央視命名，政府進行了交談，業主踩下了雷聲，這次的舉動是萬科。
最近，中央電視臺報道說，萬科在佛山出售的中央房地產涉嫌“虛假廣告和非法銷售”：將辦公樓包裝成公寓樓並賣給買家，涉及5800多名業主。
對此，央視表示：
掛羊頭賣狗肉，早晚穿。面對國家法律法規，無論商店多大，您都不能欺負！
隨後，佛山市政府對萬科進行了採訪，要求其儘快制定系統的解決方案，並率先進行全面審查。
對此，萬科相關負責人表示，萬科集團將積極制定並實施整改方案，使業主滿意。
此事件帶來了多少警告？
01
許多人將董事會歸所有者所有。
原因之一是公寓的價格明顯低於房屋的價格，並且擁有70年（即40年）的產權，業主最初不知道兩者之間的巨大差異。另外，黑白合同位於合同的前面，所有者本人並未履行審計義務，最後是一個問題，您可以將其推銷給他人嗎？
該聲明有市場，因此在CCTV曝光之前，開發人員還以此為藉口：
涉及的多棟房屋計劃用於辦公室。在這方面，與客戶簽署的《商品房買賣合同》已達成明確協議，客戶知道並簽署了確認書。
這是典型的殘酷受害者的論點，混淆了基本事實。
一個，所有者一開始就知道他不是在購買“住宅”，而是被誤認為是“公寓”。誰知道他最終成為了“辦公室”。
因此，所有者的權利保護要求並不要求將“辦公室”改成“住宅”，而是要求返回承諾的“公寓”。
住宅，公寓和辦公空間，這三個有很大的不同。雖然不能將公寓用作定居和入學，但至少可以居住；可以將其定居。但禁止將辦公空間用於住宅。如果辦公室用途已更改為住宅用途，則如果未計劃，則未經授權。
其次，無論開發者如何辯護，他們都不能否認這樣的事實：無論是在銷售過程的開始還是在相關文件上，都有關於“公寓”的相關表述，這可能會誤導公眾。
這種錯誤的信息，無論是集體故意還是來自個人銷售人員，作為行業領導者，萬科都沒有規避自己的責任。
第三，樓市回升，所有問題都是可以容忍的。當房地產市場進入整合甚至衰退期時，所有問題都會被放大。
在房地產市場的上升階段，許多人對買房子視而不見。更不用說購買合同的每一個細節了，一些樣板房還沒有經過仔細檢查和倉促。這種事情在過去並不常見。之所以沒有引起公眾輿論，是因為房地產市場處於上升階段。只要房價上漲，所有問題都不是問題。但是，當房地產市場橫盤甚至下跌時，小問題成為大問題，大問題變得更加難以忍受，從而形成了維權風暴。
02
在我國的建設用地中，沒有“公寓用地”之類的東西。相反，住宅用地，商業用地，工業用地，公共服務用地和物流倉儲用地是更常見的分類。
公寓和辦公樓屬於“商業用地”性質。在許多城市，也以商業辦公空間的名義建造公寓。但是，為了區別起見，公寓通常使用表述“公寓辦公室”，而辦公樓則使用“辦公空間”的概念。
這兩種類型的房屋具有相似的概念並且具有相同的土地性質，因此很容易混淆，開發人員經常以此為目標。
如果政策寬鬆，則基本上可以將兩者混為一談。但是，一旦政策收緊或房地產市場處於低迷期，兩者之間的差異將無限擴大，商業和住宅公寓通常將成為第一個受到監管的公寓。
2017年，北京發佈了一項政策，明確規定商業和辦公項目“未經授權不得變更為居住和其他目的”；同年，上海徹底停止了公寓項目，並明確規定不應為公寓式辦公室或酒店式公寓建造辦公空間和商業用地。
廣州還發布了規定，新的商業公寓只能出售給企業，不能出售給個人，但後來放寬了，但這一政策的影響不容小.
