買房遇難題怎麼辦？
房產特攻隊幫你解決！
今天,項城936房產特別節目邀請到了咱們河南省明辨律師事務所的秦宏偉律師，為車友們解疑答惑交流有關於房產一些法律上的相關問題。
秦律師是法學本科學歷，畢業於鄭州大學法學院。同樣也是愛心人士、學者型律師、項城市政協委員。
做律師已經很多年了，做律師後先後創辦了周口律師網、參與成立了周口仲裁委員會項城案件受理中心、參與創辦了中原愛心傳播院、並積極參加各種公益活動，先後成為聚善資助愛心團隊、雷鋒車隊、愛心聯盟等愛心組織的公益律師、也有幸被推薦成為項城市政協委員、併成為項城市人民法院的民主監督員。
很多車友都關心一個問題：在法律意義上，購房時的定金和訂金的區別？如果付了訂金或定金能不能退？
秦律師說：
具體來說，“定金”是法律上的概念，是履行合同的保證金，定金具有雙重擔保性，即同時擔保合同雙方當事人的債權。就是說，交付定金的一方不履行債務的，會喪失定金;而收受定金的一方不履行債務的，則應雙倍返還定金。
但是，並不是所有的“定金”都不能退還。如果商品房不符合銷售條件，而購房者已經交納了“定金”，那麼無論雙方是否約定“定金”退還事項，開發商都應無條件退還定金給購房者。
購房定金合同糾紛如何處理?
1、首先要確認協議的效力，如果合同無效，定金應該全部返還。
2、其次要確認協議有無有欺詐、重大誤解等情況，如果有，可以在簽訂協議之日起一年之內請求人民法院撤銷，在協議撤銷後，定金應該全部返還。
3、再次，在協議合法有效的情況下，就要確定誰是違約方，誰是守約方，給付定金的一方如果違約無權要回定金，收受定金的一方如果違約，應該雙倍返還定金;
4、如果只是簽訂了定金協議(比如定金支付書、房屋認購書等)，在定金協議約定的簽訂正式房屋買賣合同之前，如果因為買賣雙方關於買賣合同的具體條款沒有達到一致而導致買賣合同沒有成立，各不承擔違約責任，定金應該全部返還;
5、謹慎簽訂定金協議，在沒有和賣家全部協商一致的情況下，不要給付定金，另外定金要直接給付給賣家，減少環節就是減少糾紛;購買期房可以不簽訂房屋認購書而直接簽訂商品房預售合同;
6、為了避免發生糾紛，任何承諾最好都要落實成書面的東西，個人簽字就生效，公司必須蓋單位的合同專用章才生效;錄音、證人證言都可以作為證據。
那麼推遲交房。如果開發商逾期交房我們該如何維權？
起訴是最好的方法！對於開發商逾期交房的處理：
１、集體與開發商協商。開發商一般派能說會道的業務人員與業主協商，拖延時間或找各種理由開脫，或作出各種承諾，以平息業主的怒氣。但可能經過數次協商，開發商僅承諾給予少量的賠償或減免一定的物業費補償。
２、向房屋建設管理機關反映，請求處罰開發商。房屋建設管理機關只有行政權，沒有民事審判權，只能處罰開發商，而無權要求開發商足額、及時賠償業主。所以，對於業主的反映，房屋建設管理機關只能調解。房屋建設管理機關會在調解數次無果後，建議業主採取法律手段。
３、向法院起訴。迅速及時的向法院起訴，要求判令開發商支付延期交房的違約金，或根據法律規定或合同約定解除房屋買賣合同。
房子沒問題辦理房產相關手續時需要注意什麼？推遲辦理房產證該怎麼辦？
根據我國現行的有關司法解釋的規定，只有屬於商品房出賣人的原因造成逾期辦證的，才能夠認定出賣人構成逾期辦證違約責任。
在確定是出賣人原因的前提下，相關司法解釋中明確界定了出賣人承擔違約責任的幾種情形：
·一)在商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限內沒有辦出房產證的
·(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日內沒有辦出房產證的;
·(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日內沒有辦出房產證的。
逾期不辦理房產證如何處理?
商品房出賣人逾期辦證行為構成違約的，應當承擔違約責任。合同有約定違約金標準的從其約定，沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
解決逾期辦證問題，通常有四種途徑：
和出賣人協商、向消費者協會投訴、仲裁和訴訟。
開發商逾期辦理房產證承擔什麼法律責任?
開發商未按法律規定提交房屋權屬登記材料，致使購房者未能按約定期日或規定期日取得房屋權屬證書的，開發商應承擔相應的違約責任。
房產面積縮水怎麼辦？
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
（一）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%),按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；
(二）面積誤差比絕對值超出3%,買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。
房屋質量不達標怎麼辦？
1、修復
2、解除合同，退房
3、可要求違約金及賠償損失
商品房的侵權責任，就是因商品房質量不合格，發生事故比如倒塌、脫落、塌陷、漏水侵蝕腐朽、等等而致人損傷或致物損害的，受害人或購買人可以主張違約責任或侵權責任。
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