脖子以下全涼
投資商鋪是否划算，主要考慮三個方面：租金回報率、房價走勢以及未來的經濟形勢：
一、從租金回報率來說，這個收益還不如3年期的國債、大額存單及定存：
140萬年租金54000元，年化利率約為3.86%，而今年3年期國債利率是4%，五年期是4.27%，與大額存單以及一些中小銀行的定期存款相比，也是不及這些理財產品的收益率，這還沒算你商鋪中間空租的時間損失，所以，從租金回報率來說，並不理想！
二、從未來房價走向來說，高位震盪下行的可能性很大：
很多人說到房價總是喜歡用過去一二十年的大牛市來預測未來二十年的房價，殊不知：此一時彼一時，外部條件變了、走勢自然就不一樣了，過去房價之所以能夠持續上漲，主要得益於農村人口大遷移到城市所產生的人口紅利，現在這筆紅利已經用完，新生人口又是逐年減少的，再加上現在國家已經明確表示：不會再將房地產作為刺激經濟的短期手段，另外，最近二十年所建造的房子已經夠幾十億人居住了，中國還缺房子嗎？
三、從最近幾年實體經濟的形勢來看，出租也不是那麼容易了：
題主這個商鋪租金4500元，說明不是成熟的核心商鋪，如果是新建商鋪或者是邊緣商鋪的話，隨著現在城市商圈的不斷增多，人口越來越分散，新建商圈最後能做成功的非常少，大多數商鋪都是在不斷的出租、轉租這個循環中打轉，有的甚至可能長期租不出去，隨著電商的不斷髮展完善，再加上經濟的不景氣，商鋪出租越來越困難了，所以，我不是太看好這筆投資！
以上是我的個人觀點，僅供參考，不構成投資性建議~~
K濤資本
看哪個城市，哪個地段的房子了，像四五線小城市，能租出去已經不錯了！現在實體店越來越少了，經濟又不景氣，生意難做，很多商鋪開業沒有半年就關門了，租戶換來換去的，有時候還空置好幾個月。
我心飛翔207534519
我自己有兩套商鋪，一套上海外環外，一套蘇州崑山，而我身邊大部分的小夥伴也都有商鋪投資，所以能幫助你，給你一些建議！
140萬的商鋪月租金為4500元，那麼年租金就是54000元，相當於3.9%，說實話是非常低的！因為商鋪的投資回報就是看租金的回報率，一般來說一個合格的商鋪回報率應該在投入資金的6%以上，較好的在9%左右！舉個例子，你的商鋪如果是140萬買入的，那麼它的年回報率必須在84000元一年，才算達到可投資的標準！
我的其中一套鋪子入手價格在240萬左右（帶稅），目前好像300多萬吧（這還是去年年頭問的！）按照當時的價格來看，我的鋪子目前的回報率在7.5%左右，一年18萬，一個月15000，並且每年遞增6%！兩套鋪子目前都是以租金抵消貸款的階段，還有盈餘！
所以如果你是以140萬的價格買入商鋪，那麼加上稅費可能要達到170-180多萬吧，以54000元一年的回報率來看，非常不划算！除非你看中的是它未來的規劃，這就看運氣了！！反正換成我和我的朋友們，是肯定不會買的！一個月4500的租金連每月貸款都覆蓋不了，不值得！
琅琊榜首張大仙
這個真的非常不划算的，140萬的商鋪，月租金是4500元，一年租金是54000元，也就是說每年的收益率只有3.85%。我們知道一些銀行的大額定期收益有的一年的利率都是5%左右，可見你商鋪的租金利率還不如存銀行大額定期。正常的商鋪租金回報率應該要在6%以上才是合格的，如果能達到8%是非常不錯的。也就是說你這個140萬的商鋪一年的租金要達到11萬才算是優秀，達到8萬4才算及格。你現在一年5萬多的租金可以說和及格都相差甚遠。
