12平方360萬，每平方均價為30萬元。
這不是深圳灣，那不是那麼貴。不是全國最高價的上海黃浦江，而是北京西城區的老少皆宜。
破舊不堪，沒有廚房，沒有單獨的浴室，交錯的電線，牆壁呈雜色，平均價格高於天空。唯一的原因是：
學區房。
01
最近，學區的熱浪一浪高過一浪，爭議不斷湧現。
首先，去年年底，深圳羅湖市的一所小學提議規定“房屋面積小於50平方米”。可以註冊面積大於50平方米的學位室。居住一年後。如果面積小於30平方米，則可以使用六年。
根據有關部門的解釋，其原因是因為學位達到了極限，同時防止了對小片學區的猜測。由於存在公平性，該規則被學校一夜之間立即取消。
然後，廣州牛奶廠一家著名的房地產促銷學校失蹤，並被指控誤導宣傳。該項目的售價比同地區的其他房地產要高，並且作為賣點出售。
隨後，南京一流大學拉薩路小學的校區突然搬遷，引起了家長的不滿。拉薩路小學是南京金字塔中的一所著名學校。周邊學區的價格高達8萬元，遠遠高於南京的平均價格。
最近，一篇名為《蘇州沒有學區房》的文章順利進行。蘇州學區房屋向來炙手可熱，但今年的高考，蘇州400分以上（江蘇高考成績480分）高考生只有141人，不到南通，無錫，台州，揚州，鹽城，南京等城市。
然後，剛剛從30萬平均價格學區中脫穎而出的北京西城區被傳聞說，高學分的候選人被an滅了。據瞭解，今年，《北京科學》共有24人達到700分以上，其中海淀17人，西城區只有2人。
一方面，學區的價格很高，而且父母都在競選這所著名的學校。另一方面，學區在高考成績上的不匹配以及高昂的價格貢獻未能帶來很高的成績。
學區處於前所未有的尷尬境地。
02
不僅如此，學區政策正在發生巨大變化。
首先，廣州提出了出租和出售的權利。無論您是租房還是買房，您都可以享有同樣的受教育權。無論您是買房還是租房，都可以享受相同的學位，因此不再需要搶購學區。
然後，北京的多個地區引入了多學校削減政策。過去，單身文士，蘿蔔和坑，學位室的價格仍然很高。多學校碎片帶來了很多不確定性。可以將同一套學區分配給著名學校，也可以分配給普通學校。錄取風險的存在使學區充滿了不確定性。
這兩項主要政策被視為學區的自下而上政策。但是，現實中有許多吊dol。一方面，出租和出售的權利並沒有真正落地。在許多城市，學位室仍然是入學人數的第一決定因素。如果有一個帶有戶口的學位室，最好享受小學的分配；如果沒有戶口學位，則只能接受地區統籌。如果沒有沒有學位的住所，則只能通過積分進入學校，然後與前軍萬馬爭奪學位。
早在2017年，該市教育部門就直言不諱地表示：“租房和權利”並不意味著租房可以成為一所享有盛譽的學校。在分配現有教育資源時，戶籍，房地產和學位仍然是主要因素。
一方面，多學校文士還存在許多問題。除了公平和接近學校的現實之外，對於像北上廣深和深圳這樣的大城市，優質的教育資源主要集中在中心城市。無論削減多少學校，這些地區都無法改變學區的學費。現實。
即使在北京，已經提出了多校文士的建議，但距降落仍有一定距離。
03
仍可以購買學區房嗎？
要了解這一點，我們必須瞭解學區高房價的來歷，以及維持高房價的因素是什麼。這些因素可以繼續嗎？
在學區高房價背後，本質是教育費用。在同一地點，學區的溢價比非學區高出約20％，一些著名的學區的溢價超過30％。
在一個一直重視教育的國家，每個父母都擔心自己的孩子會“走在起跑線上”並在學位室投票。這是必然的選擇。父母願意為所謂的更好的學校付出更高的代價。
中國的義務教育實行“近入學”規定。一所房子相當於一所學校。學校的實力有很大的不同，這自然導致相應學位房間的價格出現差異。
在投資方面，由於存在教育溢價，學區通常比普通房屋上漲得更快，並且具有較強的承受房地產市場風險的能力。
根據任澤平對北京十年房價走勢的追蹤，大都市區，地鐵房，學區以及受益於城市擴張的地區都獲得了更大的收益。
但是，這是過去學區的投資邏輯。如今，學區面臨著越來越多的問題。
04
學區面臨著越來越多的風險。
首先，學區資源重新分配的風險。無論是租用還是出售相同的權利，還是多校大幅度削減，只要它可以降落，都會對學區產生影響。儘管從短期來看，由於種種利益，這兩項主要政策很難順利推進，但這是學區未來的可能發展方向，必須提前加以預防。
第二，政策變化的風險。不久前，在房地產市場調控的壓力下，蘇州工業園區將“五年一度”調整為“九年一度”，禁售期由五年突然變為九年。
在深圳，還有一個城市面臨著學位的壓力，改變了“口口相傳”的規則，羅湖的一所著名學校甚至試圖引入“限制50平方米以下學校入學”的政策。政策變量已成為學位課程的重要因素。第三，開發商虛假宣傳的風險。儘管許多政府已禁止宣傳與房產掛鉤的學位室，但學位室是房價的重要組成部分，將由開發商或變相宣傳，並反映在房價中。
但是，程度本身是不確定的，開發人員也有動機誤導宣傳，從而導致各種道德風險。
第四，學位室和教育實力的風險不匹配。每個父母都不想讓自己的孩子在起跑線上輸錢，但是購買一流的學位課程不一定意味著美好的未來。學位室與高考之間的關係變得越來越不穩定，這不可避免地引起人們對學位室實際效果的質疑。
第五，城市改組的風險。任何地區的教育都由人們決定。隨著新市區的崛起，特別是在某些城市的行政和商業區，該市的白領和金領族也發生了變化。在這些人們居住的地方，教育質量不會很差。傳統的老城區的程度提出了挑戰。
05
那麼，您不投資學位室嗎？
對於這個問題，答案不是那麼明確的“是”和“否”。是否可以繼續投資學位課程，關鍵取決於要投資哪種學位課程。
首先，在單一學位的房間裡投資不如在高質量的教育資源集中的地區投資。重要的是要知道，優質的教育資源通常集中在中心城市，每個城市都有自己的強大的教育區，這是著名學校的聚集地。無論是單人抄寫員還是多人抄寫員，它都不會影響學區的價值。
第二，在選擇學區時，舊的休息比舊的好。在許多老城區中最古老的房子，最大的價值在於程度。購買學區是優質學位和稀缺教育升值的一項溢價，而不是房屋本身。與舊的和破損的相比，舊的和較小的是更划算的選擇。
第三，跟隨白領和金領族。一個地方的教育質量與學校的傳統以及父母和社區的氛圍有關。白領階層和金領階層生活在一個學區質量總體上具有良好發展優勢的地方。因此，在某些政府區或商業區，準學位室比舊城區的傳統學位室更具成本效益。
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