的一次嘗試，老山東里北社區首次提出“有機更新”概念，將老舊小區的改造從過去簡單的物質環境修補，轉變為以綜合改造、精細化治理與服務提升為重點的“有機更新”。
從“輸血”到“造血”的探索
在採訪中，記者注意到，要想建立起長效機制，難題也有不少。比如，由於社區環境長年較差，物業費的收繳率非常低；社區內的有效車位和需求車位之間的缺口達2倍；公共區域沒有廣告經營，外來車輛免費停車，難有收入彌補物業費缺口。
“儘管目前我們有非經管理費和部分補貼，但從長遠看，必須要學會自我造血。”張偉透露，下一步，他們打算在停車管理、閒散資源利用、廣告經營上做一些探索。
截至目前，首開房地首華物業公司接收的非經資產已經達758.15萬平方米，覆蓋了除密雲以外的所有區。“我們希望通過探索，真正建立起非經小區管理的長效機制，讓這些小區有人管、管得好、可持續，增強居民的幸福感和獲得感。”張偉如是說。
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