目前這種情況，只能看周邊的配套能不能更加完善，然後房租能進一步上漲來收回本錢。你這月租金4500元的店鋪，面積應該不會太大，位置應該也不是太突出。還有就是目前實體店的生意都比較難做，租金壓力只是一方面，另外一方面還要考慮到同行的競爭和網絡電子商務的衝擊，現在很多連鎖大品牌關店潮都是接二連三，所以說實體店租戶的壓力是非常大的。如果你要進一步提高房租的話，租戶無力負擔過高的店鋪租金可能會退租。
因為是商鋪，產權一般都只有40年，加上3.85%的投資回報率，收回成本就需要20多年。如果商鋪無租戶承租的話，導致空置，這就會白白的虧損掉。還會加長自己投資回報時間。既然你已經買了商鋪也已經出租了，你可以根據周邊商鋪的價格在合同到期後和租戶協調適當漲租。這樣才能彌補你的損失。祝你好運。
經營觀察
這個問題我來回答吧。
2017年朋友買了兩間商鋪，當時一條街上還沒有幾間商鋪租出去，面對找上門的租客，朋友一直不知道租多少錢合適（有些時候不是你想租多少就是多少，要看行情），我給出一些建議，提供給你參考。
首先，根據自身情況制定回款週期
匯款週期在15年左右合理，你的商鋪價值140萬，要想在15年回款，平均租金要在93333.33元/年，月租金在7778元，除去三年後遞增的部分，基本在15年內收回140萬的商鋪款，當然商鋪本身增值的部分沒有計算。
所以您的租金54000/年，應該是不划算的，有點偏低。
其次，打聽下您商鋪周邊的租金情況
對於租金的多少才合算，除了根據自身匯款週期情況外，周邊商鋪租金情況也是必要了解的，看下大家都租多少錢？
前期假如租金偏低，可以在租賃年限上籤3年內，2年最好，等鋪子炒熱了在高價格租出去，這樣有可能從54000/年提高至70000/年或者更高。
第三，給以後買商鋪的你些建議：先買後租
商鋪最好是先買後租，商鋪開盤時肯定有活動，先買商鋪有優惠權，優惠權拿到了也是縮減成本的方法。
後租就是等其他商鋪租的差不多了，在對外出租，因為其他鋪子租的差不多了，氛圍就起來了，租金自然就高許多，儘管空置期間也會有費用，但是你的租金起點高啊，對吧！
以上回答希望對你有所幫助，上面的案例是真實的。
餐聽
商鋪年租金5.4萬元，價值140萬元，租金回報率3.86%，非常的不划算。
如果這個租金不是市場價格，而是開發商返租的話，風險更大，更不值得投資。如果是購買二手商鋪，140萬元商鋪過戶的稅費就要至少21萬元，顯然更不划算。
一般來說，商鋪投資12年左右能夠收回全部成本才是比較有價值的，也就是年租金回報率能達到8.3%左右。實際上，現在的商鋪租金回報率能達到5%就不容易了。
2018年11月份的銀行三年期大額存單利率普遍在4%左右，單純從收益率來看，比這個商鋪要好。更何況商鋪過戶費太高，如今房價已經在天上飄，接盤俠恐怕很難找到了，這種投資風險無疑是很大的，只能期望租金能賺回來。
40年的產權，3.86%的租金回報率，僅收回成本都要26年。這還沒考慮物業費，維護的費用，中間找不到租戶產生的空置期。仔細算算這一定是一筆虧本的投資。
更何況，140萬元如果是自己直接拿出來的還行，如果首付70萬元，貸款又在基準利率6.55%的基礎上有10%的上浮，7.2%來算的話，10年期貸款每個月需要還款8200元，一年就是9.84萬元。年租金5.4萬元顯然遠遠不夠，每年還要貼進去4.44萬元。十年下來利息就要還28.4萬元，起碼五年多的租金都給銀行了。