顯然，更不用說該公寓不僅面臨著高額稅費的自然缺陷，而且還不能用於定居，而且公寓和辦公樓一直模稜兩可。市場上充斥著將辦公空間改為商業公寓的案例。民防很難被擊敗。
更重要的是，許多公寓本身就處於法律的灰色地帶，很容易成為房地產市場監管的受害者。這種投資，風險越來越高，不確定性越來越大，因此您不能小心。
03
要退後一步，即使是符合法律規定的公寓也面臨許多投資陷阱。
首先，公寓一般是商業用地，其土地使用權只有40年，而住宅土地使用權則只有70年。更重要的是，在財產權問題上，房屋已明確過期，可以自動更新。免費續訂的可能性很高，但公寓將不接受這種處理。
第二，公寓的流動性遠不如住宅，因為實現成本太高。房屋可享受增值稅，契稅和個人稅，而公寓則需繳納全額稅，總體稅費高達10％-15％，而住宅稅費僅為2-5％。
值得一提的是，土地增值稅正在立法過程中。這裡的土地增值稅，個人住所享有免稅的權利，但必須徵收公寓。換句話說，公寓不僅要繳納增值稅，個人所得稅，契稅，印花稅等，還要繳納土地增值稅。
第三，便宜的公寓只是一個誤會。公寓價格低於房屋價格的原因是土地成本相對較低，土地使用期限相對較短，並且沒有程度匹配。水電費用按照較高的商業處理標準處理，貸款期限比房屋低很多。不低
許多人投資公寓的原因是公寓的租金收益較高。實際上，一線城市的租金回報率不到2％，而公寓則可以達到5％以上，接近國際平均水平。
但問題在於，5％的年化收益率不高，貨幣基金的無風險利率也約為3％。更重要的是，買房需要房價上漲的好處，而不是長期的租金回報。擁有大量流動性差且回報期長的資產不是一件好事。 （請參見《樓市避雷指南：這些房子不要碰》）
第四，許多公寓本身就是非法的。商業土地轉讓的公寓至少在形式上是合法的，但是一些所謂的在集體土地上建造的公寓是非法的。
這些公寓在性質上類似於小型房屋。儘管價格便宜，甚至是同一批房屋的1/3甚至更少，但沒有產權證書，可用於抵押和銷售，而不能用於定居和入場。因此，這些公寓大多以長期租賃的形式出售，租賃期通常為40年。 （請參見《再說一次，這幾類房子千萬不要碰》）
今年三月底，廣州大石的We Mansion被命令拆除。這個公寓項目已經存在了四年，並且商店和商店中的租賃房屋都正常運轉。最終的問題是，仍然難以擺脫被拆毀的命運。核心問題在於非法建設。
04
那麼，如何避免雷擊呢？
判斷房屋是否屬於住宅，商業或住宅公寓的主要方法有三種。
首先，看看土地使用期限。一般而言，住宅用地使用年限為70年，商業用地使用年限為40年，工業用地使用年限為50年，綜合用地為50年。
公寓為商業用地，使用壽命基本為40年。當然，市場上也有少數具有70年曆史的住宅公寓，這是根據對土地性質的綜合判斷得出的。
第二，看土地利用的性質。中國的建設用地主要分為居住用地，商業用地，工業用地和公共服務用地。
應該知道，這些土地的性質是不同的，土地轉讓的價格是完全不同的，不能隨意混淆。顯然，只要土地的性質不屬於“居住用地”，就不能將其視為房屋，也不能享受房屋的一系列政策優惠。
第三，它看不到財產登記的類型。如果您已獲得房地產許可證的“公寓辦公室”註冊，則通常可以將其視為普通且合規的商業公寓。
註冊為“辦公空間”，不能用於居住。即使您一開始就可以釣魚，也有一天集中注意力和整頓的風險。
05記住這句話，蒙上眼睛買房子的時代已經過去了。
房地產市場處於起伏不定的時期，只要房價一路上漲，所有的問題都不是問題。無論是購買房屋，投資公寓，還是購買名副其實的辦公大樓，只要有期望，所有問題都不再是問題。
但是，當房地產市場進入下半年時，房屋面臨高度整合，公共房屋和辦公樓？這些產品的庫存水平不僅有很大的不同，而且未來的投資回報也有很大的不同。更重要的是，這些房屋的安全裕度完全不同。
換句話說，在房地產市場的下半年，購買房屋投資是一個專業問題。開封軍在先前的許多文章中都警告過，不應動用沒有流動性的房屋。不要在學位室裡買東西，在郊區沒有照明的新房子裡，在沒有學位的老學校裡要謹慎，小產權房，開房更要小心。
顯然，不要聽諸如“只需要隨時坐火車”，“買房子”之類的話，不要認真對待數百萬份合同。您必須查看黑白字後面的隱藏陷阱，並且必須看到市場趨勢。要去
換句話說，在房地產市場的下半年，安全和流動性比房價更為重要。
-結束-
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