來源 | 小丫投資筆記
月底收房，業主群裡最近異常熱鬧，團購家電、傢俱的小群建了一個又一個，全屋定製、防盜網、窗簾、空調、冰箱、電視、洗衣機、烤箱，甚至還有團購洗碗機、掃地機器人和炒菜機的......
這讓漂泊在大城市十來年的我，真切地感受到了“家鄉人民的幸福感”。
也有業主在聊提前還貸的事，壕氣的業主選擇一次性還清貸款，無債一身輕，紮實的業主是攢下一筆就先還一筆，減輕還貸壓力，精打細算的業主還在斟酌究竟是先還貸還是把錢拿在手上靈活使用。
其實不少人都有過這樣的疑問：究竟要不要提前還貸？
目前普遍被認可的一個觀點是——如果投資收益率和貨幣購買力一起能跑贏房貸利率，那就留現金不提前還房貸。
但對在銀行限貸、提高利率的時期入場的人來說，現階段想憑中低風險的理財產品跑贏房貸利率並不容易。
小丫的好友A，房貸利率6.37%，好友B，房貸利率4.165%，而且B買完房不到一年，當地的房價就漲了一大截，我的則是5.39%。
今天三個人在群裡聊還貸的話題，好友B就說肯定不提前還貸，利率太便宜了，買個大銀行的銀行理財，收益率就跑贏了，而且手上拿著錢總歸是更踏實的。好友A則正在考慮是否提前還貸一部分。
其實要不要提前還房貸，除了用投資收益率直接權衡，還貸形式也要作為參考。
目前常見的還貸方式主要有等額本息和等額本金兩種。
等額本息：月還款額不變，先還的利息多、本金少，累計本息高，但每個月的還款壓力小。
等額本金：月還款額越來越低，每個月還的本金一樣多，利息逐漸減少，累計本息較低，但前期還款壓力大。
100萬的房貸，分30年還，假設利率4.9%，和大家展示下等額本息和等額本金的月供情況：
（1）等額本息：月供固定5307.27元，累計利息91.06萬。
（2）等額本金：每月本金固定2778元，第一個月還6861.11元，逐月遞減，累計利息73.7萬元，比等額本息要少17.36萬。
如果是月收入比較好，前期有能力承擔更多月供的，選擇等額本金可以減少貸款利息，等年紀大了收入降低，還款壓力也小。如果是月收入一般的群體，選擇等額本息則壓力小點，但隨著年齡增加如果收入沒有增加，以後的還貸壓力也會增加。
等額本息和等額本金適不適合提前還貸，具體情況具體分析：
（1）等額本金，已還款期超過1/3，不適合提前還
因為等額本金是先多還本金，利息會越來越少，如果你的還款期已經超過1/3了，後面的月供中利息比例會低於本金比例，這樣提前還貸能減少的利息沒那麼多。
（2）等額本息，已還款期超過1/2，不適合提前還
雖然等額本息每個月的還款額是一樣的，但其中本金和利息的比例是不一樣的，這種方式相當於優先還利息，本金比重會逐月增加，利息比重逐月減少。當還款期過半後，相當於已經提前把大部分利息都還掉了，剩餘更多的是本金，提前還款的意義也不大。
當然，對這3類人來說，考慮提前還貸也無妨：
一是對“債務”感到“壓力山大”的。
一想到揹負著幾十萬甚至幾百萬的房貸，而且要給銀行“賺”一大筆利息，內心感到焦慮、不安，每天吃睡都不香了，那索性攢到錢就先還掉部分。精神壓力小，身心才舒暢，生活和工作才更順。
二是不會管錢容易亂花錢的人
自己不會管錢容易大手大腳，或者是架不住親朋好友跟自己借錢、總要幫家人（比如兄弟姐妹）填窟窿的，不如提前還貸，把錢用在實處。
三是負債率過高的人
負債率過高，且預估自己未來的收入會降低，那手中有一筆閒置資金的話可以適當提前還貸，降低負債率也減輕心理壓力。
最後要提醒大家，“提前還貸”要罰息：
因為貸款時已經和銀行簽訂了貸款合同，明確了貸款金額、還款方式和期限，提前還貸相當於“違約”，銀行一般都會收取一定罰息。
罰息多少，不同銀行、不同已還款期都是有區別的，小丫今天就致電了我的貸款銀行，得到的答覆是，還款未滿3年，需要按提前還款額計罰息1個月，每提前還款10萬需要罰息小几百。
如果有考慮提前還貸的，可以致電自己的貸款銀行詢問清楚。提前還貸也要提前申請，大概1個月就能審批通過。
問題說清楚了，你選提前還貸還是拿著現金去投資呢？
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