不貸款的情況下，真實的租金回報率3.5%都不一定能達到。如果是貸款的話，起碼前十年連2%的租金回報率都達不到，完全沒有投資價值。
不要以為租金可以一直上漲，看看周邊環境就可以了，實體店生意並不好做，尤其是實物類商品。租金高漲加上網購普及，實體店售價虛高，網購已經成為趨勢。租金你可以漲，租戶租不租才是關鍵。
2018年，房產將失去投資價值，如果不能拿出全款，如果租金回報率達不到6%以上，商鋪投資不要考慮。
看看我親手打造的加百利網加百利點靠木，對比一下，就能知道實體店衰敗的原因了。
財智成功
先直接表明下本人的觀點，回答一下：
第一、從短期來看，4%的回報率過低了。但依然符合商鋪投資的規律，也就是下邊的。
第二、從長期看，隨著商業氛圍的形成，商圈逐漸成熟，商鋪的價值和租金會大幅上漲。
但是，以下幾個方面是必須考慮的：
第一、此商鋪具不具有長期投資的價值。
我剛才說了，從長期來看，商鋪是有價值空間的，這就商圈有關啦。商圈是否能夠形成，周邊人群的結構是否符合商業的定位，商鋪所在位置的潛力如何，都是不可或缺的因素。
第二、商鋪的性質如何。
比如，有的是商業街商鋪，有的是商場商鋪，還有的是沿街商鋪，最後還有住宅底商等。所以要根據不同的位置來定位租金和項目，對於有的住宅價格高，但不一定商鋪就一定會做的好。在投資和租賃的時候就會有所不同，目前很多位置不錯的底商，商鋪也很多的空置。
第三、商鋪的硬件如何。
比如我曾策劃過一些商業街，由於最初的設計的時候，沒有設置油煙管道等，導致無法做餐飲行業，那麼，這一區域的人氣就肯定會差，人氣差，其他項目又被電商衝擊嚴重，那麼這樣的商鋪很可能就在賠錢。
總之，商鋪無論買賣還是租賃，都要看長期，位置是基本，人氣是保障，硬件是前提，3年租金一調整最合適！
釐生商業策略
價值140萬的商鋪月租金4500元，年租金54000元，划算嗎？
我是謙秋說，雖然沒有買過店鋪，不過沒有吃過豬肉，好歹看過豬跑，也給周遭的朋友提過一些投資建議。應該說當下受電商衝擊，城市綜合體越來越多，對商鋪投資的風險還是相當大的。但店鋪能不能投資呢，需要多研究地段，周圍的環境等等因素，以便能做出相對比較理想的方案。租售比方面，我覺得超過8%才有投資價值。畢竟GDP ,CPI都比較高，融資成本大概也要6%。如果沒有8%，基本上是需要自己墊錢的。拿《窮爸爸，富爸爸》的理論來說，是負債了。最好能產生正的現金流。
目前靜態的分析你說的案子，如果預期未來月租金沒有增長的話，我覺得4%左右的投資回報率，顯然是不高的。另外也別考慮店鋪增值，優先從租售比中去評估。
當然，具體的案子具體分析，儘量要找比較好的開發商，現房買入，證照能及時辦理的優先。我堂哥買了一個店鋪，開發商承諾8%的回報率，結果給了1年多，就沒有下文了，房子也一直沒延期繳費了，好歹後來經過努力以後，產證辦好了，不過出租出售的概率不高了。顯然這是不太划算的投資案例了。可以給你借鑑。投資有風險，謹慎。
謙秋說
蔣老師觀點：這個商鋪價值140萬，但是年租金只有5.4萬，相當於租金收益率3.85%，對於這個租金回報來說，是比較低，而且回本週期長達25年以上，時間過長，不夠划算。
140萬投資商鋪能回本嗎？
我們從利潤測算的角度來看待這筆投資，初始投資140萬，假設這140萬都是自有資金，需要保證每年連續穩定5.4萬的租金收入，暫時不考慮每年的租金上漲，如果簡單計算的話，需要25.9年方可回本。
