經過“穩定的價格”，“穩定的租金”終於來了。
01
最近，北京和深圳兩個主要城市同時瞄準了租賃市場。
北京發佈了新版的租賃合同範本，其中明確：
未經雙方同意，出租人不得在租賃期內單方面增加租金。
這意味著房東不能再單方面提高租金，房客的權利將進一步平等。
北京版的新版本僅進行了微調，旨在規範市場。相比之下，深圳是一個大膽而進一步的。
根據深圳發佈的新住房條例的最新草案，深圳不僅將建立租賃網絡簽約系統，還將引入租金指導價制度，並以出租房屋作為稅收管理的約束。
個人在政府租賃平臺上簽字且租金不高於指導價的，零稅率將在2023年底之前實施。
個人和企業未在政府住房租賃交易服務平臺上籤訂合同，或者租金高於租金指導價的，按照現行規定徵稅，追查過去應交的稅款依法。
這意味著，將來深圳的出租房屋將具有政府指導的價格，所有租賃都必須經過篩選。如果您不簽名，或者租金高於指導價，則不僅要徵稅，而且要追查過去的稅。
這是中國第一個出臺帶有明確政策信號的“穩定租金”政策的城市。
02
經過“穩定的價格穩定和穩定的價格預期”，“穩定的租金”終於出現了。
房價需要穩定，租金需要穩定嗎？
眾所周知，由於居民背後的巨大槓桿作用，住房價格需要保持穩定，這涉及金融體系的安全。
無論大小，大小，都會影響宏觀經濟，穩定的必要性顯而易見。
租金各不相同，市場伴隨著供求關係，並取決於居民的實際收入水平。住房價格可以在信貸支持下上漲，但租金很難超過實際收入限額。
因此，除非有諸如長期租賃公司之類的壟斷機構，否則租賃市場通常很難大起大落，而且穩定的必要性似乎並不大。
但是，這種觀點忽略了重要的一點：租金更多的是基本面而非房價。
在一線和二線城市，租金是許多人的最後防線。如果房價過高，您會無奈地離開出租市場。
一旦租金過度上漲並超過了必要的底線，就沒有辦法了。影響不僅影響消費，而且影響城市經濟發展和搶劫人口的基本發展。
因此，房間不住，房租也不能炒。穩定房價和穩定租金並非沒有現實的邏輯。
03
新的問題是，是否可以依靠政府指導價格來穩定房屋租金？
這不得不提及深圳提供的武器：
在政府平臺上在線簽名且價格低於指導價，可以在2023年之前免除租金稅和其他費用。如果您不提交網絡支票，或者價格高於指導價，那麼不僅要徵稅將正常支付，但也將追繳先前的稅款。這是一種通常被大多數人忽略的常識：租房要繳稅。
之所以容易忽略這種常識，是因為現實世界中大多數租用的房屋都沒有備案，而是房東和房客自己簽署合同，並且不涉及網狀標誌的備案，自然無需納稅。如果將來網絡簽名準備充分，避稅空間將不復存在。
那麼，出租房屋的稅率是多少？
租金稅不僅包括增值稅，個人所得稅和城市教育附加費，還包括作為商業財產的租賃財產。
是的，這是財產稅。
當然，這裡的財產稅與我們經常說的房地產稅不是同一概念。前者是一種經營理念，而後者則是持股形式。所謂“房地產稅收立法”也是後者。
至於前者，已經有一條法律可以遵循。 1986年，中國引入了《房產稅暫行條例》，其中明確指出財產稅是由財產所有人支付的，“非經營性房地產”是免稅的。
這是自住的根源，而無需繳稅和租房以繳納財產稅。
當然，實際上，所有地方都免徵綜合稅率。過去，綜合稅率不低。但是，在今年2月，北方的四個一線城市，廣州和深圳也降低了租賃稅：
北京從5％下降到2.5％，上海從3.5％下降到廣州，從4％下降到2％，深圳從4.5％下降到2.25％。
即使減稅，對於房東來說成本也不小。追溯過去之後，您一定會給人留下深刻的印象。
顯然，以房東納稅為穩定租金的武器具有很強的現實意義。
04
但是，任何政策都必須服從現實的邏輯。
更不用說不同地區的租金存在差異。即使在同一地區，房屋的價格也不同，樓層也不同，樓層也不同，裝修也不同，方向也不同。如何制定政府指導價，顯然還有很多討論的餘地。
更重要的是，任何稅費都可以轉嫁。房東可以直接將稅費轉給房客。它還可以通過高水力發電甚至維護成本來彌補差異。此外，請使用陰陽合同來規避新的租賃規則。
這些潛規則，開發商早已熟悉汽車，民意散落無數地主？
05
因此，為了穩定租金，可能還不足以討回稅費，更重要的是增加供應。
在這方面，行動並不小。深圳表示，正在努力在2022年將租賃房屋的數量增加不少於30萬套，而廣州（佛山）等地則正在大力推動集體住房的建設。
實際上，深圳最大的房屋不是商業房屋，也不是安全房屋，而是城市中一個村莊的小型財產房屋。它吸收了大量移民，併成為他們進入城市的跳板。
因此，近年來，深圳正努力彌補住房建設的不足。但是，不管行動有多大，與人口增長率相比還是有些保守。我們必須知道，深圳的人口吸引力是全國最高的，並且一直在主要城市的人口增長中排名第一。
從2015年到2018年，深圳人口分別增長了60萬，53萬，55.08萬和49.67萬。在過去的四年中，深圳新增了超過200萬永久居民。
如果人口流入不減少，未來四年將增加300,000套出租房屋。與數以百萬計的人相比，這可能仍然是杯水車薪。
顯然，擴大住房供應，特別是擴大租賃住房的供應，是穩定租金的唯一途徑。
-結束-
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