01
一條消息，讓深圳成了全國樓市的焦點。
昨天，深圳相關部門確認：從2019年11月11日起，容積率在1.0（含）以上、單套建築面積在144（含）㎡以下的房子均為普通住宅，房產證滿兩年的二手房可免徵增值稅。
從涉及面和減稅力度看，深圳這次的確不是“小打小鬧”。
按照舊政策，普通住宅應同時滿足：一是容積率在1.0（含）以上；二是套內建築面積120（含）㎡以下或建築面積144（含）㎡以下；三是實際成交價低於所在區域普通住宅價格標準。
關於第三點，2015年的文件中有明確規定。比如，羅湖390（含）萬以下、福田470（含）萬以下、南山490（含）萬以下……俗稱“豪宅線”。
只要不符合其中一條，就被視為非普通住宅，即便滿兩年，也需繳納增值稅（差額/1.05*5%）。
而在新政策下，取消了價格限制，只要滿足容積率和麵積標準即可。
全國限墅令下，容積率1.0以下宅地幾近絕跡。也就是說，只要你的房子小於144㎡，基本就搭上這趟減稅列車了。
有數據顯示，深圳戶型普遍比較小，新政將影響大約市場30%的交易。
再看減稅力度，同樣很大。
以一套南山區已滿兩年二手房為例，面積120㎡，原價300萬，市場行情價1000萬。舊規下算豪宅，需繳約33萬增值稅，新規下就全省了。
堅持房住不炒的大背景下，一個一線城市，“逆勢”大幅放寬稅費徵收標準，也難怪引起熱議了。
02
為什麼深圳要大手筆減稅？
當地政府人士給出的解釋是：要通過確定普通房的標準，給老百姓事實上的減稅，讓老百姓真正地能夠減輕購房成本。
從客觀現實看，這完全說得通。
隨著這幾年深圳房價大漲，2015年確定的“豪宅線”早已不符合現狀。官方數據顯示，2014年深圳平均房價2萬4，今年已超5萬，翻了一倍多。
而深圳目前供應房源中小戶型居多，高房價下，導致許多剛需“被豪宅”，大大增加購房者負擔。
當然，你也可以歸咎於其他原因。
比如，突然失速的經濟。今年上半年深圳GDP增速7.4%，但前三季度增速只有6.6%。
有媒體按官方已經公佈的數據測算：深圳2019年第三季度GDP，同比去年第三季度的名義增速只有0.52%。
這是一個不好的信號，尤其對深圳這個中國改革開放最前沿的城市來說。前不久，深圳就宣佈一次性集中推出30平方公里產業用地。
如今，把房地產這隻夜壺重新拿出來，刺激下經濟發展，也在情理之中。
有人就直言不諱地表示，這次樓市政策的調整，對深圳市年終的經濟增長，相當於加了一次高標號98號汽油。
最近深圳樓市的表現，也非常一般。
尤其二手房，雖然10月成交量超過7000套，環比略有增長，但整體萎靡的狀態，短期很難扭轉。
當天媒體朋友告訴我，一套二手房掛盤半年不成交，甚至沒人看房，也是常事。
市場低迷背景下，這樣一個減稅大紅包的降臨，買賣雙方完全可能共享。不管背後原因如何，可以預計的是，深圳二手房成交量有望迎來一波增長。
03
深圳放寬“豪宅線”，對上海和北京等一線城市影響可能性最大。因為他們也存在相似原因（經濟、樓市低迷）。
以上海為例，2014年底實施的政策規定，普通住宅應同時符合以下3個條件：
1、房屋需為五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等;
2、單套建築面積在140㎡以下；
3、實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格的1.44倍。
區別於非普通住宅，上海普通住宅在增值稅繳納，及首付比例等方便，享有一定優惠政策。
比如，滿兩年普通住宅可免徵增值稅，而非普通住宅即使滿兩年，仍要繳納增值稅。計算公式為：【（稅務核定價-買入價）÷1.05】×（5%+0.55%）
另外，如果是二套房，普通住宅是5成首付，非普通住宅是7成首付。
如果和深圳一樣，上海也降低普通住宅標準，不僅減輕了大家的買房壓力，也將一定程度重新激發上海樓市活力。
再看北京普通住宅，執行的也是2014年以來的標準。
1、住宅小區建築容積率在1.0（含）以上；2、單套建築面積在140㎡（含）以下；3、實際成交價格原則上應當低於所在區域住房平均交易單價或套總價的1.2倍。
有數據顯示，以此標準，北京86%的新建住宅被認定為豪宅，六環內普通住宅只有5%。
從客觀事實看，上海北京等地，存在調整“豪宅線”的合理理由。至於調不調、怎麼調，就看當地政府的決策了。
業內人士認為，相關城市上調標準的可能性不低，但應該不會直接取消價格標準。
04
至於杭州，幾乎沒有影響。
早期的杭州樓市，其實公佈過普通住宅的界定標準，具體條文和上海北京類似。但從目前稅收角度看，並沒有普通住宅一說。
以增值稅為例，自2015年“五改二”後，杭州一直執行全國統一政策。
即個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免徵增值稅。
當中，並無面積要求。
契稅也是類似。首套90㎡及以下，減按1%的稅率徵收；90㎡以上的,減按1.5%的稅率徵收。二套改善性住房，90㎡及以下的，減按1%的稅率徵收；90㎡以上的，減按2%的稅率徵收。
區別只在於90㎡上下，及首套還是二套。
當然，如果從刺激樓市、刺激經濟角度分析，深圳放寬政策，還是會傳遞一種信號：即市場或經濟低迷，政策就可能放鬆。
10月以來，全國已出現部分類似案例。
比如成都：買二手房使用公積金貸款，從20年延長至30年。廣州：新房公積金貸款期限從20年延長至30年。揚州：公積金貸款最高額度從35萬恢復到50萬。
還有宿州：務工人員簽訂1年及以上勞動合同且連續繳納社保半年及以上，購買首套房且辦證落戶，就給2萬元購房補貼。南京六合區：只要擁有大專及以上學歷，購房不必再提供2年社保或個稅證明。
包括杭州，今年也放寬了落戶條件。
從本質上看，這些都只是“小動作”，不會對樓市產生根本影響。對全國樓市來說，堅定調控也依舊是不可逾越的警戒線，大漲大落都不會被允許。
但這次，可能有些不同。
當深圳這樣的全國最前線城市，都開始用“房地產救經濟”時，其他城市面臨的形勢，可能還要嚴峻。
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