這個回報期限太長，而且26年的時間貨幣貶值幅度也要很高，每年5.4萬的租金肯定是越來越不值錢的，所以每年租金也要有一定漲幅。一般來說，店租每年的固定漲幅比例是5%，而這個漲幅能不能跑贏通脹，也是不確定的。
即使如此，最終這140萬投資也不一定能夠賺回來，靠商鋪投資賺錢沒有那麼容易。要受到商鋪本身地段、人氣的影響，5年時間很可能斗轉星移，三十年河東、三十年河西，最後發展如何都可能變。
如果到時候出現商鋪出租問題，這個回報週期更是無限期。
商鋪中間費用高
此外，商鋪的交易還需要考慮轉讓費、交易稅費，另外還有裝修成本等等，這些都會吞噬商鋪投資的回報利潤。如果是自己貸款做商鋪投資，資金成本就更高，目前商業用房貸款的利息在基準利率的基礎上上浮10%-20%，基準利率是4.9%，那麼商鋪貸款的利率會達到5.88%，而且只能貸款10年。
這樣就加大了投資的風險和自己成本，不適合一般的投資者。
商鋪產權年限少，回報週期長
這套商鋪最根本的問題在於投資回報週期過長，不適合入手。
商鋪產權年限40年，但是回報週期長達26年，如果計算中間換租、轉租的過程，真正算出租的時間還會更少。如果是二手商鋪，還需要承擔商鋪年限已經使用數年的問題。這樣商鋪將來轉手的時候會受到限制，因為使用年限過少，很可能較難出租。
此外，商鋪本身的升值潛力分化很嚴重，同一個地段不同位置的商鋪就會出現很大的差異，所以購買商鋪要選擇好的位置。好的商鋪越好，差的商鋪越差，數年過去，買的商鋪無法出租，升值空間也就很少。
綜上所述：
這個商鋪投資的案例不划算，投資140萬，每年只能收到5.4萬，租金收益低，而且回報週期長，不適合做投資，不夠划算。
蔣昊說經濟
要準確的判斷這個商鋪是不是值得投資，信息有些缺失。根據已有的信息，做一個大概回答。
很多人已經計算了，這個商鋪的回報率不高，得出來的結論就是不值得投資。
從僅有的信息來看，的確是不值得。
問題是投資商鋪，是一個複雜的經濟活動，不能用計算器簡單的計算回報率來判斷值不值得
首先，你今天年租金是5.4萬，不等於明天還是5.4萬，社會在快速的發展，有很多是你意想不到的事兒。
比如說一個新鋪，剛開始周邊環境還不太成熟，有5.4萬的年租金，這個收益相當不錯了。
隨著時間的推移，周邊的逐步成熟，商鋪的投資價值就會凸顯。
一般來說，一個新商鋪從交房到成熟，中間要有3年左右的時間才能達到正常的水平，商家才能穩定下來。
另一種假設，假設目前有一個租金回報率很高的商鋪，由於周圍的規劃變遷，消費群體的變化，你的商鋪有一天也有可能變得租金回報率很低，甚至於成為一個死鋪。
其次，商鋪的回報包括不僅只有租金收入，還包括物業的增值，物業的經營所得。
大多數投資商鋪的，就只只知道用計算器計算租金回報率，簡單直接。但你不計算其他投資回報，這就片面了。
我遇到一個投資門面的業主，他的商鋪是租給別人，但沒有租金。按照某些人的觀點，沒有租金就沒有回報率了，咋投資呢？
這個門面的投資回報收入就是商家的銷售提成。你這個月銷售2萬的營業額，我在這2萬的營業額中，提成百分之多少，作為我提供門面經營場所的收入。
我也問過，平均下來，收入比單純的租金要高，但也高不了太多。
業主和商家是兩位一體，利益和風險是共同的。商家盈利了，業主才有收益。兩者要大致平衡才行。
商業物業的一個重要特點就是經營性。很多投資人常常忽略了這個問題，你把物業租賃給商家，也需要經營。
要做好一個商鋪，不能僅僅計算租金回報率，還應該計算其他收益。
